编者按：从破败不堪的乡村，到轮廓初现的新城。后湖似乎在以人们难以预料的速度悄悄的变换着自己的容颜。尽管现在后湖还有许多方面发展尚不尽人意，交通、配套并不完备，但这个总占地1293公顷，总规划人口30万，总投资129亿元的新城，多少还是让绝大部分市民翘首和期待的。

　　基于后湖区域的现状，十一五期间，武汉市政府将投资129.4亿元用于后湖配套设施和社会性配套设施建设。其中市政配套设施建设动11大类计划投资85.3亿元，主要建设内容包括道路、排水、路况、环卫、消防、路灯、燃气、公交、邮电和电力的设施。社会性配套设施建设共七大类计划投资44.1亿元建设内容主要包括商业网点医疗、卫生文化、教育、体育、公安派出所和民政设施等。

　　未来的后湖将不“后”，未来的后湖将更加靠前！

　　一、区域介绍

　　1、区域概述

　　武汉市后湖居住新区泛指汉口后湖京广铁路江岸编组站以北，张公堤以南，黄浦路延长线以东，解放大道、汉黄路以西地区。总占地面积1293公顷，是新一轮城市总体规划确定的全市三个综合组团之一，位于重点发展的四大居住区之首。后湖是众多地产界人士的创业基地，吸引了众多开发商和置业者的眼球，已经成为新一轮城市建设热点。

　　2、发展规划

　　《武汉市城市总体规划(1996--2020)》和《后湖地区分区规划》，对后湖居住新区的规划发展，进行了定性与定量控制，以协调该区域的整体发展。确定后湖居住新区的发展定位是在城市开发的基础上，依托汉口旧城，大力拓展城市新的发展空间，形成功能明确、布局合理、交通便捷、环境优美、配套服务设施齐全且相对独立的居住新区。

　　交通方面，按照规划，后湖新城将形成五纵三横的交通骨架。五纵分别是建设大道延长线、建设渠路、金桥大道、塔子湖东路、塔子湖西路，三横分别是井南大道、幸福大道、后湖大道。此外，后湖新城内将拟建后湖都会亲水公园、创意产业园、中央文化岛和商业中心区。通过整治黄孝河，改善明渠水质和湖岸景观，将河水引入新城，通过在后湖新城北部兴建面积达41公顷创意产业园，以就近解决一批人口的就业问题。通过在建后湖都会亲水公园，人造沙滩，发展成一个水上休闲中心。

　　二、区域分析

　　1、片区现状

　　自1999年东方恒星园开发建设以来，后湖片区房地产市场一直处于高速发展阶段，区域面貌日新月异，城市景象日渐繁荣，各项市政、生活配套设施逐步完善，出行、生活变得较为方便快捷。目前，部分项目如百步亭花园、青青美庐、新地东方花都、东方恒星园等项目建成并已交付使用，使得片区居住人气指数稳步上升。交通方面，706、716、543、621等多条公交开进社区，预计到2007年底将有30多条公交线路进入后湖，届时，将会使后湖的交通环境大大改善。

　　2、片区楼市特征

　　(1)规模大，低容积率，分期开发成为主流

　　后湖板块可供开发的土地约2.5万亩，总建筑面积逾千万平方米，项目规模普遍在10万㎡上，大部分项目均采取分期开发的方式，如：世纪家园分4期开发，中一花园分3期开发。

　　(2)供求基本平衡，电梯房供应量明显增加

　　后湖板块拥有“居住新城”的良好的市场定位，在政府的大力扶持之下，房地产市场得到了健康、快速的发展，年供给量为60万㎡左右，市场供求基本平衡。此外，土地资源的日显稀缺导致小高层、高层建筑在片区内比例明显增大，据不完全统计，目前片区内小高层、高层比例高达52%，首次超出了多层建筑。

　　(3)公务员等成为购房主力，且以自住为主

　　后湖离花桥比较近，周边机关单位较多，公务员也较为集中，后湖成为该部分消费群体改变居住环境的首选之地。此外江岸区经济的不断发展，使区域云集了大量商户，后湖优雅的居住环境吸引该部分消费群体前来置业。

　　后湖，在过去以“城乡接合部”吸引众多的人前来投资，如今，随着市政配套逐步齐全，区域交通、生活配套日臻完善，区域逐步成为众多消费群体第一次置业的首选之地，即区域市场由过去的投资市场转为自住市场。

　　(4)价格稳步上升，多层高于小高层、高层

　　后湖房地产开发自2000年吹响号角以来，房价一路高涨，从最初的不到1800元/㎡涨至目前的3500元/㎡，涨幅为80%，年增幅200—300元/㎡，且后市房价仍有较大升值空间。

　　后湖居住新城是武汉市四大新城居住区中离市中心最近的一个片区，良好的市场供求关系使得该片区的房价“一路高歌”、年年攀升，平均年增幅在10%左右。片区销售均价在3100-4200元/㎡之间，逐渐逼近中心城区销售价格。此外，在不同物业类型的销售价格上，多层建筑“物以稀为贵”，销售均价位居榜首，比小高层、高层平均高出约250元/㎡左右。

　　后湖房地产销售价格走势图(元/㎡)

　　(5)经济实用、功能齐全的中小户型俏销

　　随着工作、生活节奏加快，人们对居住环境提出了更高要求，更加注重产品的实用性和紧凑性，以便节约空间成本。目前在片区内75-120㎡的中小户型走势最好，其空置率最低。

　　三、片区发展

　　1、优势分析

　　(1)自然环境优越

　　后湖素有“城市后花园”的美称，区域水资源丰富，如黄孝河、塔子湖和其它零散水面，将为“亲水楼盘”提供大有可为的自然环境。从地理位置上讲，后湖是武汉市七大居住板块中距离中心城区最近的。

　　(2)配套日渐完善

　　作为一个成熟的生活设区，后湖片区的市政、生活配套设施日渐齐全、完善，武商量贩店、好美家、中百超市、市十一中、市一中(分部)等商业、医疗、教育机构分布四周。且有数十条公交线路进入。

　　(3)政府大力支持

　　武汉市对后湖的定位，作为四个新城之一，后湖北面创意产业园，中央文化岛、东为商业中心的规划。必将进一步吸引开发商的投资与居民置业居住。

　　(4)发展前景较好

　　近几年来，武汉经济发展迅速，居民的住房消费需求持续走高，武汉的房地产市场还有很大的发展空间，使后湖板块的发展处在一个有利的宏观背景中。

　　2、劣势分析

　　(1)武汉作为“江城”，金银湖一带及盘龙城随着金山大道和盘龙大桥的通车，已成为房地产开发的热点。后湖不再是开发商在汉口投资房产的独宠儿。

　　(2)后湖板块的多条主要道路还处在规划中，交通出行还不是很方便，此外，公交路线较少等问题也造成居民出行不便。

　　(3)周边的配套不足，尽管后湖周边分布有商业、医疗、教育等机构，但是数量不多，分布密度较小，不少楼盘距离这些机构有一定的距离，不太方便。

　　(作者系武汉浦江筑城置业顾问有限公司策划部经理）

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