钟伟：非常对不起诸位，因为我对武汉市的房地产情况不了解，对中部市场不了解，首先给大家做一个这个区域市场的分析。

　　既然是一个中部崛起的概念，讨论这个问题，我想和大家讨论一下关于国际都市圈的比较，从国际都市圈的比较来看武汉房地产的发展。

　　我们知道一个国家的经济主要是靠若干个都市圈里支持的，都市圈的作用非常重要。例如在中国我们通常把城市分为一线、二线，像北京和广州的重要性是不容置疑的，那武汉的发展怎么样呢？我们先从国际上的都市圈比较来看。在整个上午一直在做数据的整理。我想向大家简要汇报一下数据整理大致的情况。

　　我们看国际上比较好的三个都市圈，东京、纽约和伦敦。这些城市它的房地产行业，房价以及本地的经济发展水平都是密切相关的。

　　我们来看一下东京，它的核心区有多大呢？627平方公里。东京核心区的人口大概是834万人。因此东京核心区每平方公里上居住的人口差不多是11000多人。在这样的600多平方公里的土地上居住了800多万人，这就是东京核心区基本的状况。在它的基本状况下，决定了东京的住宅市场基本情况是什么样子呢？在东京的核心区户均的居住面积大约是60多个平方，比大东京的居住差很多，大东京要达到80多个平方，日本全国的户均居住有92个平方。单套的住宅价格5千万到6千万一套的房子。房价也是非常的高昂。在核心区居住的600多人真的是每个人都有自己的房子吗？不是的。在这个核心区当中真正的产权户大概只有43%，剩下的57%的人虽然长期的居住在东京，甚至一辈子居住在那里，但是一辈子都买不起房子，仅仅是一个租赁户。这是东京的基本情况。但是为什么还有这么多的人居住在东京呢？东京的核心区和大东京地区的话，仅仅轨道交通就有1180多公里，这是一个上千公里交通密布的网络，从核心区到哪里你通常坐轨道交通一、二十分钟是可以到的，而在香港坐地铁不超过40分钟都可以到另外一点。很少有住在都市核心区了里头的人开车上下班。

　　和东京相比的话，纽约核心区的面积是830平方公里，在830平方公里的土地上有780万人，因此每平方公里人口的密度差不多是9千多万人；在纽约的核心区大纽约的都市圈分纽约新泽西长岛的圈子，在纽约核心区里头每户的居住面积比日本好一点，纽约是106，单套住房的价格差不多是40万元一套。这个价格比美国全国的房价高多少呢？美国全国房价的收入比大约是3到4倍，而在纽约核心区房价的住宅收入比的倍数差不多十倍，所以纽约的房价比美国全国的房价高非常多。同样的在纽约的城市当中产权户和租赁户也是一个非常惊人的比例，在纽约的核心区当中只有35%的人能拥有自己的产权房，剩下的65%的人都是一辈子租房的人。同样纽约核心区还有一个非常好的特点，当然它爱堵车。公交运量占到整个居民运量比的80%，纽约的轨道交通也非常的发达，轨道超过了1千多米，在纽约市区每一户拥有汽车数量少于50%，在曼哈顿区差不多4到5户人家才有一辆车，而纽约差不多每户人家都拥有一辆车。

　　从伦敦看起来，伦敦核心区的面积比东京和纽约都大，伦敦核心区人均有5千人。但是伦敦分内城和外城，内城区人口的密度超过了一万。在伦敦居住的条件是怎么样呢？也是按套来算的，伦敦卖了许多住宅的形态都是三居室以上的，单套住宅的价格是差不多18到19万英镑一套，而英国全国的住宅价格只有11万英镑，所以在伦敦核心区的价格仍然比全国高两倍左右。同样的产权房和租房的比也不一样，在伦敦核心区的产权房的住户只占到55%，有45%的人在伦敦长时间是租房的，其中在核心区当中差不多120万到150万的人他们所租赁的房屋只能够放下简单的桌椅，因此伦敦的居住条件是全英国来讲最恶劣的。伦敦的地铁长度有420多公里。公交出行居住在伦敦核心区的大约有一半人士依赖于公交出行。

　　我们做这样的比较希望告诉大家，也就是一个城市的核心区它的面积都是很有限的。居住在这个核心区的人，不太可能做到每个人都有自己的房子，一半以上的人都是租房子的。这些地方的人尽管有非常便利的城建交通设施，他们仍然买不起车，要依靠公交来出行。

　　同样我们看看上海，上海现在城市的面积只有660平方公里，大概跟东京差不多，但是上海的户籍人口有1300多万，常住人口有1500多万。所以在上海每平方公里住了2万人。上海的交通出行非常的不便，人均收入比日本差多了，东京收入的水平大约是纽约和伦敦的两倍。东京人的收入水平差不多是伦敦和纽约人的1.5倍。上海人的收入水平人均可支配收入大概是1.8到2万块钱。上海是以较低的收入支撑较高的房价。当我介绍完这些之后，我想再从武汉所处的地方做一个比较。我希望我讲出另外两个城市的名字的时候大家不要不屑一顾，因为武汉人觉得不应该把他们和另外两个城市列在一起，另外两个城市是郑州和西安。郑州是和武汉竞争的城市，而西安从中国的地图来看是中国的中心。你可以把西安划到西部城市，当列到中部城市的时候也很有竞争力的。我们来比较一下这些城市的情况。

