南京主城区七八千元及至万元以上的楼盘，考验着购房人的口袋与头脑；而城市周边及远郊低单价、小户型项目，深受购房者青睐。房价虚实如“猜谜”，让我们详细分析一下南京各大版块的具体楼市情况，为你买房做一个详细的参考意见！

　　1、江宁：拓展板块高性价比

　　近70家楼盘将端出新房源

　　2006年中，江宁商品房开工建设面积208万平方米，比去年少了11%；但是销售面积却达到280万平方米，大于上市量72万平方米。2004年左右的开发热潮给江宁留下了90万平方米左右的存量房，几乎已经消化完了。

　　官方数据显示：2006年1—11月份江宁住宅均价为3737元／平方米，与前年相比，房价上涨了5%左右。1至10月份更高，同比上涨达到7%左右；11月份，禄口几个大盘上市，让涨幅降了一些。

　　关键词：分布南移

　　2007年，将是江宁扩展的一年。目前了解到的信息，江宁今年新盘分布明显向南移动，九龙湖、方山共约有十几个项目预备于今年全面进入市场；传统的三山板块一带也同样如此，韩府山、翠屏山、将军山都已基本开发完毕，新盘向将军路的最南端、牛首山风景区一带移动。

　　从去年下半年开始到现在，江宁岔路口、东山等传统板块内多个项目开盘发生抢房现象，从某种程度上也说明了成熟板块内供量比例大幅减少；对于购房者来说，这是认可新区域、接受新项目前的阵痛。

　　关键词：低密度开发

　　从一季度统计来看，江宁的供销基本持平，上市量与成交量都在40多万平方米左右。但是有数据表明，今年1、2月份江宁全区商品住宅的中小户型所占比例仍偏低。随着去年“90-70”’政策逐渐“落地”，下半年中小户型房荒的情况能否有所缓解有待关注。目前已知的是：两个规模较大的纯中小户型楼盘将上市，一些老盘也在政府的要求下，为其新上市房源调整，增加中小户型所占比例。

　　但是客观来看，对新扩展区域，公共交通、日常生活配套相对欠缺，开发商更倾向开发低密度的贵族化产品，在方山、九龙湖板块内有大量的联排别墅、花园洋房上市，能解决广大购房者迫切需求的“实惠型”住房所占比例较少，不少普通公寓只能占据小区较差的位置，成了为别墅拌灰尘、噪音的“隔离墙”。

　　关键词：档次提升

　　今年在岔路口、东山中心、百家湖岸、外秦淮沿线等处，都有一些新增的城建配套设施，一些较高水准的商业、景观公园、娱乐休闲场所将出现在江宁。这对于居住者而言，无疑提高了舒适度和便捷度。

　　在入住率提高、地铁开工等利好的影响下，江宁高性价比的居住价值进一步得以体现。

　　2、城东：显贵板块价量同涨

　　低密度住宅唱主角

　　随着城市格局的发展，城东板块的概念在扩大，2006年整个城东板块共成交8200多套，在七大板块中排名第四，其中紫金山板块成交了5000多套，均价为6200多元平方米，而仙林板块成交了近3200套，均价达到5100元/平方米。与2005年相比，2006年城东的成交量上升了近70%，而仙林更是翻了近2倍。

　　紫气东来，南京人心中有山有水的城东在2006年继续演绎着稀缺板块的故事。依傍紫金山的楼盘个个“气宇轩昂”，而仙林板块的迅速崛起更是直接拉动了房价的冲“六”进程。

　　关键词：新老分天下

　　2006年的紫金山脚下，天泓山庄、万达紫金明珠、鸿意星城成为城东的3只销售“绩优股”，一直占据着成交量的前几位。2007年，3个项目分别于5月、3月底和4月下旬推出新房源。除了天泓山庄是别墅项目外，万达和鸿意都是以二房、三房的100平方米左右的套型为主。据了解，鸿意星城均价将达至拍500元呼方米，有100多套房源的万达均价也在6350元左右/平方米。除了老盘新开，依附如此稀缺的山林资源，国浩?钟山晶典、宏图?上逸园、君临紫金、钟山美庐都将在年内亮相。其中国浩?钟山晶典将于5月推出高层、小高层，宏图?上逸园也在5月推出多层，价格在7800元/平方米。不论是新盘的集中“出世”，还是新老项目的一试高下，中高档住宅的基调必将带动价格的上涨。

　　关键词：低密度登场

　　2006年的仙林板块高歌猛进：成为城东板块里的后起之秀。仙林的一系列规划利好如仙林大道的竣工、地铁二号线的东延、鼓楼医院仙林国际医院的进驻等推动着这只原始股在2006年末突破6000元/平方米大关。

