内容提要：从去年开始，住宅商品房价格的上涨、房地产投资的增加，引起人们普遍关注。本文首先提出我国住宅商品房市场价格、成本价格和有效需求价格的概念及其关系，认为只有在一个有效市场中，市场价格才是商品房真实价值的无偏估计，而房地产市场较难达到有效市场状态。文章从理论和现实角度对价格进行讨论，包括实证分析，最后得出市场未来走向的结论。

　　一、导言

　　2001年底中央经济工作会议已明确我国今年经济工作的大政方针，要使经济继续保持稳定增长态势，其中重要的一点就是要扩大内需。而作为大宗消费品的房地产商品，尤其应该进行详实认真地研究。去年，由于国家为推动住房建设而推行的各项政策进一步深化，而使房地产开发市场明显升温,表现在:房地产开发投资与资金来源增势强劲；土地交易明显活跃；商品房施工总量继续扩大，竣工项目迅速增加；商品房销售稳步增长，商品房销售价格增幅前高后低，全年“国房景气指数”继续维持在景气空间。人们所普遍关注的商品房销售价格，2001年呈明显上扬走势，尤其是上半年，商品房销售价格分类指数值一直维持在100点以上，最高值出现在3月份，达到的102.57点，下半年，该指数开始逐步回落，12月份，商品房平均销售价格分类指数值达到98.20点，比11月份增加0.38点，比上年增加1.21点。全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，增长5.8%，增幅比2000年提高3.3个百分点，分地区看，北京、上海和广东的每平方米商品房销售价格均在3400元以上，是全国房价最高的地区，北京增幅曾超过了25%，每平方米平均售价高达4771元。中国经济景气监测中心曾在北京市消费者中随机抽取了500余位进行问卷调查，超过一半、54%表示五年内都不会考虑购房，这不能不说北京房地产价格过高使人们望而却步。

　　因此，目前有一种观点认为，房地产价格上涨可以刺激开发商的投资热情，维持经济景气度，保持经济增长。而另一些人则担心：商品住宅价格增长过快，直接后果一是可能会挫伤居民购房的积极性，影响个人住房消费的进一步启动，对扩大内需不利；另一方面非正常价格上涨易于滋生开发商的侥幸心理，在价格上涨、利润增加的刺激下，大规模建设的高档住宅可能会因为缺少市场而滞销，导致刚刚下降的商品房空置量再度上升，甚至会引发新一轮的“房地产热”，泡沫的形成，同样也会危害国民经济的正常运行。

　　从2001年情况来看，已有升温的苗头。根据国家统计局国房统计指数报告，去年房地产资金来源增长速度维持在25%以上的水平，累计值为7378亿元，增长29.8%，增幅比2000年增加3.7个百分点。完成土地开发面积1.45亿平方米，增长40.9%，增幅比上年提高18.7个百分点。在这种情况下，去过度打压房价是不现实的，海南房地产热后遗留下来“半拉子工程”的阴影似乎还难以抹去。我们所要做的应是认真分析了解房地产价格，把握其变化规律，使其与居民收入协调起来。本文在认识住宅商品房各种价格的基础上，分别从开发商和城市居民角度出发，明确其成本价格和有效需求价格，并对其进行实证研究，从而动态地确定适合目前中国家庭居民的住宅商品定价范围，最后是结论。

　　二、我国城市住宅商品房价格的有关概念解释与认识

　　1、住宅商品房的市场价格。目前，城市居民普遍认为我国住宅商品房价格太高，买不起房子。此价格就是住宅商品房的市场价格，它是指为商品或服务而实际支付的货币数量。从理论上说，市场价格可能会大于、等于或小于住宅商品房的真实价值，只有在一个有效市场中，市场价格才是商品房真实价值的无偏估计。对无偏估计的理解是市场价格可以高于或低于真实价值，只要这种偏离是随机的，即意味着被高估或低估的概率是相等的。因此，可以这样理解：如果购房者和开发商的行为都是理性的、经济的，并且假设价格不受任何不正当因素的影响(如去年申奥与入世成功，对价格的哄抬等)，完全竞争市场的所有条件都具备，则商品房市场价格就反映其客观真实的价值。但是，中国目前的房地产市场还很难达到这一点，由于土地一级市场的垄断，开发成本和交易信息尚不透明，以及作为大宗资产交易的相对不容易等，使得我国住宅市场上发现无效状态(不管价格是低估还是高估)的可能性增大。

