创建具有中国特色的住房建设和消费模式，对于贯彻落实科学发展观，建设节约型社会，促进房地产业的持续健康发展具有极其深刻的意义。这一模式是由中国的具体国情、所处发展阶段和面临的历史任务所决定的。中国特色住房建设模式的核心内容，是建设节能、省地、环保型住宅建筑。中国特色的住房消费模式是科学消费、理性消费、适度消费、多层次和梯级消费构成的资源节约型住房消费。这一模式的形成是个复杂的系统工程，需要多方协调、共同努力，并且经历一个相当长过程才能顺利实现。

　　温家宝总理在第十届全国人代会第五次会议上所作的《政府工作报告》中，首次明确提出：“从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。”对于促进房地产业持续健康发展，具有极其重要的指导意义。本文遵循这一指示精神，就如何形成中国特色的住房建设和消费模式问题，进行初步的探索研究。

　　一、决定住房建设和消费模式的客观依据

　　任何国家的住房建设和消费模式的形成，既要遵循一般规律，又要从本国国情出发体现自身的特点。中国的具体国情、所处的发展阶段和面临的基本任务，决定了住房建设和消费模式必然具有中国的特色。

　　其一，这一模式是由中国人多地少的基本国情所决定的。我国有13亿人口，其中城镇人口为5亿多，而且随着城市化的进程，城镇人口还会大量增加，住宅作为生存资料必须有基本的保证。一方面说明房地产业的发展具有广阔前景，另一方面住宅建设用地的矛盾也十分突出。统计表明，目前我国人均耕地1.41亩，只有世界平均水平的40%。近年来由于建设用地的增加，耕地面积日益减少，为确保粮食安全，中央严令：“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线”。不但土地资源紧缺，能源、水资源也同样存在着供应紧张的状况，人均淡水资源仅为世界人均占有量的四分之一，人均森林面积仅为世界人均占有量的五分之一。解决这一矛盾的出路，只能是发展节能省地型住宅，以建设中小户型普通商品住宅为主，住宅消费也只能是节俭型的适度消费。

　　其二，这一模式也是由中国目前所处的发展阶段所决定的。我国现阶段仍然处于社会主义初级阶段，虽然经过20多年来的改革开放和现代化建设，综合国力逐步增强，人民的收入有了很大提高，但与发达国家相比存在相当大的差距，仍然是一个发展中国家。按照一般规律，住房的建设和消费模式应与居民的收入水平和承受能力相适应。须知住房是价值量巨大的超耐用消费品，户型面积过大套总价高，对一般工薪阶层难以承受，大力发展中小户型普通商品住房，不仅省地节能，而且套总价也不会太高，可以大大减轻购房者的负担，满足大多数中等收入家庭的居住需求。

　　其三，这一模式也是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的迫切要求。前二十多年我国的经济发展速度虽然比较快，但走了一条数量型、粗放式扩张的道路，资源、能源消耗高，经济增长质量和效益不理想，同时还带来了环境严重污染等问题，房地产业发展过程中也同样存在这些问题，长期发展难以为继。这就必须转变经济增长方式，走集约型、资源节约型、效益型发展道路。为此，中央提出要坚持以人为本，实现经济社会全面、协调、持续发展的科学发展观。按照科学发展观的要求，从我国资源、能源有限的国情出发，必须合理规划、科学发展、适度消费，大力发展节能省地环保型住宅建筑。同时，在我国经济社会发展过程中，也出现了收入差距扩大等不和谐因素，反映到住房问题上，居民家庭拥有的住房资产、居住条件也存在着差距扩大之势。在住房建设方面，大面积、高档次和花园别墅建设过多，不但占地面积大、资源能源消耗高，而且也助长了居住水平高低悬殊的差距拉大，这种住房问题上高消费过于扩张的状况不利于和谐社会建设。因此从社会主义的公平正义出发，控制户型面积，多建一些中小户型的普通商品住宅，也有利于协调不同收入群体之间的和谐关系。

　　以上分析说明，发展节能省地环保型建筑，形成中国特色的住房建设和消费模式，具有不以人的意志为转移的客观必然性。从解决住房问题的一个侧面来看，也可以说是建设有中国特色社会主义的重要组成部分。