　　2007年除了在售的东方天郡、赛世香樟园、新城；尚东区、亚东城之外，以公寓项目为主的仙林转眼进入了低密度住宅的集中供应期。别墅产品的出现丰富了仙林板块的物业类型，也在一定程度上推动了该区域的价格爬升。栖霞建设的栖园、交通置业的汇杰文庭、招商地产的依云溪谷、仙林地产的山水风华，加上新城?尚东区也开始推出联排、叠加别墅，五大“巨头”的碰撞必然是一场激烈的混战。抢先登场的汇杰文庭已于5月开盘，推出180-200平方米的别墅产品，栖园和山水风华二期也会在下半年公开。

　　别墅产品的集中上市并不代表仙林2007年将成为“别墅年”，亚东城、康桥圣菲、香樟园；及去年下半年上市的仙林新街坊在年内都有新的公寓房源公开销售。

　　2007年总体上市量预计达到60万平方米的城东板块，在仙林新区的强劲带动下，2007年也必将延续2006年的发展势头，创造价格和成交量的双赢纪录。

　　3、城东南：热力板块蓄势待发

　　50万平方米全新房源“挑大梁”

　　2006年城东南板块成交近5900套，成交总金额达到33亿元，均价为5700元平方米，在七大板块中位列第6位。从排名上来说，与2005年一样。但因为整体楼市的火热带动，成交量比2005年上涨了38.66%。

　　尽管2006年利好不断，但占据主城区最后一席地的城东南和新区河西、仙林等板块的突飞猛进相比，一直处于稳步发展的不急不忙状态。无论是宁南、安德门还是龙蟠南路，挑梁的都是些老面孔，没有新鲜血液的注入。2007年，城东南终于蓄势待发，花神园、7彩星城、蓝岸尚城、瑞尔城市空间、雅居乐花园等一系列全新项目的上市将让城东南挥别“温吞水”的状态，热力沸腾。

　　关键词：个盘突出

　　宁南、安德门、龙蟠南路，城东南的三大区域一直都不缺少领头羊。尽管2006年的宁南板块只有仁恒翠竹园、阅城国际、翠岛花城、花神美境等为数不多的几家楼盘销售，而且供应量都不大，但仁恒翠园一直占据着全市项目销售榜的前位。2007年仁恒翠竹园的地位也很难被撼动，于4月中旬推出了新一批房源，100多套面积在118-152平方米的户型，价格在7600-7900元平方米。安德门地铁板块是亚东国际公寓与时光皓韵两强争夺的地段，这两个楼盘吸引了众多首次置业的年轻白领。今年这两个项目都有新房源推出，亚东公寓二期将推出260多套，价格在7000元／平方米以上。龙蟠南路区域，2006年一直是中北蔚蓝星座一枝独秀，今年6月，蔚蓝星座也将推出2期共计120套的多层房源，面积从85-130平方米不等，价格也在8000-8500元／平方米。

　　关键词：蓄势待发

　　住宅产品是2007年城东南板块新盘的主推方向。去年年底，蓝筹谷进入宁南板块，同一家开发商将在今年推出蓝岸?尚城这一新项目，建筑面积达到13万平方米，类型为小高层。另一家在宁南开发了花神美境的雨花房地产也将在宁南开发一个综合性的项目——花神园，不仅有住宅还有部分商铺推出。2007年热闹的宁南还出现了一个全新的住宅项目，7彩星城。

　　比较而言，安德门将呈现三足鼎立的格局，瑞尔城市空间的杀入打破了亚东国际公寓与时光滞韵的两强局面，虽然只有一幢建筑，但挑高4.98米的小户型对后两者而言也是一个强劲的竞争对手。

　　2006年4月光电地块的拍卖为2007年的龙蟠南路板块的发展埋下了伏笔，尽管这家来自香港的公司一直保持低调，但即将在下半年推出的雅居乐花园已经因为这场印象深刻的“一拍”而名声在外。据了解，该项目占地14.2万平方米，在秦淮区政府对面，将建成为一个集住宅、商铺、酒店式公寓、办公、教育设施等综合性社区。

　　4、河西：新贵板块价值透支

　　160万平方米可售量，打破河西“房荒论”

　　危言耸听的“房荒论”，伴随着房价飞涨，河西已是当前南京楼市最炙手可热的一个板块。在许多买房人印象里，几乎是在一夜之间，河西板块的住宅均价就从5500元平方米上涨至7500元平方米。从2005年河西板块骤冷，到2006年最后一个季度该板块骤热，河西楼市总是沉浮在舆论的风口浪尖上。

　　如今，有关该板块价值是否已经提前透支的质疑声空前强烈，开发商和政府对此的论调是，该板块严重的供不应求导致房价“市场性”上涨。那么，即将上市的一批新盘是否有望扭转目前河西板块住宅“供求失衡”的状况?进而能否稳定住房价或“符合市场规律”地造成房价相对下浮呢?

