一、房地产市场宏观环境分析

　　1.房地产政策及其影响？发改委：楼市调五大问题进一步规范秩序

　　4月16日，发改委在《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中直陈楼市存在的五大问题，并再次要求各地方、部门要认真抓好37号文的落实工作，按照温家宝总理在《政府工作报告》中提出的四点宏观调控要求，确保房地产宏观调控目标的实现。

　　一、部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快；

　　二、90平方米以下普通商品住房投资占比较小；

　　三、住房保障制度还不完善；

　　四、市场供应体系不完善；

　　五、房地产市场调控体系还不完善。

　　尺度点评

　　这是国家八部委进行全国房地产市场宏观调控效果大检查刚刚启动后，中央相关部门首次对今年楼市调控效果作出综合表态。上海一位政府出身的房地产开发商指出，在发改委公布的数据中，房价飙升、投资猛增、供不应求、结构倒挂、外资热涌等情况已经一目了然，可谓楼市调控“怪现状”。

　　今年3月，温家宝总理以近千字的篇幅重点谈及房地产市场，并提出四点宏观调控要求，明确提出要抑制房地产价格过快上涨、优化商品房供应结构、建立健全廉租房制度以及强化房地产开发和交易市场的监管，“形成具有中国特点的住房建设和消费模式”。但是，从一季度的数据来看，这一理想远未实现。虽然在此轮宏观调控中，住房结构政策作为最重要调控内容之一被建设部等相关部门反复强调，一再要求，但市场做这类产品的主动性仍然不强，地方政府以周边地块和保障类住房充数的意图明显。

　　专家认为，这种现象一方面说明在利益驱动下，结构调控的抗力较大，另一方面似乎也说明，从实际需求上看，商家在有意识地规避结构风险。而另一个被市场称为“抑制房价上涨”的强有力工具的政策———保障类住房建设也没有完全落实。

　　物权法三大明晰政策将影响成都楼市发展3月16日，《物权法》终获全国人大通过，10月1日起，这部被业内人士称为我国确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，将正式实施。

　　《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。

　　《物权法》第六章对业主在建筑物区的所有权这样规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　《物权法》将物管商完全摆到“乙方”位置。其中规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。特别提出下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　尺度点评

　　随着国家对个人房屋产权的明确，购房者对商品房质量及其使用寿命的关注将提高到一个更高的层次。因为，所谓“自动续期”，延续的只是建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因此，住宅建筑本身的健康、寿命，将成为购房者关注的重点。

　　尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，正是制定物权法过程中的鲜明特点。关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。随着小区配套的产权明晰之后，开发商的开发策略、经营技巧将会发生变化。

　　同时，《物权法》将业主话语权“放大”，体现了业主、业主委员会、物管公司各自的权利义务，明确了业主、业主委员会、物管公司三者法律关系的基础，对未来物管业的发展，将起到更积极的作用，真正促使物管业走向“保姆式服务”，也促使更多开发商放弃物管业，走专业化的房地产开发道路。

　　2.市政发展动态？政府信息公开条例发布拆迁补偿信息须重点公开

　　国务院总理温家宝日前签署第492号国务院令，公布《中华人民共和国政府信息公开条例》。条例共5章38条，分总则、公开的范围、公开的方式和程序、监督和保障、附则。条例自2008年5月1日起施行。其目的是为保障公民、法人和其他组织依法获取政府信息，提高政府工作的透明度，促进依法行政，充分发挥政府信息对人民群众生产、生活和经济社会活动的服务作用。公开原则是行政机关公开政府信息，应当遵循公正、公平、便民的原则。

　　条例规定，公民、法人或者其他组织可依法申请获取政府信息。届时，公开信息方式应便于知晓，禁通过中介有偿提供信息，拆迁补偿信息须重点公开，公民可要求改正不准信息，知情权被侵犯可提起诉讼，公民可申请获取所需信息。

　　尺度点评

　　根据政府信息公开条例，乡(镇)人民政府要重点公开8类信息：贯彻落实国家关于农村工作政策的情况；财政收支、各类专项资金的管理和使用情况；乡(镇)土地利用总体规划、宅基地使用的审核情况；征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；乡(镇)的债权债务、筹资筹劳情况；抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的发放情况；乡镇集体企业及其他乡镇经济实体承包、租赁、拍卖等情况；执行计划生育政策的情况。

　　政府信息公开以后，行政机关的职责权限、办事程序、办事结果、监督方式等信息能够为广大群众知晓，这样就保障了人民群众的知情权、参与权和监督权。此外，也有利于人民群众监督政府正确地行使行政权力，防止权力被滥用。