　　二、构建中国特色的住房建设模式

　　住房建设与住房消费之间存在着相互依存、相互促进的辩证关系，一方面，住房消费是住宅建设的内在动力，起着促进住宅建设发展的作用；另一方面，住宅建设又为住房消费提供物质前提，决定住房消费的性质和水平。住房建设模式是房地产的发展模式，住房消费模式则是居住使用的模式。因此，住宅建设模式对于住房消费模式具有决定性的意义，处于主导性地位，发挥主导作用。

　　1、中国特色住房建设模式的内涵

　　从我国的实际情况出发，中国特色住房建设模式的核心内容是：建设节能、省地、环保型资源节约型住宅。应当看到，住宅建设是资源消耗的重要领域，据初步测算，我国住宅建设用钢量占全国的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%，建设用地占城市建成区用地的30%，城市水资源的32%在住宅使用过程中消耗，住宅使用能耗占全国总能耗的20%左右，若加上建材生产和建造的能耗，住宅的总能耗将达到我国总能耗的37%。与发达国家相比，我国住宅在建造和使用过程中存在着严重的资源浪费现象。从能源消耗看，住宅使用能耗为相同气候条件下发达国家的2至3倍。从水资源消耗看，我国卫生洁具耗水量比发达国家高出30%以上。从土地占用看，2002年，城市人均建设用地从1993年54.9平方米增加到82.3平方米，增长49.9%。从钢材消耗量看，我国住宅建设每平方米用钢平均为55千克，比发达国家高出10%至25%，水泥用量每平方米为221.5千克，每拌和一立方米混凝土要多消耗80千克水泥。这些数据说明，我国住宅建设中资源节约的潜力很大，推行节能、节地、节水、节材型住宅有着广阔的前景。

　　2、大力发展节地型住宅

　　发展节地型住宅是实施中国特色住宅建设模式的关键环节。根据集约、节约、高效利用的原则，节省住宅建设用地可以采取以下具体措施：

　　科学规划，统筹安排。从宏观上看，要改进城市规划和土地利用规划，增强科学性、合理性和严肃性，避免“朝令夕改”、规划多变带来的损失。住宅功能区布局要统筹安排，公共基础设施配套建设相应跟上，尽力降低生活成本。从微观上看，要注重住宅小区的规划，优化住宅区内的空间布局，道路、停车场、公共设施、园林绿化等合理安排，绿化面积不必过大，搞成像公园一样，绿化率一般宜掌握在30%以下，尽量多增加住宅建筑使用面积。

　　调整结构，改进户型。针对目前大面积套型所占比例过大的问题，在宏观调控中政府已出台住宅结构调整政策，要坚持贯彻执行90平方米以下的住宅套型占70%以上的规定，使同一土地上可建更多套数的住宅，满足更广泛的群体的消费需求。同时还应改进户型设计，制止客厅越搞越大的趋势，一般宜控制在20平方米左右即可，尽量增加居住空间。即使是建筑面积90平方米以下的住房，只要精心设计，合理安排，在“螺蛳壳里做道场”，同样可以满足居住的基本需求。

　　充分利用，提高效率。土地是稀缺资源，且不能再生，随着建设用地的增长，人地矛盾越来越尖锐。住宅建设用地占用耕地的可能性也越来越小，出路只能是充分利用存量土地，提高土地的使用效率。在住宅建设方面，着重要充分利用三维空间。地表部分，提倡紧凑型布局，让每一寸土地达到高效用，消除任何浪费现象。空中部分要适当提高容积率，一般可达到1.5至2.5，多建一些小高层和高层住宅，在同一宗土地上建更多套住宅。地下部分，尽可能多搞一些地下设施，在地质条件许可的前提下，可搞到1至3层，把停车场、公共服务设施(如地下商场、地下娱乐场所等)放到地下建筑中，既省地又提高了土地利用效率。这样做可能会增加住宅建设成本，但从长远来看，有利于土地资源节约，促进可持续发展，算总帐、算大帐还是划得来的。

