早在上个世纪90年代末，“30万到深圳买套房”即成为香港工薪一族北上置业的投资概念，香港人也开始了第一拨到深圳置业的浪潮。如今，经过近十几年的演变，深圳的商品房大约有15%至20%卖给了香港人。

　　深港两地的房价现在被人为地放大了差距，深圳有些高档楼盘的确有香港人购买，但放言“房价的上涨港人购买是主因”不能不说别有用心，想以此为提高房价寻找借口。

　　港人北上“抢房”

　　香港的张先生2000年在深圳关外的布吉荣超花园花30万元购得了105平方米的一栋物业。“当时还可以，现在看这里已经有些落伍了，但房价还是涨到了近9000元，不想这几年深圳房价上涨会这么快，真后悔当初没多买几套。”6月24日，张在他的家中接受记者采访时发出了如是感叹。

　　“近年来，随着香港经济的进一步复苏，港人置业的能力也进一步加强。另外，深圳整体的城市建设越来越完善，房价的迅速上涨给置业者带来了极大吸引力。港人在深圳置业也由最初的货车司机等经常往来于两地的工薪层转向了各个阶层，有钱人来深圳投资房产的也越来越多。”张先生分析说。

　　今年第一季度的一项相关调查显示，在深圳置业的港人业主中，近八成年龄在31岁至50岁之间，当中以31岁至40岁的中年买家最多，占45%；拥有大学以上教育水平的占39%；职业方面，逾五成为专业、行政、自雇人士及商人，共占51%，其中商人和自雇人士占24%。

　　早在上个世纪90年代末，“30万到深圳买套房”即成为香港工薪一族北上置业的投资概念，香港人也开始了第一拨到深圳置业的浪潮。而接受记者采访的张先生，正是香港第一拨来深圳置业的“排头兵”之一。

　　皇埔雅苑就是一个典型例子。该小区是深圳中心区最大的一个楼盘，2001年首期以8000元起价开盘。这个从未做过任何广告推广的楼盘还是引来了许多香港人排队购房并很快售罄。2003年，第四期开盘时价格已飙升至每平方米1.2万元起。

　　一位业主告诉记者，前两期中约有一半是香港业主，三四期虽然少了，但整个小区最少也有1/3是香港人，其他的都是一些成功的大老板，住在这里也是一种身份的象征。

　　“从当时周边的房价来看，皇埔雅苑的开盘价格可谓是天价，小区的开盘也开启了深圳中心区房价的新坐标。”

　　中心区一家房屋中介公司的业务员告诉记者，目前皇埔雅苑均价已达每平方米2.8万元，个别户型价格已达每平方米4.5万元。目前，该小区二手房总放盘量还不到10套，但这些房源全部被一个香港人持有着，“几年来，这个港人一直在这儿做着房产投资，据说仅这个小区他就赚了上千万元。”

　　来自美联物业的调查研究显示，港人置业现已偏好品牌社区里的顶层复式大户型，或处于罗湖、福田依山傍水的景观较好的各类别墅，这些房子的总价大概在300万元至1000万元人民币左右，而收入一般的港人则偏好安静的居住型物业，总价在120万元人民币左右。

　　深圳不少中介公司都发现，随着地铁的开通，港人在深圳购房和消费的半径就更广了。以前香港人在深圳主要是选择罗湖口岸、皇岗口岸等地区，文锦渡和沙头角也占一部分。其中，罗湖区是港人置业最集中的地区。地铁开通后，远至宝安龙华等都有香港购房者的身影。不少香港购房者在决定于深圳常住后，买中大户型、中高档住房的增加了。

　　随着深港一体化步伐的加快，现在在深圳工作、生活的香港人日益增多，以前因为在深圳工作而临时买房居住的置业行为开始出现转变，选择长期在深圳居住的港人已经调整了置业方向——从以投资为主的小户型向以自住为目的的中大户型转变；从集中在罗湖等口岸地区买房转为在全市各区分散；从五六十万元的普通住宅为主向购置中高档住宅转变。

　　其实，不仅是个人投资者有此冲动，就连香港的一些地产巨头也耐不住人民币升值带来的内地房地产市场升温的诱惑，纷纷把开发重心挪到了内地。

　　“即使物业本身不升值，但汇率上升带来的收益也好过银行存钱。”星彦地产顾问的有关人士表示,人民币将持续升值的预期、内地楼市的较高投资回报率以及对深圳前景的看好，这些因素都导致港人加大了投资深圳房产的力度。

　　国信证券地产行业的一位研究员分析说，以前港人置业的用途主要是为了自住或度假，但随着人民币的不断升值，港人深圳置业开始明显带有因预期人民币继续升值而产生的投机目的。

　　戴德梁行发布的楼市报告《2006深圳房地产总体回顾》称，2006年深圳写字楼市场进入了集中放量期，1月至11月全市办公楼竣工面积达到19.49万平方米，较2005年同期增加了198.83%。业内人士分析，在写字楼、商铺等商业项目购买方面，港人都扮演了积极角色。