　　当任何投资群体都不可能通过使用普遍投资策略来持续地获取超过市场平均水平的收益时，这个市场就是有效市场。市场当然不会自动变为有效，投资者确定交易策略、实施投资方案以获取超过市场平均水平收益的行为是使市场变为有效的动力源。那些追求利润最大化的开发商不断寻找获取超额收益的机会，随着他们大量进入，这种机会自然会消失，房地产市场就达到有效。可以说，当前房地产市场上资金及土地开发面积的大幅增加，就是市场走向有效的征兆。高的市场价格和“过热”的投资是相辅相成的，这是市场从无效状态转到有效状态所须经历的自然过程。不过，我们现在应为房地产市场能成为国民经济一个热点而感欣慰。

　　2、住宅商品房的成本价格和有效需求价格。一旦住宅商品的市场价格自然回归，我们就很容易想到它要回归到什么位置，当然会考虑到其成本构成即成本价格，该价格是从房地产商品开发生产、供给这一角度出发的，一般，从这一角度(开发商角度)出发的房地产价格常被称为成本价格或供给价格。其公式为：

　　房地产成本价格=总开发成本+开发商利润+销售税费。(1)

　　无论从哪一个角度看房价，都不可离开居民消费者，中国从1998年底取消福利分房后，居民对住房的需求已不成问题，但仅有需求是不够的，许多人很愿意住进500万元的房屋，但很少人有如此的支付能力。因此，有效需求很重要，从居民消费者角度出发的住宅商品有效需求价格可理解为有支付能力的对住宅商品房的需求价格。市场价格一旦超过此价格居民消费者就没有支付能力了。从理论上我们可看出这三个价格的关系是：

　　成本价格(开发商)≤市场价格≤有效需求价格(消费者)

　　一般情况下，商品价格唯有这种关系，才能交易成功。但是，由于目前我国居民收入相对房价偏低，在许多城市，有效需求价格低于市场价格，甚至低于成本价格。这就解释了为何北京居民有一半以上五年内不想买房，城市居民感到房价高的原因。下面，我们具体来确定成本价格和有效需求价格。

　　三、我国城市住宅商品房的成本价格

　　1、我国城市住宅商品房成本价格构成。尽管由于地段差价及地区物价的差别，而使全国各地房地产开发的成本税费悬殊很大，但构成房价的成本税费项却是一样的，即房地产开发成本税费主要由征地环节、开发前期环节、开发环节、销售环节、其他费用共五个大项中的成本和税费构成，详细分为40小项，如图1所示，该图基本反映出1995年以来我国全面清理调整房地产不合理税费及1997年以来新增土地税费后的价格构成情况。公式(1)中总开发成本等于图1中(1至40项)除34、35、36属销售税费项外的其余项之和。

　　2、关于成本价格中的税费及政府行政事业性收费。

　　在此，有必要讨论一下我国房地产税费及政府行政事业性收费占房地产开发成本中的比重，这主要指房地产销售过程的税费和开发过程中的政府行政事业性收费或称开发过程的政府规费等。哪些项目为税费、哪些项目为政府行政事业性收费依据地价的不同界定而有所不同，进而会影响到税费占总开发成本中的比重。若地价是由图1中征地环节成本1至10项之和组成，则政府行政事业性收费主要是指图1中开发前期环节成本税费这一部分，但须扣除其中属于企业行为性质的服务性收费，包括三通一平费用、勘探和钻探费用、规划设计费用及设计费用，即：

　　政府规费=开发前期环节成本税费总和-(11+22+23+24)。

　　而销售税费=(34+35+36)。

　　若地价仅界定为征地费、配套费和地段差价之和，则图1中征地环节成本(税费)前三项除外的其余项均算作税费，即税费和政府行政事业性收费还需加上征地过程的税费，由此会提高税费在总开发成本中的比重，当然，无论地价如何界定，房地产总开发成本这一总量是不变的。

