去年5月30日，国家出台了旨在解决中低收入人群住房问题、调整房地产市场供应结构的“90-70”政策，即在房地产市场中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上。从去年7月6日开始，福州大部分拍卖的土地开始执行此规定，如今一年过去了，福州房地产市场90平方米以下中小户型的供应量如何？有没有达到70%的指标？

市中心小户型受宠

　　现象

　　“小房”实在难求

　　属“80年代后”的李小姐，从今年5月就开始想买一套80平方米左右的房子，但找寻了两个多月也没有找到合适的。她说，国家“90-70”政策实施已经一年了，但目前福州房地产市场上，90平方米左右的房子并不太好找。新推出的房源，或者面积偏大，多至150平方米以上，或者是市中心价值近万元/平方米，面积小到60平方米以下的单身公寓，而80至90平方米中等户型的房子很难找。

　　其实，李小姐遇到的问题并不是个例。据本报6月份的福房指数数据显示，今年6月，因中小户型销售减量。当月，90平方米以下商品住宅的成交量仅有319套，占总成交量的22%，与5月份相比，成交套数减少了527套，减幅高达62.3%。

　　据业内人士介绍，自去年“90-70”政策发布后，福州许多新开发的楼盘，如金辉·枫尚等都开始调整了户型配比，加大了中小户型房子的开发量。“但这些上市的中、小户型房子在面市不久后就被市场消化了”，据正祥·一品新筑销售人士介绍，正祥·一品新筑一期推出了占总量50%的，面积在90平方米以下的中、小户型房子，一上市就被抢购一空。

　　业内人士说，中、小户型房子上市后出现抢购的情形在不少楼盘都出现过。一般来说，如果不出意外，一个楼盘开盘后不久，不管开发商采取什么营销策略，100平方米以下的中、小户型总是先被“抢光”。例如在中庚·国际华府、左海帝景、仁文·大儒世家、金辉·莱茵城等诸多项目中，90平方米左右的中、小户型的销售压力最小，有时候一套住宅会有数个购房者争抢。

　　“大房”仍是主打

　　与中、小户型的房子难买成反比的是，大户型的房子牢牢占据了房地产市场中的主角地位。根据本报6月份福房指数数据显示，在90平方米以下中、小户型房子销售减量之时，大户型房子的销量却在增长，120平方米以上的房子，总成交量达1032套，其中尤以180平方米以上超大户型房子的交易量最突出，销量达到405套，占到总交易量的25%。

　　一位开发商告诉记者，大户型房子销售之所以有增量趋势，主要是因为市场需求旺盛的原因。在目前的购房者中，主力人群是二次置业者，这些购房者多需要购买至少三房结构的户型，而要做这样的户型，其面积至少需要达到100平方米以上。作为开发商肯定永远是跟着市场走的，由于大户型房子的市场需求大，所以开发商更愿意开发面积在100平方米以上的大房子。

　　大户型的房子成为市场主流产品的另一个原因是，大户型房子的销售成本低，可以助于开发商快速回收成本。开发商林先生告诉记者，中、小户型的房子面积虽小，却讲究五脏齐全，因此在设计上都必须要有一个朝阳的房间，也就是说其朝向不是朝东就要朝西，按这一要求设计中、小户型住宅，就意味着把一个标准层的平面面积给缩小了。另外，同样的建筑面积，小户型项目的厨房多、卫生间多、管线多、隔墙多，它的土建成本投资也比大户型住宅要高10%到15%；更重要的是，对于开发商来说，卖一套150平方米的房子就相当于卖了两套中、小户型的房子，其销售速度显然会加快。“特别是在当下，福州房价已达到一个前所未有的高位，未来市场情况如何还是个未知数，在这种情况下，尽快地将开发项目销售清空，是许多开发商目前的当务之急。”一位开发商说。

　　“目前福州房地产市场已出现大开发商唱主角的趋势，而大的开发商为了做出品牌效应，多开发定位高端的楼盘，而这种高端定位的要求就会将其产品与中、低端产品划开档次，因此品牌开发商多愿开发偏向于大面积的豪宅就是情理之中的事情了。”一位品牌开发商如是说。