　　香港人的后庭院

　　港人纷纷涌入深圳买房置业，一个核心背景是——深港一体化。

　　2003年6月底，中央与香港签署的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(简称“CEPA”)，紧密地将香港与内地(特别是珠三角地区)的经贸关系联系起来，深港关系开始进入“蜜月期”。

　　2005年1月，深圳发布的《深圳市融入泛珠江三角洲区域合作实施方案》进一步明确了“深港合作圈”深港经济合作的重要作用和地位。

　　面对“深港一体化”步伐的加快，大珠三角的融合会加速，深圳市内已出现了前所未有的忙碌景象——建设西部通道、东部的盐田港扩建，还有深圳四大新城(光明新城、龙华新城、体育新城和东部新城)的规划兴建，一系列利好的消息接踵而至。

　　今年5月21日，深港两地政府共同签署了《“深港创新圈”合作协议》，标志着双方的合作迈入了新的历史阶段。在发达国家纷纷实施自主创新战略的国际背景下，“深港创新圈”横空出世、备受瞩目。这也意味着，“深港一体化”的进程将进一步加速。

　　深圳市市长许宗衡表示，《“深港创新圈”合作协议》的签署掀开了深港两地合作新的一页。

　　按照深圳官方的说法，从物理概念上说“深港创新圈”具有特定的范围，它是指以深圳皇岗口岸为圆心、1小时车程为半径的区域，并以深圳和香港为创新中心城市，以2小时车程为半径辐射珠三角地区。

　　深圳的房地产发展良好与其独特的地理位置有着重要关系，未来，深圳与香港之间将会有七个口岸，其中仅罗湖一处每天通关人次即在30万左右，1小时左右便可往返于深港之间。

　　于是，深圳由过去“香港后花园”而升格为“香港后庭院”，经贸、科技、人才、资金甚至生活圈也进一步融合。深圳房价的港人推动也在这一大背景下不断发力。深港房价的博弈

　　与内地的房价计算方式相比，香港则是以平方呎为单位进行计价?模?平方米约合11平方呎。根据美联香港公布的最新数据，今年6月香港楼价的平均水平为每平方呎3310港币，折算后约合每平方米34355元人民币。

　　根据专业机构的资料显示，把香港房价折合成平方米来算，最便宜的大概每平方米1.5万元左右，不过这些都是地处元朗、紧靠深圳的低价房。一般来说，普通香港市民住的是每平方米2万元到3万元的小户型，大多是50平方米至80平方米，100平方米的房子可谓豪宅。像奥海城、太古城这样的房子，每平方米5万元的单价并非是一般香港人能负担得起的。半山豪宅与山顶别墅，前者大概每平方米10万元以上，后者每平方米单价则高于20万元。

　　受香港房价影响，深圳关内每平方米低于1.5万元的房子已不多见，豪宅平方米单价多卖出3万元以上；关外城区物业单价也不低于9000元，偏远地区还能偶遇每平方米单价7000元的“芳踪”。

　　据深圳一位业内人士统计，从整体来看，目前深圳房价仅相当于香港的45%。对比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP为38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，仅为香港的22.6%。换言之，忽略不计因常住人口与暂住人口造成深圳人均GDP统计的误差，仅有香港人均GDP20%的深圳人却承受了香港近50%的高房价。

　　现在香港工作的呙中校，曾因网文《深圳，你被谁抛弃？》而一度走红。他在近期的博客中认为，如果以香港中区为中心来估算深圳关内关外的价格可以发现，深圳关内2万元的均价已经超过了香港新界北区的水平，接近新界与九龙之间的水平，香港普通住宅也就是每平方呎2000港币至3000港币，相当于每平方米2万元至3万元！

　　至于中上水平的高档住宅，深圳则已完全赶上。呙中校说，他办公室附近所在的小西湾有一处高层住宅——蓝湾半岛，每平方呎价才4000港币，相当于每平方米41516元人民币，类似的楼盘在深圳卖40000元一平方米是没问题的。至于深圳其他豪宅，也正在赶超香港的水平。

　　究竟有多少香港人在深圳置业？至今仍没有深圳官方的数据。与此相关的是，香港一家媒体曾报道说：“目前有15万港人在深圳居住，深圳的商品房15%至20%都卖给了香港人。”

　　据可靠数据显示，相当多的港人在深圳买房不止一套，有的多达十几套。

　　但中原地产的数字却与之有很大出入——港人在深圳购房的绝对数量持续增加，但相对数量较前两年则有所减少，从10%下降到了6%至7%。

　　一位不愿透露姓名的业内人士在接受记者采访时表示，深港两地的房价现在被人为地放大了差距，还有些地产商开发的高档楼盘的确有一些香港人购买，但放言“房价的上涨港人购买是主因”不能不说别有用心，想以此为提高房价寻找借口。

　　“开发商也在借机炒作。”该人士如是说。

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