社区关注随着业主维权意识日益加强，近年来，业主将开发商告上法庭多有发生，然而，10日，我市一家小区的业主委员会却坐上了被告席，而原告席上坐着的倒是小区开发商，为“当今小区管理第一难”———停车问题，对簿公堂

　　数月来，润德半岛花园小区内新闻不断：开发商聘经纪公司进入小区卖车库；业主委员会结束前期物业、公开招聘新物管公司；开发商在地下车位上安装地锁，导致部分已付该车位租赁费给物业公司的业主无法停车……咿咿呀呀，你方唱罢我登场，这出由开发商、业委会、物管公司共同“出演”的好戏终于在本周四升级，当天上午，由于开发商一纸诉状，三方分别成为原、被告，大戏在天宁区法院的第五审判庭继续热闹上演。

　　数月来，润德半岛花园小区内新闻不断：，开发商聘经纪公司进入小区卖车库；，业主委员会结束前期物业、公开招聘新物管公司；，见业主不交费给自己，开发商在地下车位上安装地锁，导致部分已付该车位租赁费给物业公司的业主无法停车……咿咿呀呀，你方唱罢我登台场，这出由开发商、业委会、物管公司共同“出演”的好戏终于在本周四升级，当天上午，由于开发商一纸诉状，三方分别成为原、被告，大戏在天宁区法院的第五审判庭继续热闹开上演。

　　陈年旧事未决一朝对簿公堂

　　今年四月中旬，润德半岛的业委会和该小区“管家”兰花物业突然收到法院传票，——兰花物业共同收到了来自天宁区法院的传票，传票上赫然写着，双双被开发商——润达房地产开发有限公司已将他们告上法庭，而他们的“罪名”是他们“侵权”了。，原告认为，由于两个被告多次张贴公告阻挠，致使许多业主对购买原告正在销售或租赁的地下车位心存疑惑，导致销售和租赁业绩很差情况不甚乐观，原告希望被告能尽快消除这种影响，同时此外，原告声称明，该小区？？？地下平方米地下汽车车车库车位所有权归原告所有，如何处置与两个被告无关。

　　收到传票，业委会和物管公司并不感到惊讶，事实上，由于润德半岛开发过程中产权分割不清，该小区地下车库车位权属问题一直悬而未决，对此，早在05年6月，由小区唯一合法自治组织——业委会，召集开发商和物管公司，开了一次会议，当天的“会议纪要”记录中有这样的约定：产权争议搁置，由业委会统一管理，业委会委托物管公司对小区所有车库车位代收代缴停车费。

　　然而早在去年下半年，早在今年新春业委会选定新管家前，新《物权法》还在热议中，开发商就已经“深谋远虑”地将目光瞄准了地下车库资源，而开发商与业委会和新物管之间的恩怨由来已久。

　　06年12月过年前，在没有通知业委会的情况下，开发商宣布，将聘经纪公司进入小区到处擅自张贴公告，出售、出租许多业主正在使用的地下车库。，一时间，许多早已习惯按时向物管公司缴纳停车费汽车停在地下的业主非常困惑：自己明明按月向物管缴纳了停车费，为什么要再向开发商缴纳费用？怎么现在又说想停在这里必须再交笔费用给开发商呢？业委会和物管业公司发现这一情况后，多次在小区张贴公告，告之业主，对于小区内产权不明的的车位，早在05年6月就有了约定。当时，由小区唯一合法自治组织——业委会，召集开发商和宣称物管公司，开了一次会议，当天的“会议纪要”中记录中有这样的约定目前小区地下车库和车位由：业委会委托物管公司对小区所有车库车位进行统一管理，代收代缴停车费。告示再三提醒业主，为保护自身合法权益不受损害，不要将停车费用交给他人，更不要购买产权不明的车位。

　　“一件商品，两个卖家。”混乱的场面让买家——开车人陷入了云里雾里。一段时间后，有人不明就里地乖乖交给开发商一笔费用，在本来就“僧多粥少”车位紧张的小区内或租或买了个地下车位了事，但更多人坚持只认业委会和物管，导致开发商的如意计划算盘被迫被搁置。

　　那么，该小区地下车库原先由谁在经营，情况如何？开发商为什么突然跳出来宣称车库归自己所有，并承担经营职责呢？

　　一切缘由业委会更换了物业公司。2002年，润德半岛小区交付使用后，先后有三家物业公司入驻，均由开发商选定，今年过年前，小区内居民对原物业不满，业委会按法定程序找了新“管家”。“把我给你选的管家换了？”对于业委会这一合理合法的做法，开发商虽不乐意，但也找不出理由反对，然而开发商紧接着发现自己的利益受到损害了。原来，润德半岛小区地下车库的产权归属一直没有一个明确的说法，按以往惯例，开发商委托物管公司代为管理，业主交费给物管公司，再由物管向开发商缴纳一定数额的费用。“以前的管家是自己人”，凡事好商量，但现在……面对新情况，开发商单方面提出，由自己经营车库，并请来了经纪公司。住户黄女士告诉记者，小区停车一向井然有序，车位费一直交给物管公司。今年2月10日入驻的兰花物管老总王琦向记者证实，公司被业委会聘用后就一直延续着05年“会议纪要”的约定和做法。

　　不过，无论是业委会、物管还是开发商，心中都清楚，目前的做法都只是权宜之计，因为，小区地下车库车位权属问题不清会带来许多麻烦。大家都期盼着新《物权法》的施行，届时，权属不明的车库车位将归全体业主所有。

