从“第一国际”到“华南MALL”，从“江南世家”、“活力康城”到“东莞品牌商业街”……放眼望去，东莞的商业地产一片惨淡，疲惫无力，几乎到了让人难人置信的地步。这些曾被炒得沸沸扬扬、海内皆知的项目，本应车水马龙、人潮汹涌，怎知冷冷清清、门可罗雀。东莞的商业地产不正常实在值得大家去关注。

　　那么，东莞的商业地产出现如今这种不如人意、出人意料的局面，问题到底出在哪里呢？要回答这个问题，的确不是一件很简单的事情，受朋友启发，在关注东莞商业地产的同时，对这些问题也有一些粗浅的看法，表述如下，作为一己之见，仅供参考！

　　我们知道，一般而言，作为商业地产，招商成功的决定性因素不外乎三点：第一，对商业的精准定位；第二，主力商家的有效引进；第三，对商业进行有效的统一经营管理(第三点也是商业做旺的关键性因素)。

　　然而纵观东莞的这些本应成功但却未成功的案例，它们失败在于或缺第一点，或缺第二点。但都不同程度不约而同地缺了第三点和走上了一条殊途同归路，那就是：发展商追求短期效率，缺乏做强做大做出品牌的决心和魄力！

　　深入去看一下这些招商失败的案例不难发现，它们尽管在招商上死气沉沉，但是在商铺的销售上却是活力四射。无论是第一国际还是华南MALL，它们的销售情况都是令人叹为观止，也让发展商心花怒放。

　　而正由于发展商一时的心花怒放，导致了东莞商业地产的欲哭无泪。这是因为，发展商在火热炒作项目之时，把销售放在首位，一味追求资金回笼和迅速回报，把商铺的销售作为他们的第一追求目标，招商及统一经营管理公司等都形同虚设，商铺卖得高、卖得好、卖得快才成为他们最乐意看到的事，至于其它，至于商业地产最核心的东西，我们东莞的发展商大多都抛到九霄云外了。

　　众所周知，商业地产之所以赚钱，是因为要把商业做旺，那才能实现寸土寸金的喜人情形。广州天河城、深圳太阳广场，租金逾千每平方，一年的租金就远远超过当时卖铺的资金收入。是销售商铺赚钱还是把商业做旺收租(做旺后也可以卖，并且卖的价格会更高)赚钱，东莞的发展商心里不是不知道，但他们为什么都不约而同地走上一条杀鸡取卵、急功近利的惨淡之路呢？(注：惨淡不是对发展商，而是对东莞的商业地产而言)，

　　主要原因有二：

　　一、东莞发展商不具备足够的强势资金支持大型商业项目的运作。商业地产要想做好，资金雄厚是先决因素，这就要求发展商必须有足够的资金足于支撑商业地产的后期运作，不至于因为急于要求资金迅速回笼而杀鸡取卵。就资金实力而言，东莞发展商在运作大型商业项目都存在心有余而力不足的尴尬局面。

　　二、东莞地产的客观环境决定了东莞发展商的开发策略。看一个开发商的实力有多强、有多大，主要是看你是否拿得到地。万科强不强？但在拿地方面就没有本土发展商来得轻松，因为本土发展商在公关方面占有先天优势，但万科这些外来发展商显然不具备这种优势。而正因为本土发展商公关好，拿地快(或许还存在拿地便宜实惠也未可知)，从而导致在商业地产的操作中不需要打持久战，完全可以速战速决，转移目标，把资金投入到下一个项目，把商业地产当成住宅模式来操作，这也就不足为奇了。

　　从以上两个原因来分析，要知道东莞的商业地产问题出现在哪，似乎可以找到几丝答案了。

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