　　关键词：供不应求？

　　是实情?是假象?是市场规律?还是人为的“杰作”?对河西目前商品住宅“供不应求”，造成房价持续上涨一说，开发商有开发商的态度，政府有政府的态度，老百姓又有着老百姓自己的说法。

　　网上数据显示，—季河西板块商品住宅的上市量为14.13万平米，成交量为27.76万平米，仅看单季度商品住宅的供销比为0.51。但从板块整体供求情况看，河西板块商品住宅的累积销也仅是从2006年12月份的1.35，降至2007年3月的1.28。

　　从统计数据看，虽然河西住宅供销比略有下降，但远未到“供不应求”的程度。

　　关键词：新盘绽放

　　从已确定上半年上市的宋都美域到已是准现房的星雨华府、仁恒国际公寓，加上融侨?中央花园……今年河西板块至少将迎来七八个新盘上市，加上西堤国际、嘉业国际城、嘉业阳光城等老项目还有体量较为庞大的后期房源推出，网尚研究机构预计今年河西住宅新增的上市量将达到100-120万平方米。

　　同时，截至4月11日，南京网上公布的河西板块可售住宅还有5700余套，以平均每套住宅面积为100平方米计算，河西仍有待售住宅57万余平方米。可以说，随着市场旺季的到来，河西的住宅市场即将迎来新盘大量开放、老盘齐推房源的可观景象，未来可销售的住宅量将在160万平方米以下，房源并不缺乏。

　　5、城北：热力板块蓄势待发

　　楼盘少而精，房价稳中升

　　由于历史和城市发展战略方面的原因，城北向来是南京房地产市场的“冷门”。相对于河西、江宁、江北如火如荼的开发，城北总是显得相对冷清——楼盘少，受瞩目程度不高。

　　但由于在与主城区的直线交通距离上具备明显优势，近两年来城北的住宅开发档次有所提升，价格适中，这使得城北成为一块新的置业热土。记者盘点时发现，今年城北将新添几个“万元新盘”，高档住宅的供应将有所增加，这表明城北越来越成为适宜人居的板块。

　　关键词：万元豪宅，扎堆下关

　　据悉，在下关的世茂滨江新城对面，以开发金鹰国际商城、金鹰国际花园等高端楼盘著称的侨鸿国际集团，又打造了一个万元楼盘——皇冠钻石双星。该楼盘的总建筑面积为4.5万平方米，由一栋多层商住楼和两栋26层高层住宅组成，拟于6月份开盘，售价在1万元/平方米左右。

　　此外，下关小桃园附近有一块3.4万平方米的姜家园地块，在去年被天正集团以7000万元的高价拍得，也拟于年内上市。由于毛地成本、拆迁费用、建安成本及各项税费等加在一起，开发成本在1万年方米以上，因此未来售价预计将在1.2万-1.8万元/平米之间。

　　同时，世茂滨江新城和锋尚国际公寓今年还在继续推出新房源，因此下关已成“万元豪宅”扎堆之地。

　　关键词：幕燕片区，两个新盘

　　旭日景城、中浩森林湾等2006年主力楼盘所剩房源已经不多，但新的楼盘也陆续上市。下关城建集团的江雁?山水雅苑即将开盘，受期待已久的香溢北城也确定于年内上市。幕燕板块的住宅的供应量与去年相差不大。

　　迈皋桥片区则有兰亭雅苑、美达?浅草明苑等新盘已经或即将上市，发展趋势相对稳定。由于地铁商圈扩大，迈皋桥片区的商业气氛越来越浓厚，红山韵致居等楼盘趁机推出社区商铺，赢得许多投资者的青睐。

　　关键词：中档住宅，稳中有升

　　今年以来，城北板块由于便捷的交通和不断优化的环境，以及“主城区价格盆地”的优势等等利好消息的不断传来，现在正吸引着越来越多的购房者选择在此安家置业。

　　在河西、江宁、江北板块异军突起的同时，城北地区的房地产开发逐步正在整体上走向成熟。

　　所以，今年城北房价预计趋于稳定，部分中档楼盘将有一定上涨空间。

　　6、江北：工薪板块海量房源

　　200万平方米“海量”房源即将上市

　　素以“价格盆地”著称的江北房价，正在“上涨没商量”，全面“奔四”。明发滨江新城、天润城等超级大盘的房价逼近4000元／平方米，威尼斯水城新推的小高层房源则已经“破四”，均价达到4088元／平方米。

　　从一年前约3000元／平方米的均价恶涨到目前近4000元／平方米，江北房价的上涨到底有没有休止？真实的供求关系怎样？记者对江北房地产市场进行深入盘点时，发现江北在今年一季度的房源已经放量，未来则将有一大批新盘和新房源集中推出，这些将全面遏制江北房价的恶涨态势。