　　另外，自1995年以来，为了整顿房地产市场不合理收费现象，中国政府明令取消、变更降低或转入消费环节的税费多达29项，从而大大降低了住宅商品房价格，其具体调整项目如图2示(包括1997年以来新增土地税费有三项)。

　　尽管税费和政府行政事业性收费自95年以来有增有减，但减少明显大于增加。据测算在全面清理房地产税费以后，房地产税费占住宅商品房总开发成本税费的比例按上述地价的两种计算分别下降了8.62%和8.27%(注1)，从绝对数来说，下降了一半以上。

　　上述图1仅包括房地产开发过程的总成本及销售税费，另外再加上开发商利润就形成房地产成本价格。即

　　成本价格=(1+成本利润率)*总开发成本+销售税费

　　四、我国城市住宅商品的有效需求价格

　　1、城市住宅市场及有效需求现状

　　由于中国的房地产市场主要还是靠内需，靠老百姓买房，因此我们必须分析我国居民的购房能力，目前我国城市住宅市场及居民有效需求现状主要体现以下几个方面：

　　(1)从1998年12月1日起我国停止住房的实物分配，单位购房被停止，购房对象以从单位、个人二元结构走向个人一元结构。随着购房的个人化，对需求类型、需求层次、需求面积及住房的质量和品牌等将提出进一步的要求。从目前看，住宅市场这方面潜力远未被挖掘出来。

　　(2)开放房地产二级市场，降低二级市场税率，使市场供给变成一手房、二手房共同组成的双层次供应体系，满足许多人以小换大、卖旧买新的愿望，使买一手房的人亦增多，同时，一些二手房也可解决低收入阶层及困难户的购房要求，因此，开放二级市场将活跃市场，有利于建立多层次住宅市场需求及价格体系。

　　(3)新的《城市房屋拆迁管理条例》自2001年11月1日起施行，这使货币安置和异地安置作为一个方针，会对房地产市场产生一定的影响，将加大市场住宅商品房的需求。

　　(4)最近几年，我国政府不断提高公务员的收入，人民生活水平不断提高。但是，目前居民收入与房价还是有一定的差距，表1列出我国35个大中城市近年来居民人均收入情况，2001年相对2000年平均上升8.6%，2000年平均上升8.75%，其中2001年万元以上的有7个城市，9000-8000元段亦有7个城市，8000-7000元段有21个城市，收入在8000-7000元段的城市占多数。全国房地产价格最高的几个城市如北京、上海、深圳、广州等，其居民人均收入都在前几位。按国际公认的住宅价格相当于一般居民家庭年收入3至6倍，居民才具购买力的标准，目前，各城市住宅商品房平均房价都基本超过收入的6倍(如表1)。例如福州2001年户均人数3.26人，由于市场开发的商品房面积多在80M2以上，因此按户型面积80M2计，则6倍于收入的商品房单价为2214元/M2，而其住宅商品房平均单价为2606元/M2，(注2)高了392元/M2。尽管我国存在隐性收入，但本文研究对象是广大工薪阶层，他们的隐性收入不高，甚至没有。因此，相对房价来说，我国城市居民的收入水平确实太低了。

　　2、我国城市住宅商品的有效需求价格模型

　　量入为出，是消费的基本原则，居民买房时总会根据自己家庭的收入多少来决定是否购房、所购房屋位置及户型面积等，当然，一旦决定买房，多半采取个人住房抵押贷款方式，而不是等攒够钱到十几年后才消费。则我国城市居民所能承受的住宅商品价格为：

　　*资料来源：2001年数据来自国家信息中心资料;2000、1999年来自北京市2001年统计资料。

　　其中：P—有效需求价格；

　　Y—居民家庭年可支配收入额；

　　a—抵押贷款价值比率(贷款成数)；

　　i—个人住房抵押贷款月利率；

　　N—个人住房抵押贷款月份数；

　　β—月收入中可用于偿还个人住房抵押贷款的最高比例；

　　M—按居民有效需求决定的户型面积；

　　居民购房能力除了受月偿还额高低影响外，还受到按揭贷款首付款的制约，若家庭目前资产为H，该资产中可用于一次性支付首付款的最高比率为A，这主要指变现能力强的流动资产，即房价还受到如下公式的约束：

