为推动城市化、促进城市发展，大多数城市积极开发新城区，并且新城区通常承载城市发展的核心功能，被人民给予厚望，希望迅速借助有利的时代条件，发展新的城市空间来突破自己的发展瓶颈。但许多新城区在快速发展中却出现商业不振、居住率低、白天热热嚷嚷晚上冷冷清清的尴尬情形。这除了新区发展时间短的原因外，还与开发时没有从人的角度有限考虑商业的发展，导致城与市不能完全融合有关。新城区需要在发展定位与城市文化的协调、商务交流与娱乐性消费的互动等方面促进商业发展，促进城与市的融合。

　　新城区的商业难题

　　在目前经济快速发展和城市化浪潮中，城市往往大力开发新区，推动城市发展。新区与老城区相比除了规模更大之外，地理空间上通常和老城区不完全相连，属于跳跃式开发，近似于一座新城市的产生。从城市发展规律和商业开发模式上来看，老城区商业对新区的支撑作用有限，新城区的发展需要优先考虑自己的商业市场问题，特别是人与商业的动态有机结合。所以新城区商业发展通常要面对以下难题：

　　人流的目的--来的原因？新城区开发时间短，区域的市民认知、人文历史价值缺乏，商业的发展只能依靠自身的聚集效应。新城区的商业应依托什么主题性、体验性、磁力化、复合化的魅力元素才能与老城区的传统商业形成差异，改变人们的消费习惯，吸引消费者前往，是新城区商业发展面临的首要难题。

　　人流的来源--来自什么地方？新城区开发初期，区域的就业、居住人口少，跨区域的外来消费人流将在商业发展过程的较长时间内占据主导。新城区的商圈范围多大、辐射人口多少，是商业发展面临的重要难题。

　　人流的作用--到来后的集聚、扩散效应。消费人口在新城区形成集聚后，除了进行传统商业的基本购物、餐饮、观光外，还会参与商务、教育、旅游等现代城市功能。新城区商业能否与区域内其他复合功能良性互动、互为依托，最大限度形成资源共享，从而扩大区域的辐射力，是商业发展面临的核心难题。

　　这些方面能合理解决，商业发展促进居住、商务和公共设施，促进人的空间聚集，就能形成适宜的城市结构，促进新城区的正常发展。

　　新城区商业发展难题初探

　　1、开发愿景与实际发展速度的矛盾

　　城市经济学认为城市发展是长期的，城市是时间、空间关系的交集。新城区出现的商业难题反映了大规模造城与发展时间短的时空冲突。许多新城区和老城区空间距离短，两地的微小的空间距离和巨大反差使人们对新城区发展寄予厚望，甚至缺乏耐心。毕竟，大多数城市希望迅速借助有利的时代条件，发展新的城市空间来突破自己的发展瓶颈，没有足够的时间等待发展。

　　但纵观各城市主导功能综合区的开发建设周期，新区开发建设周期大多介于10～15年。

　　2、开发顺序与商业价值体现的矛盾

　　先住宅、后商业。在现实中，不管发达城市还是落后城市，基本上都财政紧张，新区开发大多采取以新区内土地出让的收入投资基础设施建设，甚至根据收入多少决定基础设施建设规模。因此在新区发展历程中，往往出现住宅业蓬勃发展、商务开发落后、公共设施迟迟不见踪影的情形。但住宅产业的大发展不可能立即带动其他产业的开速发展，特别是商业的发展是渐进的，更不容易由住宅业直接带动发展。因此，在新城区的开发初期会出现有城无市的商业难题。

　　同时，由于政府大型公建设施、行政机构在区域开发初期的缺位，在新区开发前期，市场和投资商对区域发展的信心不足，从而影响了区域形象和知名度的提升，不利于社会资源在新区的集聚。在区域开发初期无法迅速开发建设，进而影响了新区人气的有效聚集。

　　3、定位雷同与差异化消费需求的矛盾

　　新城区不具备有传统商业文脉、商业氛围较淡、认知度不高，要吸引区域外的消费者前往，那么差异化经营非常重要。如广州东有天河城、正佳，西有北京路、上下九，南有江南西，中有丽柏、友谊，大家凭什么就去你那里，一定是有特别吸引人的地方。

　　但许多新区的商业开发与区域外原有成熟商圈重复定位，与区域内其他商业同质化竞争，新城区的商圈半径受到严重的扼制。一方面商业类型一致，如大家一窝蜂的开发大型商业集合体(SHOPPINGMALL)，以致看见许多大型商场如同一个模子制作出来。另一方面商业业态一致，相邻不同的商业设施内商品雷同、品牌雷同，相互竞争激烈。同时，服务功能不完善，以零售购物为主，餐饮、文化、休闲娱乐比重较少，商业各业态发展不平衡。

　　4、文化缺失与精神体验的矛盾

　　我国当代城市化的进程中，城市的文化建设基本上是缺失的，在城市新区域的建设中尤为严重。在北京曾有过对城市文化认同度的调查，对不同层次、不同年龄，不同的居住地的居民进行访查后的结果显示，他们认为最有感情、最能够体现城市文化区域的地方，几乎全部是几十年甚至上百年以来的旧城的区域。新城区发展与当地文化、人文脱离，使人们无法体验各地的文化差异、文明和异质景观，使现代商业无法在消费者中产生巨大的吸引力和新鲜感。因此在新城区的建设中，应植入城市原有文化，形成有自我灵魂和更新能力的商业文化新传统。

　　5、交通规划滞后与商业集聚需求的矛盾

　　新城区开发时间短，区域人气无法在短时间内快速集聚，新区商业的辐射商圈更多依赖区域外来消费人流。但很多城市新区的交通体系规划滞后于区域商业的发展，导致区域外消费者进入新区的方式单一。如广州珠江新城虽然内部道路交通体系规划得较完善，但区域与外部城市干道的接驳则极为不顺畅。尤其是由广州大道进出珠江新城的效率较低，从而形成了交通"孤岛"。

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