　　3、积极推进节能住宅建筑

　　建筑能耗在一个国家总能耗中占有相当大的比重，其中住宅建筑能耗又占绝大部分。随着收入水平的提高，人均居住面积和居住舒适度要求的增强，住宅建筑的能耗也必然增加。而我国是一个能源资源紧缺的国家，高能耗难以为继。因此，住宅建设和居住消费的节能具有极强的紧迫性。

　　住宅节能是一项大的系统工程，贯穿在住宅区规划、住宅设计、建造、建材、部品部件、装修以及住宅使用等多个环节之中，涉及新建住宅、既有住宅以及配套设施等多个方面，必须统筹安排，环环相扣才能抓出成效。推进住宅建筑节能主要有三个途径：一是新建住宅建筑节能。要按照所处气候、区域的不同，做好建筑、采暖、通风、空调及采光照明系统的节能设计和建筑，墙体、屋顶、地面、门窗等都要采用有利于节能的建筑材料，严格实行节能标准。新建住宅建筑节能是关键，如果建成后再改选难度就大了。二是既有住宅建筑节能。采用新技术对既有建筑的采暖、空调、热水供应、电气、炊事等方面进行改造，使之达到节能效果。三是住宅建筑使用过程中的节能。住宅使用过程中消耗大量的能源，特别是采暖、制冷、照明、炊事等用电用气量大，象上海、北京等大城市，在严冬盛夏季节电力供应很紧张，主要源于生活用电量的猛增。所以，除了一、二项节能外，制定户均月供量标准，采取超用量价高的办法，运用价格杠杆调节，制约能源消耗。

　　住宅建筑节能效果差同我国建筑技术落后、建筑材料陈旧有着密切的关系。因此，采用新技术、新型建筑材料是关键所在。除了引进国外成熟的建筑技术之外，还要消化吸收进行再创造，重视自主创新，大力发展具有自主知识产权的住宅建筑新技术。例如，加快墙体材料改革，研发和推广采用高效保温复合的外墙和屋面，推广采用中空玻璃以及采集太阳能等等。

　　4、高度重视环保型住宅建设

　　在相当长一段时间内，由于住房紧缺，人们关心的是有房可住，对住宅环保问题并不十分在意。随着居住条件的改善，环保的要求也日益提高，在住宅建设中出现了“绿色住宅”、健康住宅、生态住宅等环保型住宅。

　　住宅建设与环境保护有着密切的关系，良好的住宅建筑可以起到保护环境、改善环境的作用，而不良的住宅建筑则会造成生态环境的破坏与污染。上海市中心地区大量建造超高层建筑，引起热岛效应就是个深刻的教训。可见，环保型住宅建设也是中国特色住宅建设模式的重要构成部分。

　　首先，住宅区的设计和布局要有利于生态环境保护。不仅要有一定的绿化面积，植树种草，形成良好的自然循环，而且要控制机动车尾气的排放，噪音的干扰，净化空气，保持水面的清洁；幢与幢之间留有足够的空间，便于采光通风；道路、停车场合理安排，防止扰民等等。

　　其次，要开展资源的循环利用。如雨水的收集利用，经简单处理后，就可以达到城市杂用水标准，用作绿化浇灌、喷洒道路、汽车清洁等，起到节约水资源和能源、减少排污的作用。

　　再次，要搞好居住区的环境保护和清洁卫生工作。生活污水的排放畅通，垃圾处理及时科学，达到减量化、无害化、资源化环保要求。住宅装修采用环保材料和涂料，住房内通风设备完好，尽可能采用自然通风、采光，有利于居民身体健康。

　　三、形成中国特色的住房消费模式

　　住房建设是住房消费的物质基础，在住房建设模式的引导下，采取系列措施形成具有中国特色的住房消费模式。

　　1、中国特色住房消费模式的要义

　　一般来说，住房消费模式是由住房消费观念、消费方式、消费水平、消费结构等多重因素构成的，它是住房消费诸因素的总和。所谓中国特色的住房消费模式，就是建立在中国国情基础上的资源节约型住房消费，树立节约型住房消费观念，采用节省资源的住房消费方式，确立与收入状况相适应的住房消费水平，形成科学合理多层次的住房消费结构。其核心是构建住房科学消费、理性消费、适度消费、健康消费的体系，关键是适度消费。