　　P≤AH/[M(1-a)]

　　因此，我国城市居民最高所能承受的住宅商品房有效需求价格模型为：

　　其中P为住宅商品房有效需求价格。

　　五、住宅商品房价格实证研究

　　1、住宅商品房成本价格。房地产价格具有地区性特点，构成价格基础的成本大小各地差别很大，也不存在一个具有代表性的城市，能代表全国各城市的房价，但有一点可以肯定，即研究价格与税费的方法都一样的。在此，我们以福州市正在开发的某小区为例，按照商品房开发运作模式，分析住宅小区开发中的整个成本、税费发生及房地产的价格构成。有关参数为项目位于四级地段，容积率为1.8，建筑面积为108574M2，地价20万元/亩，土地90.48亩，住宅商品房平均售价2000元/M2，考虑商场店面后，小区总平均售价为2150元/M2，成本价格计算见表2。

　　总计为1713.93元，扣除销售税费133.95元后总开发成本为1579.98元，这是利润的计算基数。按单价2150元计算，开发商成本利润率达到27.60%，该值不高，因为它是项目利润率，一般项目都要二年以上才能完成，这样年平均利润率就低了。单价2150元是目前福州居民家庭平均可支配收入的5.8倍，从收入角度看，该价还是可以接受的。

　　2、住宅商品房有效需求价格。表3选择直辖市及不同人均收入段的12个城市作分析，由于我国恩格尔系数还偏高，因此月还本付息以不高于家庭月收入的35%为宜，为求得居民可承受的最高房价，分析时月还款额取高值即按35%计，户型面积取80M2，按揭贷款选15年期，五年期以上贷款利率均为5.04%，则月利率为0.42%，银行一般采用7成按揭，即可求出2001年这12个城市居民可接受的住宅商品有效需求价格，这是在居民有能力支付首付款的情况下。

　　表3确定的住宅商品房有效需求价格，都在收入的6倍以下，是相应城市居民目前可以接受的最高价格。当然，表中数据仅反映在2001年城市居民收入水平上的有效需求价格，随着居民收入水平的不断提高，它们会动态地变化着，并逐步向市场价格靠拢。

　　六、未来市场走向及结论

　　上述住宅成本价格和有效需求价格的分析求取，对于政府制订政策和开发商进行住宅开发是有参考价值的。目前开发商开发住宅商品房的市场价格基本都高于有效需求价格，较为典型的是北京，2001年市场均价是有效需求价格的2.07倍，其他城市相差程度不一，如福州，2001年住宅市场均价2606元/M2，其有效需求价格为1939元/M2，差距还不是太大。这种差距除了不断提高城市居民收入来消除外，中国城市居民还可通过拆迁补偿等方式来弥补。目前，政府通过政策去过度打压房价，以缩小这种差距是不可取的，它可能带来经济不景气等负面影响。只有保持房价稳中有升，以稳定房价为主，才能保持房地产业的繁荣，有利于国民经济的增长。未来中国城市住宅商品房市场走向可能分三个阶段，第一阶段也就是目前，主要解决城市中高收入阶层和有一定存款的中等收入居民的住房问题，该阶段房价比较高，开发商可获超额收益，随着诸多开发商的进入，这部分超额收益将逐步消失，此时进入第二阶段即满足有效需求市场阶段，该阶段主要面向广大的工薪阶层，开发有效需求价格的商品房居多，属微利阶段，当然，届时有效需求价格可能会比现在高，它与房价是互动的。第三阶段属住房个性化时代，体现在户型、面积、位置、小区配置及景观等方面的差异，开发商主要在质量、服务和品牌上进行竞争，当然，第三阶段与第二阶段会有所交叉。总之，始于1998年底的住房改革，造成未来“被迫”买房的人会越来越多。因此，今后几年，随着我国经济的持续增长，居民收入的提高及个人抵押贷款业务的广泛开展，住宅商品有效需求不断增加将是一个确定的趋势。未来各城市住宅商品房无论是上市量还是消化量，将主要取决于经济的发展和居民购买力的提高。对于开发商来说，为免受第一阶段末的冲击，应早做准备，抢占先机，在保证合理利润率的情况下，多开发面向中低收入阶层的商品房。

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