汇丰与万事达卡国际就北京、上海及广州富裕人群进行合作研究并于近日发布报告称，在上述3个城市中,年收入逾2.5万美元的富裕家庭在2005年估计有113万户,预计2015年会增至超过390万户。

　　研究结果表明，上海富户将由2005年60.73万户增至210万户，消费也将由2005年的37亿美元升至294亿美元。

　　业内人士分析，由于中国经济强力增长，汇丰与万事达的数据预测，存在极大的实现可能。而随着上海市民收入的进一步增长，房地产消费支出也水涨船高，不但会带动房价继续上升，更会影响上海楼市未来的消费趋势和供应结构。

　　200万住宅或成主流

　　大部分行业人士认为，汇丰与万事达的上述预测，将支撑本来就已经很高的上海房价继续上涨。

　　易居地产研究院院长助理杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)认为，房价长期走高，是必然趋势。其中，人均可支配收入的持续走稿及大批中产家庭的诞生是最主要的支撑因素。按目前的房价增长趋势，每年的增幅应该在5%左右，再根据8:1的房价收入比，即可以预测未来房价。

　　目前的房产消费主流是总价60-100万元价位段的住宅产品，而中环内的新房价格都已经接近或超过1万元/平方米。假设房屋总价以年均5%幅度的涨幅，2015年的中环附近的房价至少将达到1.55万元/平方米。

　　如果以8：1的房价收入比计算，由于至2015年，上海年收入超过2.5万美元的户数将达到210万户，可以预计160万总价的住宅将成为上海房地产消费主流。

　　而更有业内人士认为，2015年的主流产品，应该是总价200万左右的住宅。

　　中高端物业需求将释放

　　“随着上海市民未来消费能力的进一步提升，中高端物业的消费需求将被释放。”中原地产研究咨询部总监陈宁认为，上海市民的住房消费将面临不断改善的进程。

　　陈宁表示，即便是目前的中低收入家庭，也有可能因为收入的大幅提升，而激发购买高档物业的需求。居民收入的不断增加也会进一步刺激租赁市场的房屋租赁需求，使房地产市场居住需求更为旺盛。

　　但他认为，这个增长的势头，应当是逐步和缓慢的。并且，尽管市民对中高端物业的需求将逐渐旺盛，但是中低端物业市场仍然会存在。中低档房屋市场，可能比目前略有减小，但绝对不会丧失。因为，不管在什么时候都会有中低收入群体存在。

　　行业外人士不“看涨”

　　尽管业内人士大多因为汇丰和万事达的报告而“看涨”未来上海楼市。但上述观点并不被行业外人群所认同。

　　向来看空楼价的黄祖斌认为，高收入人群早已经购买了房地产，没有再购房的刚性需求。同时，上海楼市也将逐步恢复理性，随着未来房价的可能下调，人们将不会再迷信“购房保值”的说法。特别是目前租售比太过悬殊。投资客不是因为房屋的租售比合理购房,而是因为预期未来房价仍会大涨而买房。随着这种预期破灭,房子的功能只能出租收取租金。

　　虽然，随着市民收入的增长，租金支付能力及房屋租赁的档次、价格都将有所提升，但提升幅度不会很大。租售比因此短期内仍然存在较大距离。

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