　　关键词：供需两旺

　　与河西、江宁等板块一季度上市房源不足的状况不同，大盘林立的江北板块在一季度有着大量房源上市。其中天润城、威尼斯水城、大华、锦绣华城、华欧国际友好城等大盘持续有房源推出，幸福美地、泰山天然居等位于浦口、六合的一些小盘也纷纷上市。3月份南京八大板块领取商品房预售许可证的30家楼盘中，有8家来自江北。

　　据悉，江北在今年一季度的房源上市量大，消化速度也快。据统计，在—季度，江北商品住宅的总成交量占据全市34.79%份额，成为全市八大板块中最为活跃的板块。业内人士表示，由于一季度“量价齐升”，江北已当之无隗地成为“全市房地产第—大板块”。

　　关键词：平抑房价

　　记者了解到，今年前3个月只是江北的启动阶段，4月、5月才是江北开发商“大手笔”推房的时节。

　　据悉，金浦集团在桥北开发的体量达72万平方米的住宅项目海德北岸，于5月份正式亮相。该项目有约17万平方米的商业配套，住宅部分由小高层和高层组成，项目一期以荷兰风情为主题。同时，地处桥北滨江板块、体量达120万平方米的超级大盘旭日上城也将于5月上市，该项目与华东mall比邻而居，是红太阳房地产开发有限公司继旭日华庭后在桥北商业、住宅项目布局中开发的最重要项目。此外，桥北新盘天华硅谷、金城丽景、海润枫景等楼盘均也于近两月正式推出首批房源。记者还了解到，江北众多在售楼盘也在近期推出大批房源。其中明发滨江新城三期、天润城第九街区和第十街区、大华锦绣华城二期、华欧国际友好城等“航母大盘”，以及幸福美地、盘金华府等楼盘也都在近期有新房源推出。

　　“年内江北将有200万平方米以上的新房源上市。”一位专业人士预测，包括30余家在售楼盘及新开楼盘在内，整个下半年江北将有40余家楼盘提供上市房源，这些将平抑江北房价的恶涨态势。

　　7、城中：稀缺板块价高房少

　　城中40万上市量不够卖？

　　2006年城中板块共认购了5800多套，成交近4900套，均价10180元平方米，城中中片和北片早就突破了万元“防线”，城中南片“拖”了整个板块的后腿。10月之后，南片项目大多进入销售尾期，整个城中板块的价格也随之攀升。

　　2006年11月，城中板块的成交均价终于破万，达到11276元平方米。虽然2006年城中的成交量只是全市第七，但供求比失衡与开发用地的紧缺造就了城中单价之王的地位。有消息称，2007年城中的上市量将达到40万平方米，高档住宅、写字楼及商业项目均有“新兵入营”。但仅从今年1月、2月的成交情况来看，不论是价格还是交易量均有不同程度的下降，原因就在于没有新项目上市。2007年城中将呈现什么样的竞争格局?

　　关键词：“三足鼎立”

　　2007年，城中中片、北片、南片都有不同类型的项目“登台”。中片以高档住宅和写字楼为主，其中写字楼的增量明显高于去年，招商地产的纯商务办公项目——南京国际金融中心于5月亮徊新街口，预计16800元／平方米起售。而只租不售的同仁大厦同样是商务办公项目。长江路9号和凯润金城则属于综合性功能楼盘，长江路9号除了办公部分，还有200多套面积在130160平方米的住宅供应。据记者了解，凯润金城可能于下半年公开2幢酒店式公寓，面积在3050平方米左右。

　　继金陵大公馆、汇林绿洲等成功定义鼓北板块之后，天正湖滨和凤凰和鸣成为鼓北的销售“新贵”。除此之外，位于虹桥的新城市?虹桥中心预计上半年开盘，也是一个复合型办公商业项目。

　　相比较而言，城中南片略显单薄，主推精装小户型的天安恒隆花园目前可选的房源也不多了，值得期待的新项目主要是相隔不远的金鼎湾二期和常府街的常府风华苑，后者主推90-110平方米的户型，但两个项目的上市时间都未确定。

　　关键词：冲刺2万？

　　2007年2月9日，北安门地段经过41轮的竞拍，最终创造了8585元平方米的楼面地价纪录。按这样的土地价格测算，建成后单价将达到17000元平方米。各界晾呼：“城中单价冲两万的时日不远矣!”目前城中板块的成交均价已经全面过万元，住宅开发用地的稀缺，使开发商在争先恐后抢下“袖珍”地块之后，多数考虑精装中小户型和高档住宅规划开发。一是单价已然超万，如不再控制总价，再浓厚的“城中情结”也会在日新月异的河西、城东板块面前消失殆荆再者，本来就“用一块少一块”，不挖掘最大价值就是浪费。2007年依然供不应求的城中板块，面对精装型小户型和高档住宅的“昂贵物业”，在万元的起跑线上朝着两万大步迈进。

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