随着城市运营理念在城市发展建设中的贯彻执行，除城市土地外，城市大型体育场馆设施、公共空间也成为城市经营的重要资产。这些大型公共设施投入资金巨大，维护成本高，如何提升其公众的利用价值和实现持续运营盈利是政府管理和市场经营面临的一个重要课题。如北京奥运村、广州亚运村场馆的后续经营等。本文纵观国内外知名电视塔的成功经营案例想到对城市大型公建设施经营模式的探讨。

　　城市电视塔因具有特殊标示性、体验性和资源性，其开发经营逐渐从单一的广播电视传送功能向与都市休憩旅游相结合的城市观光、娱乐等复合功能转变，提升了综合价值和社会影响力，并成为城市风貌展示的橱窗和文化交流的汇集地。因此，许多城市都将电视塔作为“城市标签”列入必建公建设施。

　　但在实际的开发运作中，并非像城市规划师和市场们所想，每个电视塔都能成为“符号”、“标签”、“窗口”。像上海东方明珠电视塔一年就有7亿元人民币的收入，澳门电视塔的年进账有几亿澳元，而法国艾菲尔铁塔一年更是有几亿欧元的收入的电视塔相对较少，国内大多数城市的电视塔由于设备陈旧、交通不便、经营项目缺乏新意、资金投入不足等问题，经营状况日渐下滑。

　　纵观国内外成功经营的城市电视塔，在功能设置和经营模式上的创新尤为重要。

　　加拿大多伦多电视塔：

　　矗立在安大略湖畔、高达553.34米的多伦多电视塔，作为多伦多的象征，十分引人注目。电视塔一层设有便餐厅，供应各种饮料及快餐。另外还设有出售纪念品的商店，放映电视塔修建过程纪录片的小电影厅、一些供儿童嬉戏的娱乐设施、报告世界各地时间和气候的大型电子显示装置等等。电视塔装备有4部高速电梯，每分钟运行速度367米，每小时可以把1500名游客送到塔顶。在距地面346米处，有世界上最高的舞厅。一间可供500人同时进餐的旋转式餐厅，设在距地面350米处，餐厅每隔65分钟旋转一周。塔上有三级瞭望台，分别设在距地面342米(室外瞭望台)、346米(室内瞭望台)和447米(空间瞭望台)的高度。

　　巴黎埃菲尔铁塔：

　　埃菲尔铁塔占地1公顷，矗立在巴黎市中心塞纳河右岸的战神广场上。除了四个脚都是用钢筋水泥之外，全身都用杆铁构成，塔身总重量7000吨。埃菲尔铁塔是在不断完善中实现持续经营的。1980年进行改建，丰富经营内容，增加休闲娱乐和文化博览等功能，如增设大众啤酒馆，建设“居斯塔夫.埃菲尔”接待厅，供组织学术会议、举办讲座和招待会用，建设视听博物馆、陈列馆；另外增设广场和休闲消费设施，增加游客的逗留时间，并发展到近期，埃菲尔铁塔第一个平台的高空溜冰场正式开业，可容纳100名溜冰者，拓展本地客户，扩大了客户构成。

　　上海东方明珠：

　　上海黄浦江畔、浦东陆家嘴嘴尖上，俯瞰城市新中心区的全貌。多元功能复合：观光餐饮、购物娱乐、浦江游览，会务会展，历史陈列，旅行代理等商业服务。东方明珠已成为上海乃至中国现代化建设的标志，对外宣传和风貌展示的窗口、文化交流的纽带。东方明珠股份有限公司依托以电视塔为核心的资产经营，成为总资产59亿、品牌价值66亿元的大型上市公司。

　　电视塔开发经营成功的关键在于如何根据其区位资源和自身资源开发多样性的商业功能，以提高大众、各方客流的利用率，从而实现多元化的市场经营。

　　从表面上看，大多数电视塔设置有旋转餐厅、博物馆、娱乐设施等功能，但事实上，要成功经营电视塔必须开发与城市自身文化特性、周边景观资源相匹配的功能，而不能盲目的拷贝和移植，应充分挖掘城市优势资源和电视塔特殊属性。大概可以分为观光旅游、休闲娱乐、文化博览和媒体传播四种功能，但是根据城市级别的不同、城市性质的差异，四种功能组合的权重会有所不同。例如：在上海、北京、广州这类经济中心城市，四种功能均可设置，应针对大量高端商务客流，突出其观光旅游功能的集合性和媒体传播功能，使之成为城市的标志和窗口；而在西安、苏州等文化名城则应突出其文化博览功能及差异化的休闲娱乐功能。

　　“责、权、利”分明，度身订造的经营模式创新

　　其实电视塔这类公共设施的经营，离不开政府和市场的分工与协作。在产权清晰、责权明确的基础上，吸收社会资金，借助社会经营力量，选择一种合适的经营模式，来提升经营性资产的利用率，实现资产最大增值。

