今年上半年是深圳写字楼三级市场最火热的半年，全市均价半年涨幅近五成。不过三级市场价格的上涨已经放缓，而租金的上涨步伐依然稳健，或许三级市场已进入了租金补涨的新阶段。

　　二手均价涨速放缓在整体上，全市二手均价依然保持着上涨的势头，不过增速已经放缓，6月环比涨幅仅录得2.76%，低于4月份的11.49%和5月份的14.48%。价格的持续上涨令投资回报率恢复上涨之希望变得渺茫。全市投资回报率在今年3月份触底反弹，恢复到5月份的5.84%后于6月份又掉头向下降至5%。其实目前深圳写字楼的租金一直在涨，但租金的上涨总是跟不上价格的上涨速度；同时，近期租赁市场中低档办公物业推盘较多，改变了此前的租赁市场结构，是这次投资回报率回跌的重要原因。据美联物业工商铺成交统计，6月成交的租单中65%为单位月租金在80元/平方米以下的物业。

　　二手均价半年上涨近5成从各个办公区域来看，6月份延续了过去的涨势。其中，人民南和蔡屋围这两个传统的办公区域的均价于6月份放缓了上涨的步伐，而华强北、中心区(CBD)及中心西区依然保持着强劲的上涨势头，尤其是中心区均价6月环比涨幅达到13%(如下图所示)，高居各办公区域之首。同时，将各区6月均价与年初相比，涨幅最大的是人民南，半年上涨六成，据美联物业市场研究监测的数据反映，人民南领涨的并不是像嘉里中心这类高档办公物业，而是众多的中档写字楼，比如深华商业大厦、国贸商业大厦、发展中心西武大厦等均录得高达五成的半年涨幅，尤其是发展中心的价格几乎是翻了一番；

      其次是中心区，增长五成，与人民南不同的是，中心区领涨的全是近几年入市的新物业，比如诺德中心、安联大厦、国际商会中心、中心商务大厦等；而蔡层围、华强北和中心西区的涨幅位于35%-40%之间，其中蔡屋围领涨的中低档写字楼，华强北各办公物业的半年涨幅与其物业档次基本成正比，而中心西区的各办公物业的半年涨幅比较相近，均在四成左右。在各区高增长的合力作用下，全市均价半年涨幅也高达到46%。

      各外办公区域租金走势来看，虽然同样延续过去的涨势，但是其涨幅无法与价格的涨幅相比。其中人民南和中心区的6月平均租金环比5月上涨10%，中心西区环比上涨6%，而蔡屋围和华强北的平均租金与上月持平。

      同时，据美联物业市场研究部监测的数据显示，今年上半年租金涨幅最大的是人民南片区，高达到25%；接下来依次是蔡屋围、中心区、华强北和中心西区，这四大办公区域的半年平均租金涨幅分别是19%、18%、12%和7.5%。结合全市平均价格的上涨放缓，而租金持续稳定上涨这一走势来看，深圳写字楼租赁市场开始进入租金的补涨阶段。

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