成都房地产市场一周分析

　　(2007年6月11日-2007年6月17日)

　　本周五城区共成交了1945套，相比上周减少546套，需求有一定回落；郊县区域的成交总量相对有一定回升，双流成交量相对最高；

　　本周成都市主城区住宅产品成交均价最高的是锦江区，均价为5910.13/平方米，全市成交均价为5266.80元/平方米；

　　新发预售证项目共9个，共计增加住宅3280套，相比上周数量有所增加，但是产品受关注度与之前相比略有不足；广告投放数量继续低迷，投放99次；

　　红牌楼区域市场开始启动，新项目准备进入市场，其中新界项目是区域内最吸引人注意的优质产品；

　　今年前5月，全省外商投资合同额为10.68亿美元，同比增长超过五成，其中投入房地产的外资近五成；各大楼盘又开始大打“名校牌”、“教育牌”，以教育配套为卖点吸引买家；新特区的具体政策规划尚未出台，但必然对房地产行业产生助推作用；5月份深圳房屋销售价格上涨12.3%，受到管理部门重点关注；

　　6月15日拍卖成交多宗土地，其中红牌楼西部汽车城地块成交楼面均价最高，达到5111元/平方米。

　　一、一周交易量汇总

　　1、主城区交易量

　　本周市场需求有所回落，相对上一周来看成交数量有一定幅度的降低。

　　本周共成交了1945套住宅，相比上一周成交减少了546套。

　　本周的可售套数是42930套，相比上周的可售套数42892增加了38套，相对上一周来看，本周的成交量有相当幅度的减少，可售套数相对变化不大，说明本周市场供需基本平衡。

　　本周市场上新增的项目相对来说影响力和受关注度都不如前两周上市的建设路区域项目，因此成交量明显不如前两周。

　　本周最值得关注的就是成都和重庆设立新特区这个消息，对于房地产行业来说，这是相当利好的消息，可以说给两地的房地产行业提供了一个极好的发展契机，但是从实际情况来说，对这个政策最先起反应的是股票市场，这相对也影响了本周房地产市场的运行。

　　2、郊县成交量

　　本周郊县区域成交量同上周相比总体成交量略有一定的提升。

　　在经过前段时间成交量的暴涨之后，都江堰区域的成交量在这两周已经开始回落，在上周成交46套住宅的基础上，本周成交了100套住宅，而之前成交量不太稳定的双流和温江区域本周的成交量呈两极分化，双流区域本周成交了387套，相对上一周数据有很大的提升，而温江区域成交了115套，和上周数据相差不大。

　　上周成交量最大的是龙泉驿区域在本周总共成交了201套，相对上一周数量有所降低，结合最近一段时间郊县区域市场运行的状况来看，各个区域在本区域有项目上市的情况下成交量会得到相当的提升，反之，成交量数据明显萎缩，可见对于郊县区域来说，供应量的多少是影响成交量的重要因素。

　　(本版块数据均采自成都房地产管理局公众网信息发布平台，由世家机构情报分析部整理)

　　二、本周住宅产品成交价格

　　本周成都市除了锦江区之外各区域每日的产品成交价格相对很平衡，说明目前市场对于各区域产品有明确的需求，成交产品基本相似。

　　根据统计数据来看，本周均价最高的仍然是锦江区，一周成交产品的价格是5910.13，相对上一周又有一定程度提高，这也是得益于目前区域内在市区有相当数量的产品在售。其次是武侯区和高新区，价格分别是5642.04和5668.3，这两个区域的成交均值相对上周都略有提高。本周成华区的均值为4947.67，成交均价继续提升，主要是受建设路区域产品的带动。总的来看，虽然本周各区域的均价都有一定提升，同时本周住宅产品成交均价相比上周也有一定的提高，说明在本周较高品质的住宅需求比较强烈。

　　三、本周新发预售证项目

　　(本版块数据均采自成都房地产管理局公众网信息发布平台，由世家机构情报分析部整理)