　　申请政府信息公开，对申请人没有时间上的限制，但是对政府答复申请人是有时间限制的，必须在15日以内给予答复。

　　3.房地产市场动态？成都市二手房网上交易将于近期试行

　　实现二手房网上交易后，房地产经纪机构及经纪人的管理也将随之加强。只有在成都市房产管理局取得机构资质备案证书、无重大投诉，并拥有相应数量、满足资质要求经纪人员的经纪机构才能在网上进行网上交易。经纪人员则需取得全国房地产经纪人注册证书或四川省房地产经纪人协理注册证书并经过网上交易培训。每个有资格进行网上交易的经纪机构及经纪人通过密钥认证后才能进入操作平台，不符合条件的“歪中介”只能望“网”兴叹了。如果取得了网上交易权限的经纪机构在交易中违规操作，将会被责令进行整改，整改期间，将暂停其在网上交易的资格。

　　尺度点评

　　网上买房，权益有保障。可以从技术上杜绝市民在不知情的情况下找到无证或非法的中介机构为其提供中介服务。

　　网上一点，房源信息轻松知道。实现二手房网上交易的重要基础和首个环节就是房源信息的网上公布，从各中介公司汇集的全市房源信息将全面公开，方便全市购房者查询，房源信息除了可在交易中心的交易系统中查询外，还将被上传在指定的网络平台上，方便市民24小时网上查询。房源信息将包括房屋的地理位置、面积、楼层、户型、用途、构造等状况，中介公司的联系电话等。

　　交易流程顺畅，方便安全。中介需要核实房源是否抵押过、是否被查封、产权归属是否清晰等，以保证即将进行的交易是合法交易。明确房源没有法律法规限制的状况下，中介方撮合买卖双方达成交易。交易协议达成后，买卖双方和中介公司在网上签订三方买卖合同，合同数据通过网络传递给房地产交易中心。

　　房贷新罚息政策出炉

　　据了解，对没有按期归还本金的，罚息利率为贷款合同的执行利率加收30%—50%。目前成都各家银行罚息规定并不一致，有银行表示，如果是贷款购买第一套住房，罚息利率为贷款合同的执行利率加收30%，如果是商业用房，罚息力度则有提高。也有银行透露，他们的罚息标准是在贷款合同执行利率的基础上加收50%。

　　据介绍，贷款逾期的罚息计算方式如下，即贷款每月还款额×上浮后的惩罚性利率÷360×逾期天数，除以360是把年利率换算成日利率，乘以天数则表示计算的是逾期多少天的利息。如果按银行对逾期贷款利率分别上浮30%、40%、50%计算，银行上浮后的惩罚性利率分别为7.857%、8.461%和9.065%，而在央行加息前，这些利率则分别为7.558%、8.139%和8.721%，比央行加息前增加了0.3%左右。如果按客户每月还款额为1万元计算，逾期还贷一个月，则在三种罚息利率情况下，客户罚息增加额分别为2.5元、2.7元和2.9元。

　　尺度点评

　　3月18日央行加息后，本地各家银行贷款罚息政策也已明确，逾期还款的罚息也将同样上涨。对于房贷款罚息新政策，最好的措施是在当月还月供时多存点钱并及时还款，以避免罚息。

　　据介绍，由于银行计收罚息是由电脑系统自动完成的，因此，只要超过规定还贷时间而银行未能扣到款就开始罚息。如果扣款不足，差1元也会被视为没有按期还款而被计收罚息。如果因为非主观因素逾期，银行通常会给予5天左右的宽限期。银行业人士提醒，逾期拖延不仅要多支出钱，更严重的是将影响到个人信用记录。由于目前各家银行的征信系统已联网，这种不良记录在客户进行下一次贷款时，将会被所有银行发现，贷款难度也将增大。如果不是恶意欠款，但银行电脑已进行了罚息，这种客户今后在办理贷款时，可以请银行出具一个证明，这样就可以顺利办贷款了。

　　二、2007年4月土地供应市场分析

　　1、土地供应市场分析

　　2007年4月成都市土地市场共发布土地拍卖和挂牌宗地21宗，共计1325.33亩。与06年4月份相比，供应面积则减少了530.14亩，同比下降28.57%；与07年3月相比，土地供应宗数和面积均呈不同幅度的增长，环比分别上升14.29%和125.31%。其中，主城区(五城区和高新区)新增土地供应11宗，面积742.58亩，占本月新增供应面积的56.03%；而其余10宗地则分布在双流、温江等少数几个近郊区(县)范围内，面积582.76亩，占本月土地供应面积的43.97%。从土地市场的整体供应情况可以发现，4月的土地供应主要集中在主城区范围内。

　　(1)土地供应宗数持平、面积下降

　　(2)商业用地占17%

　　(3)城南土地市场

　　(4)土地整体平均规模63.11亩/宗

　　2、2007年4月土地交易情况分析

　　(1)总体概况

　　2007年4月成都市土地市场共计交易土地13宗，成交面积882.48亩，成交土地平均规模为67.88亩/宗，总成交金额为481703.27万元，平均土地交易单价为545.85万元/亩。与去年同期相比，土地成交面积减少了292.93亩，同比下降24.92%；与此同时，成交土地平均规模也减少了10.48亩，同比下降13.37%。其中，主城区(五城区和高新区)成交土地10宗，成交面积711.22亩，总成交金额464492.72万元，平均土地交易单价为653.09万元/亩。

