深圳楼价究竟会上涨至何时？会涨到什么样的高度？恐怕谁也搞不清楚，或者有人在心里有预期但没有说出来。深圳本轮楼价上涨带有明显的“深港一体化”迹象，深圳人可能有必要做好心理准备接受一个残酷的事实：深圳房价上涨可能超过香港楼价水平的70%，甚至75%，更为严重的是，到达这个水平的时间可能会比较短。

　　深圳与香港的楼价差距在快速缩小

　　香港楼价折合成平方米计算,最便宜的约为1万五左右，这些最便宜的房紧靠深圳，就位于红树湾的对面元朗。在香港，平民百姓一般住2万到3万每平方米的住房，但户型面积较小，一般在50—80平方米，100平方米的房子已经可以称为豪宅。

　　其它，中上水平的住宅，如太古城，奥海城，单价约5万左右。半山豪宅，单价约在10到20万之间，而山顶别墅的单价就高达30万。

　　而目前深圳的楼价水平大致如下：关外稍偏普通住宅的单价约6000—7000元(已经很难见)，关外临近特区的普通住宅的单价约在8000—10000元，部分高达14000元；关内普通住宅的单价约15000—20000元，关内高层豪宅约3.5万—4.5万，顶级别墅单价约为12万。

　　以上对比可以看出，深圳与香港的楼价比约在1：2—1：4之间，已经比2003年前后的1：5-1：6有很大拉近。总体来看，深圳的房价水平约为香港的40%左右。

　　深圳人均GDP差香港太远，但是对比人均GDP水平，深圳相比香港就差得太远。2006年，香港人均GDP为38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，约为香港的22.6%。如果从这个数据对比，深圳的房价是如何不能达到香港70%以上水平的。

　　然而，有两方面因素可以让我们对人均GDP22.6%和房价40%的差距做一个澄清。一是人口规模及构成。深圳人口号称1400万，但流动人口占很大比例，这决定了深圳人的财富积累时间不充分；二是深圳人的收入构成不如香港人透明，灰色收入占据比例过大。所以，深圳人购房能力更强看起来就顺理成章。

　　以前决定深圳楼价与香港差距的还有一个重要因素，那就是房屋产权。香港推行的是永久性产权，而深圳在今年以前，住宅的期限只有70年。不过，今年3月份，第十届全国人民代表大会第五次会议通过《物权法》，其中就包括“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定条款。胡锦涛于3月16日签署主席令予以公布，确定自2007年10月1日起施行。这将对深圳房价走势产生深远影响。深港一体化应包括居住在内的生活成本一体化。需要说明的是，深圳楼价与香港差距的缩小是在香港楼价快速上升期间取得的，说明深圳楼价在这几年的上升趋势远高于香港。

　　香港楼市受回归利好刺激，在1996年达到顶点，后因1997年亚洲金融危机的爆发而遭受重创，几乎所有物业的价格都跌至50%水平，出现了让港人心悸的“负资产”现象。自2002年底开始，受深港一体化和CEPA的鼓励，香港特区政府开始重整房屋政策，协助稳定楼市，促使楼市强劲复苏，“表现令人鼓舞”，物业成交量和价格均大幅上升，当中尤以豪宅市场表现最为突出。其中表现最抢眼的莫过于2004年，这年，香港住宅价格上升34%，豪宅更是上升42%。包括瑞银香港证券部在内的不少经济研究人士都表示，在内地经济增长的带动下，香港的消费和投资活动将在未来5年内持续上升，这当然包括楼价。

　　而深圳楼价此轮升势的启动时间，也在2004年前后，并在2005年下半年至今步入快速期，实际上涨幅度超过1倍有多，部分豪宅品种的价格更是上涨了超过4倍。

　　基于两地经济发展、房屋政策和人文特性的不同，深圳和香港的楼价应该会保持一定的差价，追平几率很小。深港一体化的进程会继续加快，不仅包括经济协作方面，也会在生活、消费等方面得到体现。尤其是西部通道工程完工启用后，深港往来会更加无阻，更加频密，深圳的经济发展依然保持多年2位数的增长。在这个过程中，楼市的互通交流也会日益深入，居住的差异化将会缩小，楼价的差距还会进一步接近。

　　75%，只是一个模糊预测，具体能接近到何种程度，有待市场发展的验证。

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