个人合作建房叫好不叫座

　　自2005年有人提出个人合作建房后，个人合作建房就受到不少市民的关注。在福州如今已有数个组织者，近千人参与探讨。其中，已有发起者在今年成立运作公司，进行前期筹备。就在上周，这个公司刚刚组织了数十人的队伍进行面对面的交流，并制定了详细的章程，同时，公司的组织者声称看好了地块并将参与竞拍。个人合作建房再度升温，再次引起不少市民及业界的关注。为此，记者采访了部分业内人士，他们纷纷对这一新鲜事物的生命力表示怀疑，对其可行性操作提出了各自的看法。

　　[现状]

　　从散兵游泳到组织运作

　　日前，福州市个人合作建房又有新进展。合作建房组织者之一———“蓝领联盟”的潘攀发起的福州合作建房已有近40人签署协议，同意通过银行验资来参与拍卖地块。同时，该组织日前正式出炉了《福州个人合作建房章程》。

　　记者了解到，自福州2005年有人提出个人合作建房后，福州至少有4个组织上马发起个人合作建房，但都各自为政，他们以各种模式探索个人合作建房在福州的可行性。其中“蓝领联盟”较为吸引人气，有近千市民有意向加入。5月20日，该组织进入实质阶段，组织者邀请了近40位有意向的人签署协议，每人前期出资15万元，通过银行托管参与拍卖地块。据组织者潘攀称，近40位参与者对本月25日拍卖的09号位于茶会的地块颇感兴趣。但据了解，由于尚未找到合适的拿地模式，取得地块的可能性较小。潘攀称，他们极有可能通过与拍得地块的项目公司洽谈，以寻求合作的机会。

　　据了解“蓝领联盟”已成立专门的公司运作个人合作建房事宜，记者看到在公司制定的《福州个人合作建房章程》中，个人合作建房的概念已十分明晰，同时分出资金监管、建房及后期管理、违约权利的限制等章节，章程明显不同于昔日的草稿，加入了律师的严格解释与限定。对于合作建房的前景，潘攀十分看好，他说他已取得温州个人合作建房的组织者赵智强的帮助，相信在3年之内个人合作建房会取得成功。

　　[探讨]

　　虽然个人合作建房的组织者对这种建房模式信心满满，但是社会上还是有不少人士对这种建房模式议论纷纷。日前，记者采访了业内人士，他们对个人合作建房的前景并不看好。

　　学者：参与者多较易失控

　　福州大学房地产研究所的王阿忠博士认为：从理论上来说，个人合作建房行得通，对当前节节攀升的房价也会起到抑制的作用。但是王阿忠个人并不太赞同这种建房模式。他认为，个人合作建房毕竟是民间组织行为，参与者众多，极容易出现失控的局面。

　　王阿忠称，个人合作建房容易失控表现在两个方面，一是在融资上，缺乏监督机制，极易被少数人控制，很难排除这么大笔资金被挪用甚至更为严重的行为，虽然现在个人合作建房尚处政策和法律的真空地带，但这种融资行为是否被国家政策所允许，是否涉嫌非法集资行为，都是值得思考的问题；二是在具体操作上，房地产开发毕竟是一个非常专业的事，在项目管理及后期的水电物业等配套设施上是否有能力跟进，这对组织者以及参与者来说，是一个挑战和考验。

　　王阿忠表示，从另一角度来讲，在市场经济形势下，商品房开发是大势所趋，个人合作建房只是某些小范围群体的自发行为，如果个人合作建房组织者过多，那么对社会秩序并不会起到良性循环的作用。

　　开发商：特殊时期特定产物

　　“个人合作建房是特殊时期的产物。”福建仁文建设有限公司的总经理林晓彤称，“在当今房价高企，供需不平衡，购房者与开发商矛盾尖锐之下，才会出现个人合作建房”。他认为，个人合作建房不代表整个房产市场的发展，其是否具有生命力值得怀疑。从经济学角度来看，“个人合作建房”显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。如果楼市能走上健康发展之路，房价理性回归，个人集资合作建房也就大可不必了。

　　“个人合作建房实际上是多股东的一个有限责任公司，根据我国的房地产法，开发房产必须具备一定的资质，对于这样的联合体开发出来的房产如何上市交易，如何办理产权，虽然在法律上尚未规定，但却没有先例可循。因此，按目前的政策，必须走合作开发的路。”林晓彤称。

　　他表示，对于普通消费者而言，房地产开发是个信息难以对称的行业，许多开发的成本、政策风险都是在不断的变化之中，这些都要参与者对组织者给予极大的信任度。此外，在目前房产开发中，只有几位股东的开发公司都会有意见相左的时候，而个人合作建房有众多的业主，在具体运作上合作项目的开发商能不能代表全体业主，是不是每走一步都要争取每一位业主的

　　同意，俗语说，众口难调，这样不但会牵制房产开发的进度，还会导致矛盾重重房产开发难以维续。

　　规模较小竞争力弱

　　面对可能争地的合作建房组织，开发商又持何种态度呢？

　　一位从业12年的业内专家告诉记者，合作建房不可能在市场上同开发商构成竞争关系。第一，开发商争取的项目一般要比合作建房的项目来得大；第二，开发商的资金力量和专业程度比合作建房组织要强。

　　对于个人合作建房而言，首先，较难形成统一的意见且协调成本较高。每位参与者对面积大小、朝向、楼层、户型都存在着不同的要求和标准，因此形成统一的意见和整合力量为合力有困难。第二，缺乏专业化的操纵团队，地产开发涉及诸多专业性强、具体琐碎的环节，如果没有相关的经验积累比较难开展工作。第三，缺乏约束机制，由于个人合作建房是纯粹的个人或者小团体的行为，大部分实践是以自觉、自愿为前提，一旦中途变卦，缺乏强硬的、可弥补的约束机制。如4月6日，深圳合作建房组织成功地以1400万的价格拍下龙岗布吉一烂尾楼，但是后来有10多人明确要求退出该组织，这就使该组织面临在限期内无法凑齐资金的尴尬。

　　银行：贷款门槛较难跨越

　　对于房地产开发，取得银行的支持是必不可少的，那么，作为放贷部门的银行会对合作建房伸出橄榄枝吗？

　　中国民生银行福州分行的总经理助理郑伟华告诉记者：“现在对于开发商的放贷趋严，开发商自有资本金比例要达到35%以上以及四证齐全，同时要综合考虑施工单位、监理单位的资质及工程进度等因素，如果条件合格待结构性封顶后才能办理银行贷款业务。”郑伟华表示，对于个人合作建房而言，多数银行的资金托管都不存在问题。针对放贷问题，银行系统没有设置专门的门槛，但是也没有设定优惠条款，都是通用商业贷款的各种流程。如果他们能拍到地、找到合作的开发商，同时能够保证资金前期和后期的运作，银行放贷就有希望。

　　郑伟华称，合作建房的确能节省资金，但是建房是对组织能力、专业水平的一次高度挑战，对于低利润的工程能否找到合作的开发商确实是一个头疼的问题，如果找不到有资质的开发商那么寻找合作银行就无从谈起。

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