　　2、树立科学的住房消费观念

　　形成中国特色的住房消费模式，首先要更新住房消费观念，树立科学的资源节约型住房消费观念。当前在住房消费问题上存在着三个误区：一是认为改善居住条件，住得舒适，就是要扩大住房面积，这是一种片面的观点。当然，随着收入增加，适当扩大住房面积，相比过去住得宽敞一些是合理的要求，但并不是居住面积越大越舒适。舒适度的关键是功能全、品质高、环境优、布局合理，享受居住生活的乐趣。即使是套型面积90平方米的房子，只要精心设计，合理布局，细致装修、充分利用，同样可以达到较高的舒适度；而那种品质低、功能少、环境差的住宅，即使面积很大，也达不到高舒适度的要求，在农村中许多农民盖的住宅不乏这样的例子。二是追求气派，炫耀消费，认为拥有豪华住宅表示身份高，地位显赫，生活阔卓，气派大，这是一种奢侈性住房消费观念。社会心理学有一项研究表明，东方人的虚荣心比西方人要强，在住房消费中也存在爱面子、好攀比的因素。这是一种腐朽没落的消费心理，贻害无穷。置社会资源于不顾，不以奢侈浪费为耻，反以为荣，以损害社会利益来满足自己的私欲和虚荣心是极不道德的。同时对个人来说沉缅于颓废生活之中，失去前进的动力，会走下坡路，也是有百害而无一利的。三是认为住房问题是个人的私事，与他人和社会无关。固然住什么样的房子，住多大面积的住房，住到哪里去，属于个人的自由，每个人都有自主选择的权利。但千万不能忘记人是社会的人，在社会里生活必须受到社会的制约，不存在完全的绝对的自由。要想到在过去计划经济时代，长期收入低、住房窘迫，缘于经济体制的影响，是改革开放和现代化建设带来经济发展，收入提高，促进住宅建设的大飞跃，才有今天的居住条件大改善，决不能忘了这个大环境。现在经济发展受到了资源环境的严重制约，社会要求节约资源，每个人都应当有社会责任感。在住房消费问题上，不仅有个经济能力上“能不能”的问题、“愿不愿意”的问题，还有个“应不应该”的问题。社会资源属于全体人民共有，我国的土地资源十分稀缺，能源供应相应紧张，在这样的条件下，任何一个有社会责任感的公民，都应当自觉地树立节约资源的观念，以节约为荣，以浪费为耻，勇于承担起社会责任。澄清上述三个误区，增强节约意识，树立起科学的住房观念，才能为节俭型住房消费模式的形成奠定牢固的思想基础。

　　3、倡导适度消费

　　适度消费是相对于过度消费、高消费而言的一个概念。应用到住房消费问题上，具有三层涵义：一是指住房消费方式要与一国能够提供的资源条件相适应，是一种反对浪费倡导节约资源型的住房消费。同时，由于资源的有限性，不仅要满足当代人住房消费的需要，而且要为后代人永续的住房需求提供可靠的保证，特别是在土地问题上更为明显，从这个意义上也可以说，适度消费是建立在可持续发展基础上的可持续住房消费。二是指住房消费水平要同所处阶段的经济发展和收入水平相符合，是一种反对盲目消费，提倡理性的住房消费。那种脱离国情、仿效发达国家和富裕人群的住房消费，追求越高档越好的倾向，是不切实际的，因此，适度消费也可以说是实事求是的住房消费。三是指住房消费要与人的全面发展的需要相匹配，是一种反对奢侈、倡导健康消费的住房消费。同任何需求一样，住房消费需求也是无限的，这山望那山高，面积大了还要大，高档了还要更高档，永远没有完全满足的一天，更何况住房作为资产，财产的累积更是个无底洞。所以，只能从现阶段的实际需要出发，满足居住、健康和一定享受性的基本要求，达到适中的舒适度，有利于人的全面发展的实现。概括起来，适度消费就是资源节约型、与我国现阶段收入水平相适应的、有利于人的全面发展的住房消费，亦即是科学的、理性的、健康的住房消费。