　　武汉市现在的DGP是2500亿，郑州1000亿，西安是1500亿。地方财政收入武汉差不多200亿，郑州是210亿，所以郑州和武汉打平了，西安差一些只有100亿。财政收入显示了地方政府可持续的财政能力。这几个城市在各自的省里面都占到了本省经济总量的差不多一半。这三个城市现在的规模怎样呢？武汉是有很大的城市规模，但是从核心区来看，武汉城市的核心区是281平方公里，核心区居住的人口是400万，所以武汉核心区每平方公里住了1.1万人，相比而言，郑州是后起之秀，郑州在两年或是三年前的城区面积非常小，现在核心区是260平方公里，居住了340万人，郑州每平方公里的人是1.3万人。西安城市规模城区面积是250平方公里，人口是住了400万人，现在是1.5万人。所以我们看这三个城市，武汉略大一点，每平方公里的人基本上是1.1到1.5万人。这三个城市，现在武汉人均可支配收入是1万1到1万2，郑州是1万1千八，西安是1万1千4，所以从人均可支配收入来讲三个城市是一样的。但是从支出来看不一样了。我不理解武汉的生活也是最安逸的，但是这三个城市里面花钱最爽的是西安人，西安人他们每年可以花费8千6，就是他们基本上不储蓄。郑州人均的支出也比武汉高一点。武汉现在人均支出水平大概是7千6，比郑州少200块钱，不理解武汉人为什么不爱花钱。

　　从本地的居民储蓄来看，西安现在的居民储蓄大概有1800亿，郑州居民储蓄1600亿，武汉居民的储蓄是1830亿。我相信武汉城区的确是比较大，而且郊区线比较多，武汉市人居居民的储蓄应该差不多有2千多才对。同样这三个城市现在的房地产情况怎么样呢？就房地产的情况看起来，西安房地产每年的投资差不多有170亿，郑州的房地产开发投资230亿，武汉的房地产开发投资是300亿。而西安是最小的。武汉是西安的五倍，另一个数字显示出了这些城市的潜力不一样，也就是城建投资，一个地区政府对基础设施，对规划等等投入的资金显示出这个城市的可持续发展能力。现在郑州市城市建设投资每年大概只有6、70个亿。西安的城市建设投资去年达到了180个亿，现在武汉的数字不是特别的准确，有的说是160亿，有的说是200多亿，当我们比较完这些之后我们理解了在这三个城市当中西安是落在后面的。大概它仅仅相当于郑州和武汉的三分之二，而且从增数上也赶不上武汉，西安只有13%左右，所以西安要赶上武汉和郑州难度是非常大的。郑州和武汉到底谁能够胜出呢？这个又不太好说。也许武汉人并不认为郑州是他的对手，但郑州的确是武汉在中部城市中最大的对手。四年前这两个城市不能放到一块比，现在可以比。郑州的优势它的经济基础不是很好，但是它的爆发力很强，增长很快。政府的税收增长很快，武汉底子厚，但是需要有危机感。你再比较这三个城市的历史来看，很难判断哪个城市的历史更灿烂一些。

　　所以从人文历史上来看这三个城市基本上是持续的。从自然资源比较来看，西安的自然资源已经开始匮乏了，原来西安的60米长安已经不见了。郑州和武汉两个城市当中从自然资源来看，应该说武汉占有了非常大的优势。两江加三区的形态，有山有水几乎是国内很少有城市可以和它相提并论的。所以从上面的这些指标可以看到中部崛起对武汉的房地产而言，需要怎么样突出它的优势。我想大约有五个方面。

　　第一、武汉市的经济存量大，底子厚，并且近郊、远郊的曲线非常多，非常有可能发展成一个都市圈。郑州再发展就没有都市圈了。所以武汉在经济发展过程中必须要有紧迫感。不能过多的沉迷于过去的光荣感和成就。

　　第二、中部崛起真实的意义在哪里？我倒并不觉得中部崛起的真实意义在于使得经济总量和每个人均的量和东部靠齐，因此中部崛起的真正概念在哪里呢？我确实觉得中部是今后中国值得关注的地方。

　　第三、如果我们从国内的都市圈比较来看，有一个可以比的就是，武汉的人文、历史、自然条件和我们刚才讲到的三个国际型的都市圈纽约很像。纽约周边有非常多的小区域可以划分，如果我们把纽约划为新泽西和大三角的话，他的居住可以扩大到2万多平方米。

　　武汉市可以成为一个都市圈的领头羊，而西安和郑州是比较困难的。在这三个城市当中最困难的是郑州，西安有可能会是都市圈。

　　四、消费对于武汉经济来讲有一个非常重要的作用，这几年武汉的房价之所以不是像其他的城市那样引人注目，很大的原因是武汉人不爱消费，或是他们的消费仍然停留在比较传统的阶段。而且武汉的制造业也不是很强。

　　五、如果武汉真的要成为一个好的新的都市圈的话，一定要采取诸多投资便利化的措施，使得金融机构能集聚到武汉来，在武汉进行发展。而现在我看到的恰恰相反，原来以武汉为根基的机构渐渐从武汉迁到了上海。这不是一个好的征兆。所以总结上面的说法，我觉得就是武汉现在所处的位置是我们在中国除了东南沿海之外最有可能成为都市圈的地段。但是它现在和竞争对手的速度以及所作出的反映措施更慢一些，这种慢给武汉后来居上提供了某种可能性。谢谢大家！

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