　　调查市场供应量暗降

　　中、小户型遭抢购，与其供应量减少有直接关系。

　　据了解，去年6月1日“90-70”政策实施后，从去年12月份开始，福州新推楼中、小户型的开发比例明显上升，一度曾经达到过市场供应量的40%。“但中、小户型房子供应量增长的状况并未持续太久”，根据本报福房指数显示，去年12月至今年3月，中、小户型的销量每月均以500套左右的数量增长，但从4月开始，中、小户型房子的销量有明显降低的趋势。有业内人士估算，目前福州房地产市场上，真正销售的90平方米以下的中、小户型的数量不足总量的30%。除此之外，由于5月份开始上市的金山桔园政府限价房多是110平方米以上的大户型，也未对中、小户型房子整体供应量的提升产生帮助。据了解，今年5月上市的政府限价房共有394套，基本为110至180平方米的中、大户型房子。一位政府官员告诉记者，由于这批限价房“90-70”政策之前所批的项目，因此其户型结构比例没有执行90平方米以下房子占项目总量70%以上的要求。

　　不过，与中、小户型房子销量下降成反比的是，来自政府部门的信息却是小户型的开发量在上升。福州市房地产管理部门工作有关人士告诉记者，虽然“90-70”政策去年才实施，其效应的体现要等到今年晚些时候或明年，也就是说，90平方米的供应量要明显增大，至少需等到明年下半年，但福州从去年7月6日开始，就对大部分拍卖的土地规定“90平方米以下户型住宅需占70%”，而从近几年福州房地产开发的规律来看，房地产项目从规划设计、开工到竣工，时间一般都在一年左右。加上从去年开始，福州开发商购买土地的付款方式从严，因此，中、小户型房子的上市期应该会提前，其数量也应会增加。另有一些业内人士亦认为，福州从去年底开始，对原有拿地的开发商亦开始执行严格的“90-70”政策，按理说，中、小户型房子的供应量应该一直持续增加。

　　开发商规避应对

　　国家严格执行“90-70”政策是铁板钉钉，不可更改的事实，但不少开发商在具体执行时却走了偏门。

　　新盘一开，中小户型成为争抢对象

　　“‘90-70’政策的方向不会变，执行力度不会减弱”，福州市政府部门一位人士这样告诉记者。虽然，政府决心不变，但据记者了解，许多开发商虽按照规定加大90平方米以下住宅的开发比例，但在实际销售中，却采取了一些方法来规避，其中捆绑销售是最常用的办法。

　　金山某正在开发的楼盘，在规划审批时，90平方米以下的小户型房子占到了开发总量的40%左右，但记者发现其在销售时小户型房子价格比大户型房子高出30%，如果购买者可以一次性购买两套背靠背或相邻的小户型，则可以拿到相当于7折的价格，这样的价格与同一楼盘中其他大户型房子价格相当。

　　其实，小户型捆绑销售的方式最初出现在去年下半年，开发商在不改变房型结构的情况下，直接将两套或者三套中小户型打包成一个大单元进行优惠销售。如两房一厅一卫与一房一厅一卫相邻，在销售时将两套一起出售给一个家庭，由其在装修时将两套打通。这种销售方式最初只应用于市区个别楼盘的销售中，但从今年三四月开始，不少大盘也开始应用此销售方式，一些楼盘还在此基础上，推出了子母房、大阳台等各种变通销售方式。“虽然真正开发的中、小户型房子的数量是增加了，但购房者在真正购买时却买不到，或者只能以远远高于大户型房子价格购得。”业内人士评价说。