　　实现适度住房消费的要求，还要设置一些量化指标，如：人均住房居住面积指标，可否考虑控制在人均25至30平方米，户均拥有一套合适的住房(包括产权房和租赁房)。住房性能、质量指标，包括建筑质量、住房功能、配套设施、生活方便程度、住房舒适度等标准。居住环境指标，包括居住区绿化、空气质量、防污染、无噪音、生态环境良好等宜住性指标；资源节约指标，包括生活用水、用电、用气节约率以及房屋完好率等指标。有了量化指标，既便于贯彻执行，又有利于调控和具体指导，确保适度住房消费能落到实处。

　　4、推行多层次、梯级住房消费

　　住房具有价值量大、使用期长的特点，一次性购买花费很大，所以住房消费的承受能力与收入水平和收入层次有密切的关系。适度消费也包含了与个人及其家庭相适应的多层次住房消费和梯级住房消费在内。

　　现在社会上流行着一种“人人买房”、“家家户户买房”的舆论，驱动了一些即使承受能力不足，也节衣缩食、不惜降低生活水平而勉强买房。这是一种明显的误导。事实上，居民的收入虽有大幅度提高，但与发达国家相比，总体上仍处于收入水平较低的状态。更为重要的是居民的收入是区分为高、中、低不同层次的，住房消费的承受能力是有显著差别的。不同收入群体，只能根据收入的实际情况，购买或租赁与自己承受能力相适应住房，高收入者购买大面积、高档次住房，中等收入者适宜购买中小户型、中低价位适中的普通商品住房，而低收入者买不起房，只能租赁含有政府补贴的社会保障性廉租住房。只要做到了“各就其位，各得其所”，便实现了适度消费。所谓人人买房、家家户户买房是不现实的，即使在当今经济最发达的美国住房自有率也只是达到65%左右，还有三成以上居民家庭租房入住，在自有住房中房屋的档次、面积和质量也是有很大差别的，更何况尚处于发展中国家的我国。不但现阶段做不到人人拥有产权房，而且未来经济发达了，也难以做到，应当大力发展租赁市场。所以，适度消费并不是同等的平均消费，而是分层次、有差别的消费。

　　社会上还有一种买房“一次性到位”的说法，希望通过一次购买解决终身居住问题，甚至有的人刚步入中年，便早早地把子女的房子都买好了。这也是一种不符合住房消费规律的误导。当今欧美发达国家，许多人把拥有一套产权房看作是终身奋斗的目标，这决不是偶然的。住房消费程度是由收入状况决定的，而在人的一生中，经济收入是随知识积累和业务技术熟练程度的提高而不断递增的，与此相对应住房消费水平也只能是随收入增加而逐步提高。如刚参加工作的头几年收入低，积累少，买不起房，只能租房入住；待工作年限增加，收入有了提高，积累增多，便可以购买面积不大的二手房，或者购买小户型新商品房；进入中年收入更高、积累颇丰时才能购买面积大一点、档次高一点的住房，美国人一生要搬六至七次家，道理就在于此。正因为收入增长是逐步的，住房条件的改善也必然是渐进式的，住房消费与收入增长同步前进，这是不以人的意志为转移的客观规律。有人说连博士毕业生都买不起房，以为很不合理。其实从前面所论证的住房消费规律来看，一点也不奇怪，现在可以租房入住嘛，待将来收入提高以后再买房，完全不必赶浪头急于买房。可见，住房消费的多层次、渐进式梯级改善，是适度消费的题中应有之义。

　　创建具有中国特色的住房建设和消费模式，是一项十分重要而艰巨复杂的任务，从温家宝总理提出这个任务到最终完成是一个漫长的过程。为了实现这个任务，还必须进行一系列的工作，例如，加大宣传力度，增强全社会节俭意识；转变房地产经济增长方式，以节约资源促进效益提高；制定节约型住宅标准，设置监控目标；加快技术创新，积极推进住宅产业化现代化；加强宏观调控，完善体制机制；在法规政策上采取鼓励节约、抑制奢侈浪费的措施和手段，为形成这一模式提供可靠的保证。同任何新生事物一样，在成长过程中必然会遇到种种阻力和矛盾，相信只要在邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的指引下，经过艰苦努力，就一定能实现这一目标。

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