□记者调查

　　代收屡遭集体抵制

　　面对业主的集体维权，上述楼盘开发商无奈地告诉记者，其实他们在与贷款购房的业主签订《商品房购买合同》时，双方就在合同中约定，开发商交房时，提前向业主代收契税和维修基金。但是如今到了真正交房的时候，业主却不愿按照合同约定行事。

　　那么，开发商为何要代收维修基金和契税呢？开发商郑先生告诉记者，开发商代收契税和维修基金实属无奈之举，不仅要增加人力物力，搞不好还挨业主的骂。他说，购房者在贷款手续的办理过程中，应银行的要求，开发商需要为买房人提供阶段性担保，签订相关协议，一旦客户未如期交纳贷款，银行有权从开发商的账户中自动扣除。开发商提供阶段性担保的时间是从银行放贷至楼盘的所有房屋产权证办妥为止，因此，如果买房人不按时缴纳契税、专项维修资金，产权证不能及时办理，开发商就不能“安生”。因此，大多数开发商都会选择在合同中约定，由开发商为贷款业主代办产权证，代收契税和专项维修基金。即使没有在合同中约定，开发商也会与业主签订承诺函，为业主代办产权证。

　　记者从银行方面了解到，目前福州个人住房贷款拖欠情况普遍。据一位银行个人贷款业务负责人介绍，目前福州个人贷款拖欠现象比较普遍，虽然涉及金额不大，多是拖欠数千元，或上万元，且多为零散拖欠。“对于这样的客户，如果银行和开发商想通过法律程序解决的话，诉讼的成本相当大，因此很难处理。”一位房产律师告诉记者。

　　除此之外，由于目前福州的房地产市场不同于以往，投资购房比例提高，而契税和专项维修基金数目巨大，如果房产一时不好出手，或房价行情不好时，这些购房者就不急于办理产权证，而开发商就必须一直为其承担担保责任，更为严重的是，有些开发商还遇到过由于业主突然“蒸发”，开发商只好被银行“扣钱”的事。“其实现在福州的开发商要求为贷款购房业主代办产权证，是因为大家都或多或少遇到过这些问题，我们就碰到过这么一位业主，3年多了都不办理产权证，作为开发商，我们这样做也是在维护自己的利益。”一位开发商坦言。

　　但是大多数业主却并不理解开发商代收维修基金和契税的做法，“按照相关规定，只有到办理产权证时，才需要业主提供维修基金和契税缴纳证明，而从收房到办理产权证有近一年的时间，开发商为何急着让业主缴纳这笔钱呢？另外，开发商让业主将钱汇入企业账户，资金的安全怎能得到保障？”一位李姓业主用这样的观点表达了对开发商代收维修基金的担忧，而这种担忧也正是开发商屡遭投诉的主要原因。

　　如今，代收维修基金和契税的问题已使交房成为众多福州开发商面临的一道坎，有些开发商在强大的业主维权力量前予以妥协，允许业主在办理产权证时再缴纳契税和维修基金，那么这道坎就可以顺利迈过，如果仍然坚持，业主们就会联合起来在网络上发布各种未经证实的消息，一经传播，会使开发商的声誉受到很大的影响。一位开发商开玩笑地说，现在业主维权的力量很大，搞不好开发商就有可能变得“身败名裂”。

　　□问题症结

　　能否代收法律尚无规定

　　开发商在交房时到底能不能代收契税和专项维修基金？

　　据了解，国家税务总局《关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定：各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税，契税要由征收机关直接征收。财政部门人士对外坦言，开发商无权代收契税，财政部门没有、也不能委托他们代收。业主应在办理产权证时自己到房地产交易登记中心缴纳。如果开发商强制收取，业主可以上告到法院。但对开发商的这一行为，目前财政部门没办法制止。