　　对此，开发商迅速想出对策，

　　开发商计划强硬接受其委托的经纪公司管车库在小区不断打电话、上门向业主推销。，业委会和物管得知情况后，继续张贴公告，提醒业主坚持按惯例办，并多次找开发商，，业主不知所措但均无结果。，矛盾在小区愈逾演愈逾烈，造成管理争执数番之后混乱。，正在业委会和物管公司寻求对策之际，不意开发商竟将他们推上了选择对簿公堂。

　　法庭上四大焦点分歧较大，争论不休

　　四大焦点，急论不休

　　庭审当天，小区业委会的全体成员几乎悉数到场，将旁听席坐得满满的。

　　原告聘请来江苏常州东晟律师事务所的周旭东，被告委托了江苏常州达文律师事务所的黄志敏。开庭后，从提供证开始提证质证据到法官宣布休庭，原被告的争论一直就持续不断，充满浓浓的火药味。

　　【焦点一】：

　　业委会是否具有诉讼主体做被告是否适格资格

　　黄志敏对于业委会是否有资格做被告提出质置疑，他说，根据民法，作为被告，要有独立财产，而业委会只是民间自治组织，没有独立财产，因此不具备诉讼主体资格。周旭东反驳，业委会做原告的案例已屡见不鲜，既然可以做原告，也可以做被告，此外，将于10月实施的《物权法》规定，业委会一旦违法，是可以做被告的。针对此这个，黄志敏笑着强调，《物权法》不是民事诉讼法，且还未实施，尚未生效，而且《物权法》规定也是指在特殊情况下，并不是泛指。

　　【焦点二】：

　　业委会和物管是否侵权

　　周旭东认为，被告在小区内张贴公告，宣称产权归属不清，影响了阻止业主购买或租赁地下车库，侵害了原告在小区内出售车库车位的权利，导致原告经营情况不良，要求被告尽快消除影响。对此，被告认为，2006年5月我市消费者协会定期会发布06年第五号消费警示，提醒消费者，衡量车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)，消费者在购买车库时一定要注意索要产权证，若购买的车库不能办理产权证，则说明该车库是不能销售的。小区公用场地、计入公摊面积的车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售出租。这类车库可以由业主大会授权业主委员会委托物业公司租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。，被告认为，自己而自己作为自治组织，有小区内唯一合法的自治机构，有义务权提醒特定的消费者，即本小区业主注意一些消费购买车库时的陷阱。

　　【焦点三】：

　　开发商是否有处置地下车库的权力利

　　周旭东现场原告委托代理人指出，土地所有权归国家，开发商在取得产权证后自然拥有使用权，他出示了一份2004年整个小区的土地产权证？？？，他强调指出，除了业主已购买的土地以及必要的人防设施外，原告拥有其余土地的使用权，其中包含地下车库。被告委托代理人指出，这份产权证恰恰说明：“产权是你开发商的，但又不完全是。”，房屋出售后，大产权已经分割为归各业主所有的小产权，因此2004年整个小区的土地权证整个小区的土地产权证已自动经失效，不能作为证据证明开发商拥有车库产权。原告继续举证，2004年常州市多家单位联合发116号文件；。——《关于小区公建配套设施权属问题的确定？？？》规定了“谁开发，谁经营，谁收益”，原告认为，自己对地下车库享有获得利润的权利。对此，被告认为，根据国务院颁布的《物业管理条例》，小区公建配套设施可分为人防设施、经营性设施、和非经营性设施，只有经营性设施才可以“谁开发，谁经营，谁收益”，被告多次要求原告提供书证，说明小区内哪些设施属于人防、哪些属于经营性、哪些属于非经营性，而目前原告至今未向业委会和物业管理公司移交清楚，事实是按原告所主张的其拥有产权的地下车库车位之外，本小区竟无一个公建配套的为全体业主所有的地下车库车位。而既然原告指出“所有权归国家”，被告出示的产权证又不能证书其拥有使用权，那么是谁批准被告可以出售车库的？对于这点，原告代理人认为，土地产权证由国家各级机关颁发，《房屋权属登记管理办法》中规定，“产权证是唯一合法凭证”，自己对地下设施的使用权不需再由哪方开具证明。

　　【焦点四】：

　　地下车位今后如何处置

　　原告坚持要将地下车库车位的所有权和经营权收归自己所有，而被告当庭出示了2005年6月的一份？？？“会议纪要”，坚持“纪要”中约规定，关于地下车库车位“产权争议搁置，由业委会？？？统一管理”，被告期望继续，即使在产权明晰之后，本小区的一切管理事务也必须按程序由业委会授权物管公司进行，不允许出现第三方擅自介入的情况。按？？办事。原告仔细查看？？后提出，没有自己的签字，拒不承认。原告又出具签字当天与会者的签名，原告当即反驳：“到会不一定同意这种做法。”随即原告话锋一转，“我们开发商也不希望诉诸法律，其实大家都是业主……”旁听席上立即有人反问：“你说自己是业主，有没有交过物业管理费和维修基金？”话毕，旁听业主们发出一阵会心的笑声。

　　被告委托代理人指出，车库买卖不是一笔简单的交易，交易完成后，此后长期的管理与维护费用由谁承担？这个问题还没有明确，所以，即使原告有权出售车库，也必须向业委会交代并协调好这些善后事务，而非一卖了之。

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