　　本周共有9个项目拿到预售证，新增住宅供应3280套，面积294939.96平方米。

　　同上周相比，本周新增项目增加了3个，住宅套数增加168套，面积增加了31300.64平方米。

　　从产品上市的情况来看，本周的市场供应增加量与上周的增加量相比有相当的提升，在最近4周时间内，市场上大量增加住宅产品的供应。

　　同去年同期比较，从数据上看，本周的新增产品不论从套数还是从面积上都有很大的提升，最主要的原因应该是受到成渝设立新特区政策的刺激。

　　本周增加住宅产品的平均面积大小是89.92平方米，相对之前两周平均面积由一定的提升，说明本周新增加的住宅产品中面积较大户型所占比例有一定增加。

　　四、本周广告投放统计

　　本周广告投放总量为99次，相比上周投放次数减少了1次。

　　本周单个项目投放次数最多的是红牌楼广场，一共投放了4次，其他的项目中，天合凯旋城、锦江城市花园、华宇.锦都名城和浅水半岛2期分别投放3次。

　　本周广告投放的数量共99次，对比前一周的广告投放数量来说相差不大。最近一段时间内的广告投放数量基本维持就在这个数值左右，虽然在上一周传来的成渝设立新特区的利好消息，但考虑到广告宣传推广和产品营销之间的协调，即使要增加广告投入还是要受到一定程度的限制。

　　五、热点项目简析

　　新界

　　基础数据

　　项目地址：武侯区武侯大道武侯山庄旁

　　占地：370亩

　　总户数：151(1期1组团)

　　期数：1期1组团(共3期)

　　产品形态：8层多层退台电梯洋房

　　户型区间：1期1组团：107-154(退台式)

　　开盘时间：07年6月底

　　基础数据分析：

　　优势：

　　开发商有实力和一定得知名度，在成都已经开发多个优质住宅项目。

　　项目规模较大，按规划共分三期开发，目前即将面市的是1期1组团，共约151套。

　　项目所处武侯大道武侯山庄旁，总共开发面积超过300亩，是目前区域内正在开发的最大盘，项目所处位置较佳，距外双楠和神仙树片区的不到10分钟车程。

　　本项目1组团预计售价在5500-5900之间，在目前片区的开发情况下，这个价格相对来说略有一点高，但是项目的产品品质应该能够抵销这个问题。

　　1组团的户型以120左右的套三户型为主力，其他还包括有1楼带花园和2楼带大阳台的154和144的大户型，7、8层的106的较小户型。

　　目前排号正在进行中，已经发放超过340号，从销售现场的情况来看，前来咨询的90%以上是自驾车，多为30岁以上的人群，从咨询的意向来看，大多集中在100平方米左右的户型上，同时140以上的大户型也有不少的追捧者，相对来说，3-6层的120左右的户型除了其中几套能够两面面对景观的户型外，受到的注意就少很多。

　　抗性：

　　3期背后有一条铁路，对2、3期住户的影响可能较大

　　(1)销售状况

　　营销周期表

　　六、本周信息动态分析

　　动态信息：来自省商务厅的消息称，今年前5月，全省外商投资合同额为10.68亿美元，同比增长超过五成，其中投入房地产的外资近五成。

　　要点简析：统计显示，前5月，全省房地产业合同外资和实际到位外资均超过制造业，列各行业之首。其中合同外资达50614万美元，实际到位外资金额38925万美元，均占全省外资总额五成以上。其中，合同外资增资额和实际到位外资增加额在3500万美元以上的全是房地产企业，包括万科成华、中海兴业、四川雅居乐和爱美高实业等。在市场竞争进入公司实力比拼的情况下，必然会有越来越多的外资通过各种渠道进入房地产市场。

　　动态信息：暑假将至，各大楼盘又开始大打“名校牌”、“教育牌”，以教育配套为卖点吸引买家。同时，市场上也有很多买家为了解决子女的教育问题而买楼。

　　要点简析：在目前成都市场上教育地产做得最成功的莫过于南延线的育才.竹岛项目，依托育才七中的影响力，竹岛项目上市之后一直受到热烈追捧。这是因为教育地产概念从根本意义上来说符合了开发商和业主的需求，对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念增加了楼盘的卖点和项目的附加值，有助于销售，从而增长利润；而对于业主来说，望子成龙是每个父母的心愿，多数人会选择一些附近有名牌学校的楼盘，以解决子女日后读书问题。