　　成都市2007年4月土地情况表

　　注：土地成交信息统计截止至2007年4月30日

　　(2)区域成交量分析—主城区成交放量增长明显

　　(3)土地成交量同比下降24.92%

　　(4)土地规划用途-商住用地占主体

　　(5)成交价格—城东土地成交价格持续走高

　　(6)三个热点折射三个片区的发展

　　小结：从4月份土地市场整体供销情况可以看出，整个4月份土地市场基本上是处于供销两旺的发展形势。特别是主城区范围内，随着土地供应的放量，土地成交量较三月份大幅上升，而土地成交价格则是一路看涨，特别是一些地理位置优越，开发条件比较成熟的宗地竞争更是相当激烈；同时，根据成交结果也可以反映出一些有实力的开发企业如：万科、中海、中航等频繁亮相于土地市场中，这也是整个成都市房地产市场将继续发展繁荣的信号。

　　3、土地市场将给房地产市场带来的影响

　　(1)新增供应量

　　(2)商业物业供应量

　　(3)价格

　　4、土地市场基本特征和发展趋势

　　(1)总体供需特征2007年4月供应土地21宗，共计1325.34亩；成交土地13宗，成交面积882.48亩，供销比约为1.5：1。与去年同期相比，土地供应面积和成交面积同时呈下降的趋势，主要表现为郊区(县)范围内土地放量的减少。

　　(2)主城区与郊区供需情况分析

　　5、2007年5月土地市场发展预测

　　(1)土地供应量预测

　　(2)土地成交量预测

　　三、新盘供应分析

　　1、住宅物业市场

　　(1)新增供应综述

　　成都4月新推出楼盘42个，共有308.58万㎡。其中，主城区新推住宅项目17个，新增供应面积约102.88万㎡；郊区新推住宅项目25个，新增供应面积约205.7万㎡。4月供应量较3月有很大的上升。

　　2007年4月新盘同比、环比情况

　　(2)新盘供应特征分析

　　A、新盘分布情况？区域分布？环线分布

　　B、物业类型细分

　　C、建筑类别分析

　　D、区域价格分析

　　E、环线价格分析

　　(2)2007年3月各周新增项目分析

　　(3)价格走势分析

　　小结：

　　由于2007年成都春季房交会开幕在即，所以本月相继推出了大量的新盘项目。从新盘供应的基本情况看，项目数量和新增供应量与3月份相比都有大幅度上升。4月新推出楼盘42个，总增供应量为308.58万㎡。项目数量与去年同期相比增长了1.8倍，而供应量也较去年同期增长66.81%。

　　四、商品房供销分析

　　1.4月总体成交情况(4.1-4.30)

　　4月各城区商品房(住宅)销售情况

　　(数据来源：成都市房产管理局公众信息网/尺度地产研究中心)

　　(1)总体交易量和交易面积情况

　　(2)各个区域交易量分析(4.1-4.30)

　　(3)单周销售情况分析

　　(4)商品房住宅交易分析

　　小结：07年4月，成都的商品房住宅市场呈现平稳状态，商品房住宅总成交量为6746套，比3月份少成交了926套；总成交面积为66.21万㎡，环比下降12.07%；单套房屋的平均面积为98㎡。由于5月房交会的到来，4月份整个商品房市场环境很稳定，每周的成交面积也缓慢增加，经济实用型户型依然是市场吸纳量的重点。

　　2.4月新增商品房预售面积概况

　　(1)4月新增预售情况

　　(2)新增预售住宅项目(包括部分商业和车库等)分布情况分析

　　(3)增预售住宅项目(包括部分商业、车库等)环域分布情况分析

　　小结：4月份新增预售商品房整体市场呈现出稳步增长的态势，市区范围内共有36个项目43批次房源获得预售许可证，新增预售供应面积117.4万㎡，新增预售的商品房房源总量较3月份增加了32.09%。为了迎接5月春季房交会的来临，很多楼盘推出了一批房源，想借助房交会增加楼盘的吸引力，为楼盘起到很好的宣传作用，增加楼盘的销售量。

　　五、二手房市场分析

　　1.二手住宅总体成交情况

　　4月各城区二手房(住宅)销售情况

　　(数据来源：成都市房产管理局公众信息网/尺度地产研究中心)

　　2007年4月成都二手房住宅成交量为3660套，较3月份减少了112套；交易面积为31.84万㎡，环比下降了6.5%；平均交易面积为90㎡。其中，交易套数最多的是金牛区，总共成交了966套，占4月份总成交量的26.4%。成交的平均面积最大的是青羊区，为114㎡。平均面积区间在70-115㎡之间。

　　2.二手住宅区域成交情况

　　3.单周销售情况分析

　　小结：2007年4月成都二手房住宅市场也呈现出稳步发展的状态。成交量为3660套，较3月份减少了112套；交易面积为31.84万㎡，环比下降了6.5%；平均交易面积为90㎡。其中，比较活跃的是金牛区、武候区和青羊区，这三个区域的交易面积和交易套数都领先于其他几个区域。

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