　　分析

　　新盘上市速度变缓开发困难仍未逾越

　　“开发商对市场态度不明朗是中、小户型房子供应量减少的原因。”开发商刘先生告诉记者，从去年7月6日开始，福州大部分拍卖的土地规定“90平方米以下户型住宅需占70%”，加上从去年开始，福州开发商购买土地的付款方式从严，使开发商的开发速度加快，因此从正常情况上说，从今年五六月开始，中、小户型住宅将大批放量。但由于许多开发商对今年的市场走向把握不确定，造成新盘的上市速度明显减缓，多数开发商以少量多次开盘的方式推出新品，这无形之间使中、小户型房子的上市速度和上市量减少。现在在一些规模较大的楼盘中，开发商往往先按照90平方米以下住宅70%，90平方米以上30%的比例先报批。将30%的90平方米以上住宅作为前期开发，剩下的70%中、小户型留在后期开发。

　　除此，开发商在开发中、小户型产品的过程中也存在一些困难。据一位开发商介绍，小户型在设计的空间上相比大户型要局促，“一套90平方米的住宅如果设计成两室两厅肯定比一套120平方米的两室两厅要难，无论是空间布局还是套型设计，都使设计师更愿意做大的户型。”其次，在提高容积率上有难处。按照国家相关规定，车位、居委会用房等配套设施都不能算作开发商所有，而且还要按照楼盘居民户数配比。这样在规划控制容积内，开发的小户型越多，小区内的户数就越多，相关的配套用房面积就越大，而这显然会影响到开发商对小户型的热情。另外，对业主的责任促使开发商舍弃小户型。这位开发商向记者解释说，在一个小户型为主的小区内，随着业主收入的增长，将有越来越多的人要求换大户型，这样，他们原有的小户型二手房必然要转给新的业主，“每个新入住的业主都会重新装修，带来的噪声会很大程度影响小区生活环境，而业主的不断更新，也会导致邻里间关系陌生，最终使业主对小区归属感不强。”如此循环反复，小区的档次会越来越低，“每个开发商都希望自己开发的楼盘能有一个好的口碑，希望业主买到的物业越来越增值，而小户型社区显然达不到这样的要求。”

　　后市：市场选择或让中小户型回潮

　　虽然现在不少开发商为了获取丰厚利润，仍然愿意建造大户型、高档住房。但不少业内人士认为，建造什么样的房屋可以由开发商选择，购买什么样的房屋却是由消费者选择的，谁的意志也不能取代市场。而未来市场肯定趋向中、小户型产品。

　　“现在广州、深圳等地房地产市场已是中、小户型的天下，究其原因是市场的意志决定了这种状况。”业内人士林先生说，虽然目前福州房地产市场供需两旺，但福州的房价已经上升到接近6000元/平方米这样一个高位，这肯定会抑制人们对大户型产品的购买需求。这一点在北京，上海等地已出现端倪，据了解，在北京，总价100万元，单价10000元以上的大户型明显不好卖了，有市场调查显示，3月份北京单价万元以上的高档住宅销量整体狂跌，其中七成以上销量为零套，一些销售不好的项目开始通过赠送的方式变相打折。与此相反，小户型产品则出现“一房难求”的紧张局面。

　　一位地产市场研究人员认为，大户型滞销而小户型火爆现象的出现不会是偶然，也并非在局部地区出现，而是具有相当的代表性，这在某种程度上反映了市场对大户型和小户型的态度。业内人士分析认为，在房价高涨的背景下，政府部门正在实施的90平方米中小户型政策，事实上已经开始影响购房人的购房需求和购房观念，而购房人的需求和观念的改变也将促使市场和开发商的理念发生改变，所以未来福州房地产市场肯定是中、小户型产品的天下。

　　“大户型所面临的并不仅限于市场中的风险，政策风险尤其税收风险也在加大”，福州房管部门人士对记者说，有关部门正从各个方面对大户型住房进行“围击”。建设部副部长刘志峰日前就透露：今后，将通过鼓励小户型设计、保有和使用征税等手段，提高大户型住宅购买使用的成本，鼓励推广中小套型住宅。

　　市场正在悄然发生变化，人们的消费观念也在发生变化，如果供应者无视这种变化，就可能遭到市场的惩罚。

　　是适应市场的需求建造中小户型住房，还是继续置国家调控政策于不顾，继续建造大户型？将成为摆在开发商面前的一个选择。有一点是肯定的：消费者的选择或能促使中小户型回潮，影响市场供应结构。

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