　　动态信息：由于新特区的具体政策规划尚未出台，对房地产行业的影响难以估计，但能肯定的是基于新特区的成立，成渝两地房价必然会有一个上涨。

　　要点简析：就上一周市场的运行来看，在售的房地产项目基本没受到太大的影响，反而是二手房市场首先受到消息的刺激，外地客户在成都购房的意愿开始强烈。就已知的消息来看，这次的信特区不是单纯的新经济特区，而是统筹城乡协调发展，通过创新城乡发展体制，从这一着眼点来看，区县的房地产市场才是这次新特区建设的最大受益者。

　　动态信息：调查显示，5月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点，深圳涨幅达12.3%受到重点关注。

　　要点简析：深圳市政府为应对此次专项整治行动而召开前期预备会议。本次检查的重点在于市场层面，即调查是否存在“非正常、非市场”性的因素推动城市房价的快速上涨。这也意味着“房地产市场秩序专项整治”即将正式启动，新一轮针对房地产行业的宏观调控已拉开帷幕。

　　七、土地拍卖信息

　　6月主城区共拍卖土地7宗，且全部成交，总成交面积达247123.25平方米，合370.6844亩。其中高新区成交最多，3宗地共205.6901亩，其次为成华区和青羊区。

　　从方位看，城南共成交3宗地，总面积150.6238亩；城西虽然只成交2宗地，但是总规模超过城南，达186.6583亩，且这2宗地都位于三环外；城东的两宗地都位于一～二环之间，位置相当好，但地块面积也很小。

　　从环域看，三环外继续保持土地供需的热点态势，成交土地4宗，总成交面积313.7835亩。其中，有2宗地位于成南，2宗位于城西。从今年城南上市交易的土地来看，通过拍卖或挂牌方式成交的12宗地中，11宗地位于三环外，总净用地面积达498.3459亩，占整个城南总成交面积的84%。由此可以看出，城南的房地产开发已基本上往三环外高新区转移。随着区域开发的日渐火热、配套设施的逐步完善以及品牌开发商的不断聚集，城南、三环外的市场价值正越来越获得市场的认同。与城南相比，城西三环内尚有部分土地可供应。

　　从交易结果来看，7宗土地中有6宗都处于房地产开发的绝佳或热点区域，

　　从成交土地单价看，一～二环的成交宗地单价平均为1110万/亩，二～三环的只有1宗地成交，成交单价为920万/亩，三环外成交的4宗地平均单价为690万/亩。

　　从楼面地价看，此次拍卖的成交的宗地的楼面地价都很高，均在2000元以上。其中，楼面地价在3000元以上的宗地就有4宗，最高为红牌楼西部汽车城地块--5111元/平方米。

　　成交结果

　　1号宗地位于成华区双林路新华公园对面，起拍价560万/亩，被福建六建建设集团有限公司以1290万/亩的单价拍下，成交总价23154.21万元，楼面地价3870元/平米。

　　2号宗地位于东大街以南、二环路内侧丰田4S店对面，500万/亩起拍，被成都成房置业有限公司以930万/亩的单价拿走，成交总价14371.569万元，楼面地价2790元/平米。

　　3号宗地位于青羊区培风村，280万/亩起拍，最终被兴元房地产开发有限公司以750万/亩的高价拿下，成交总价81068.55万元，楼面地价2250元/平米。

　　4号宗地位于武侯区永丰乡核桃村(西部汽车城旁)，350万/亩起拍，被武城房地产开发有限公司以920万/亩的单价拍下，成交总价21620.552万元，楼面地价5111元/平米。

　　5号、6号宗地都位于高新区花荫村九组、十组、灯塔村八组，起拍价300万/亩，5号地块被嘉里公司以840万/亩的单价拿走，成交总价58124.976万元，楼面地价3000元/平米；6号地块同样也被嘉里公司以850万/亩的单价拿走，成交总价49237.78万元，楼面地价3035元/平米。

　　7号宗地位于西部新区晨风片区，120万/亩起拍，最终被芙华新大陆房产公司以320万/亩的单价拍下，成交总价25141.408万元，楼面地价达2000元/平米。

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