　　电视塔具有价值和功能的特殊性，其建筑高度和建筑特色(赋予特殊意义和消费体验)、电视塔功能(与文化传播相关的服务、管理)、政府支持度和社会关注度(强势的品牌搭建平台)等等都将转化为支撑该项目长期经营发展的有效资源。如何整合这些资源？如何建立市场介入的有效渠道，并设置有效地退出机制？电视塔的经营管理是一个复杂的系统工程！(如图)

　　在这个模型中，将电视塔的经营主体分为资本经营、资产经营和产品经营三类，旨在将电视塔的控制权、管理权和经营权进行分离和责权明晰。

　　第一个层面中，主要是针对国有企业或者政府机构寻求市场化经营管理模式而言，在具体的操作中主要有以下四种经营管理模式：

　　1.自主经营、自己管理模式

　　自主经营、自己管理主要是指在国资背景的项目公司基础上通过组织结构转变成立“经营管理公司”全权拥有电视塔的产权和经营权，对其直接进行经营管理，实现自负盈亏。

　　该模式关键在于充分利用整合现有组织环境资源(政府资源、公共资源、职能部门资源等)，组建新的经营组织架构，为电视塔资产的市场化运营奠定基础。在搭建过程当中，根据国有企业转制的特点和国有资产运营效率二元性特征(社会效益和经济效益)，应注意处理好股东与经营管理层、以及经营管理层与整体经营的利益关系，职能部门(财务部门、营销部门、行政人事部门、设备部门、管理部门)的设置以及与经营目标相吻合的动态变化渠道。以保证具有国企背景的新经营管理公司持续运营。

　　自主经营、自己管理必然面临国有资产商品化经营市场化体系不健全、管理体系中社会性和经济性的矛盾问题、以及资金压力问题，因此，选择该模式时，必须设置针对以上三方面的风险保障机制或措施，例如：可通过转仍部分股权进入战略投资经营者，来引进先进经营管理理念、管理方式。

　　2.自主经营、委托管理模式

　　自主经营、委托管理模式是指在项目公司基础上成立“电视塔经营管理公司”，并将其名下资产的以签订契约的形式委托给专业资产经营管理公司管理。新经营管理公司享有电视塔的盈利收益，被委托的专业管理公司享受委托佣金或部分盈利收益。

　　该种模式应着重关注对委托经营管理公司的有效监控，以规避或降低经营风险，例如：设置风险收益的付款方式，可有效控制委托的经营管理公司。

　　3.出让经营权模式

　　出让经营权是指项目公司通过有偿转让的方式将电视塔经营权在一定年限内转让给资本所有者、民营企业、非公有制经济主体的行为。项目公司获得电视塔资产净值，仅持有产权和行政权，而获得电视塔经营权的经济主体全权经营，自负盈亏。

　　纯出让经营权的模式操作中需面对国有资产价值流失、企业唯利是图、破坏资产资源，因此必须加强政府的管理和监督经营职能，以保证国有资产的保值增值。

　　4.出让经营权+转让股份模式

　　出让经营权+转让45%股权的模式相比第三种模式，主要是指在项目公司在出让全部经营权的过程当中，捆绑假设45%的股权，一方面为实现国有资产经营多元化经济成分，更重要的是将股权和经营权捆绑，有利于加强对经营者的风险监控，以及资产的保值增值。相比模式三，对经营方有一定的约束力，但是决策权削弱，监控权减少，对国有资产的保值增值具有双面的效应。

　　案例：武汉龟山电视塔--出售20年经营权

　　2005年，东星国旅以1680万元买断武汉龟山电视塔20年的旅游经营权，并打算再投1000多万元对其进行改造，主要经营旅游、餐饮及高空刺激项目。东星集团的介入，为龟山电视塔的经营注入充足的资金、全新的经营运作模式，使其重焕光彩。

　　在明晰了电视整体的经营管理主体之后，第二个层面，则主要再考虑整体物业经营主体与各功能物业经营主体的合作关系。这里，我们可以根据不同类型的功能设定将经营产品或内容进行分类，寻求在品牌、管理经验等方面相匹配的战略合作伙伴。这也是为企业的集团化发展，品牌建立设置有效渠道。

　　从东方明珠的组织架构中，可以看出，东方明珠今日的强势品牌离不开其身后多样化、多元化专业经营公司、品牌管理公司的支撑。

　　电视塔的开发经营的市场化运作模式均可应用在公共设施(如体育场馆)、场地空间(如公园、广场)，旅游景区等国有资产的经营管理运作中，其核心在于“功能创意化、经营多元化、模式多样化、机制灵活化”。

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