在商业地产策划与招商实践中，新摩尔公司遇到数个收购后重新策划与再开发的大型商业综合体和购物中心案例，结合作者到数个购物中心收购项目现场协助甲方判断和决策的实践经验，深感好的判断方法和盈利模式能够为商业物业开发与经营者创造巨大财富。

　　这篇文章是根据数个大型商业物业项目收购与重组的实际经验教训写作的专文，收购商业物业项目投资巨大，上市公司领导决策收购大型商业物业需要专门知识，需要正确运用商业地产的相关策略，才能使得收购和经营取得成功。

　　一、商业物业的收购动机

　　2002年商业地产热潮留下后遗症，大量商业物业需要收购重新再开发。外资基金在收购国内高回报商业物业方面也陷入困境，个别利润较好的商业物业项目大部分已经被收购，因此外国基金在华收购优质商业物业遇到了项目荒。

　　上市公司希望投资资金密集和技术密集的行业，商业房地产吸引了上市公司决策者的目光这是正常的，具有稳定回报的优质商业地产项目是上市企业收购的对象。

　　二、商业物业的收购流程

　　目标选择

　　1.地段人流较多交通便利

　　2.属于成熟商圈，或者周边富裕居民较多，人口密集，具有形成商圈潜力的区域。

　　3.整个物业建筑设计比较合理，为商业经营没有太大影响。具体表现在商业空间能够满足主力店要求，停车位比较充足。

　　4.产权明晰，法律手续齐全，项目符合当地商业网点规划要求。

　　初步估价与判断

　　通过房地产估价法对商业物业进行估价，主要根据周边同类物业价格趋势进行判断。

　　初步估价潜藏风险，通常容易忽略实际经营风险。没有良好的商业经营，商业物业升值就没有依托。

　　专业商业管理公司估价与升值空间判断

　　在收购大型商业物业时候，深圳新摩尔商业管理公司受到投资者委托，通过多个商业物业估价实践，新摩尔认为对物业潜在价值分析，需要进行模拟经营方案设计与招商摸底工作，听取商家和消费者意见，综合考虑各方面因素后，能够准确给出收购与否和收购价格的建议。

　　由于商业经营的复杂性，在收购时候，必须给商业物业留出较大升值空间，同时要留出充足的经营管理费用，通过专业判断一般能够降低2000-8000万元左右收购成本。

　　三、商业物业收购后的经营

　　正负零状态的商业物业再开发

　　作者在上海承接的某大型购物中心策划与招商就是在正负零施工状态，我们注意到原有结构桩基础已经固定，建筑物层高不能太大改变，只能维持原有层高或降低，不能提升层高。因此，我们重点运用商业步行街与购物中心的规律，对空间形态进行变革。

　　规律1：将原设计的封闭式大型空间变成开放式街区与封闭空间相互结合。

　　规律2：通过业态设计与招商摸底确定最终的开发体量与物业开发内容，最终确定新的盈利模式，通过量身定做，避免盲目开发造成招商失败。

　　已经建成框架结构的商业物业再开发

　　对于10万平方米以上举行商业空间的再开发，我们认为难度很大，但是依旧有办法进行成功开发。

　　1.充分考虑商家对营业面积要求，采用通道两端开放方式，减少封闭式空间面积，增加项目通透性。

　　2.结合消防新的研究成果与消防部门合作，实事求是拟定大型商业空间的消防设施安排，适当延长疏散距离，否则空间过分分割导致影响实际经营。

　　3.采用立体方式增加停车位，对整个空间的交通流线进行合理规划。

　　4.注重对整体形象的再设计，高起点规划外立面形象、内部视觉形象VMD和广告布局以及导示系统。

　　5.采用分散使用，集中空中的中央空调

　　四、商业物业的盈利模式

　　1.经营管理旺盛后整体出售是最佳模式。

　　2.在规划中合理分割产权，出售部分物业，保留优质物业收租经营获利。

　　3.上市公司长期持有黄金地段优质商业物业，为企业提供稳定现金流回报。

作者系：中国商业地产联盟专家委员，清华大学国际商业地产运营班客座教授，现任星联国际不动产机构---深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理。

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