　　至于专项维修资金，福州市房管部门有关负责人告诉记者，按照规定，购房人在办理房屋权属登记手续前，应持《商品房买卖合同》和购房发票，到福州市房地产管理局核定物业专项维修资金缴齐金额后，到福州市房地产管理局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理专项维修资金开户及缴存手续。但目前对开发商能否代收专项维修资金，福州没有做出明确的规定。该人士认为，房管部门不赞成也不鼓励开发商代收契税和专项维修基金。

　　业主担心开发商牟利

　　开发商要求代收契税和专项维修基金，而业主不愿交，其中最主要的原因是，业主有两种担心，一是担心开发商会借此牟利，二是担心代收资金不安全。一位业主告诉记者，开发商在交房时代收这些费用，相当于间接融到一笔资金。假设一套总价30万元的普通商品房，需交纳的契税(1.5%)为4500元，专项维修资金(2%)为6000元，共10500元。一个楼盘假设有300套住房，均以10500元计算，就有315万元的资金。如果房屋总价高，楼盘规模大，资金数额将更可观。由于从交房至办理产权证中间间隔1年左右时间，这个时间差容易受开发商控制，收来的钱款不仅可以作为一笔巨大的流动资金，还可以产生利息。另有业主说，这笔资金由开发商收走，万一开发商不交到专用账户，或者卷款而走，业主的利益岂不大大受损？

　　契税、物业专项维修资金的交纳问题，是当前业主与开发商交房冲突中的主要问题之一。因此，各方除了呼吁相关法律法规应进一步明确、完善外，开发商及法律界人士也提出了一些解决方案。

　　□各方支招

　　法律界人士：开发商可支付利息

　　福州远东大成律师事务所吴丹律师认为：首先，在实践中，开发商在售房时往往采用合同约定的方式，将缴纳契税和专项维修基金作为业主验房的条件之一。从法律上来说，由于目前福州尚无法律法规禁止开发商代收契税和维修基金，那么业主和开发商就应当履行合同的约定。

　　吴丹律师说，就目前的情况来看，契税和公共维修基金多为开发商代收，原因不外乎3个：一是开发商交付房屋后，在具备了为业主办理产权证的条件下，为解除按揭时为业主还款承担的担保责任，开发商急于为业主办理产权证，以便解除这种担保责任。而业主如果不按时交纳契税和公共维修基金，必然影响开发商为业主办证，这样，开发商就存在担保风险；二是由于个别开发商收取了契税和公共维修基金以后，并未及时将其交到有关部门，而是挪作他用，这也是业主普遍关心的问题；三是开发商提前一年时间要求业主缴纳契税和维修基金，等于将业主的资金占用了一年时间，业主理应得到其产生的利息等利益。所以，在目前的情况下要解决这一问题，首先希望业主理解统一由开发商代收这两笔费用，到时再由开发商统一代办产权证，可为业主省时省力，同时业主应当相信目前大多数开发商还是讲信誉、重品牌的，不会占用或挪用业主的契税和维修基金；另外，目前对于开发商占用和挪用业主资金的相关法规已制定得相当完备，而且处罚也相当严厉。同时，为了避免开发商将契税和公共维修基金作为业主验房的条件或挪作他用，在签订合同时应明确约定，要求开发商开具或出示有权收费部门出具的正式收费凭据。这样，业主既不违约，又可以维护自己的合法权益。而从开发商这方面来说，也应当将业主交纳的契税及维修基金所产生的利息以现金或者其他方式返还给业主。

　　开发商：业主可签承诺书

　　虽然契税、专项维修资金的交纳问题令业主与开发商交房冲突加剧，但福州也有不少开发商很好地解决了这一问题。那么他们是怎么解决的呢？据了解，方法一般有两个：一是开发商理解由于目前房价上升，很多业主资金都很紧张的现状，对于一些暂时拿不出契税和维修基金的业主，开发商可以允许他们在产权总登记之前(即离办理产权证差不多近一个月时间)缴纳，但在此之前，业主必须写一份承诺书，保证准时交纳该笔费用；二是开发商针对业主对资金安全的担心，在银行专设一个账号，成为业主契税和维修基金的专用账户，在办理产权证之前，可以要求银行冻结该账户。

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