一、全市综述

　　监测系统显示，2007年4月份，上海市商品住宅成交面积为235.3万平方米，与上月成交面积187.9万平方米相比，环比上涨了25.2%。其中，普通商品住宅成交面积147.1万平方米，成交套数12750套，分别较上月上涨24.8万平方米和2380套，但与去年同期相比，成交面积下降32.2万平米，成交套数下降2645套。别墅类项目本月成交20.6万平米，较上月上涨6.1万平方米。

　　本月，上海新房市场延续了上月的上扬态势，成交量继续放大，随着4月份新盘的大量上市，尤其是一些低总价、小户型楼盘的推出，再度刺激了消费者的购房需求。从分区来看，本月各区域的走势出现分化，内环三区的成交量继续放大，宝山、松江、浦东、徐汇的涨势依然十分强劲，其中，宝山、松江、浦东的本月的成交量均超过了20万平米。其余各区域的成交量继上月的普涨之后，本月表现为小幅波动。

　　在成交均价方面，一方面，受需求回暖影响，优质楼盘依然受到追捧，全市成交均价出现上扬之势，其中，内环成交均价上涨71%，涨幅领跑全市；内外环间上涨28%；外环的涨幅最小，为15%。从均价的波动原因来看，由于本月所成交楼盘中内环高档楼盘占比相对较高，这也一定程度上带动了全市成交均价的上涨。

　　本月，宏观市场环境依然趋于平稳，市场经历了长期的观望之后，逐渐走出颓势，购房者的信心逐渐恢复，众多持币观望者开始试探性入场。作为传统销售旺季，再加上“五一”房展会宣传以及各种促销活动，新楼市场的后市走势仍然较为乐观。

　　二、分区分析

　　本月，全市除少数区域外，大部分区县成交较上月有所上涨，其中，浦东、宝山、松江成交量超过20万平方米以上。黄浦、静安和卢湾三区为传统的居住生活区，生活配套设施比较完善，随着本市各项城市规划工程的逐步推进，这些区域的居住品质日益显现，本月成交量继续大幅放大，较上月分别环比上涨164.5%，174.9%和115.4%。此外，南汇、嘉定、奉贤、金山、崇明这些市郊区域的成交量均有不同程度的下跌，其中，崇明降幅最大，环比下降48.9%。

　　本月大盘成交值得关注环的是宝宸共和家园，该盘位于宝山区张庙板块，紧邻地铁一号线通河新村站，周边生活设施完善，小区内景观设计大气美观，房型设计多样，可选择房源余地较多，受到客户好评，销售至今所推楼盘已基本告磬。

　　上海市各区4月普通商品住宅成交一览表     区域    成交面积    环比    成交金额    环比    成交均价
　          万平方米    （%）    (亿元)    （%）    元/平米
    黄浦    3.61        164.5    7.86       253.9    21750
    静安    1.70        174.9    3.00       158.9    17658
    卢湾    1.71        115.4    4.75       75.2     27770
    长宁    3.84        17.6     7.58       30.7     19710
    徐汇    5.45        52.5     8.77       62.6     16085
    虹口    3.97        0.4      5.61       8.3      14110
    杨浦    7.60        -12.6    8.23       -4.3     10835
    浦东    26.93       29.7     31.80      51.4     11807
    普陀    9.46        -1.9     10.24      -0.9     10829
    闸北    5.01        7.5      5.80       15.6     11586
    闵行    10.86       16.2     9.28       20.2     8547
    宝山    21.27       48.7     18.30      67.7     8603
    松江    22.74       37.9     14.96      37.9     6579
    青浦    4.45        19.9     3.11       28.5     6987
    南汇    3.62        -14.0    2.43       -6.8     6712
    金山    3.42        -6.0     1.63       -13.9    4762
    嘉定    5.08        -10.9    3.11       -19.5    6119
    奉贤    5.55        -6.3     3.06       -12.1    5516
    崇明    0.85        -48.9    0.45       -50.9    5241

　　三、环线分析

　　本月，各环线成交面积继续上涨态势，其中，内环中心区域涨幅明显，成交面积较上月上涨8.7万平米；内外环间和外环外区域成交涨幅较上月明显减少，但增长势头依旧。

　　上海市各环线4月新建普通商品住宅成交一览

　　环线    成交面积    环比     成交金额     环比      成交均价
           (万平方米)   (%)      (亿元)       (%)       (元/平米)
    内环    25.66        51       45.00        71        17538
    内外环  54.99        15       61.44        28        11173
    外环    66.46        15       43.50        15        6545
    全市    147.12       20       149.95       34        10192 　　

　　四、楼盘分析

　　上海楼市行情监测系统显示，2007年4月，楼市的成交主要集中在宝山，松江和浦东新区，且大部分成交位于外环以内区域。其中，闸北区的阳城贵都以其适中的价格和不断完善的生活配套已经连续两个月位于热销楼盘之列。

　　五、楼市潜力板块扫描

　　昌里板块

　　受到世博会规划辐射效应及轨道概念的深入人心，昌里板块(周家渡街道，南码头街道，六里街道)居住环境日益提升，尤其受到工薪阶层的青睐。据上海顺驰运营统计分析，目前该板块成交热点小区为成山小区、东盛公寓等，前者成交单价在每平方米7500-8200元左右，毗邻6号线成山路站。东盛公寓成交单价是每平方米9600元，1998年竣工，毗邻4号线浦三路站。博爱家园和上南花园的容积率和性价比也在同类小区内非常值得称道，但是目前出房较少。

　　该板块地理位置优越，毗邻上海小南京路之称的昌里路；生活配套完善，社区卫生服务中心以及文化中心，提供给居民更贴心的服务和享受；该区域居住人口多为由浦西搬至浦东的土生土长的上海人，文化素养较高；交通出行较为方便，值得一提的是正在建设中的轨道交通4号线、6号线及多条线路可直达陆家嘴、淮海路、徐家汇等主要商务区，附近的南码头、长途汽车站等更加方便客运。由于该区域的挂牌价格和客户的购房预算接近而更受工薪阶层青睐。

　　推荐指数：★★★★

　　推荐理由：轨道概念已经开始，潜力可深入挖掘。

　　推荐小区：东盛公寓，成山小区，博爱家园，上南花苑等。

　　上南三林板块

　　大多数工薪阶层普遍感到时代的快速节奏和精力不足，在这种背景下，有着长远目光的投资战略及价值取向逐渐清晰，实惠和未来升值空间深入人心。三林板块绿化率高，追求品质空间大。据分析，恒大华城成交价在9000元／平方米左右，内含7个小区，配套设施比较完善。南杨小区，思浦小区，靠近地铁口，成交价8000元／平方米左右。日月新店和上南山水苑配套设施极佳，在上南三林板块中口碑极佳，但是出房也比较少。三林板块周围环境幽雅、空间辽阔、交通便利，具备较强的抗跌性。虽起步较晚，但目前规模与人气也在与日俱增。较低的总价，相对较高的环境绿化率是都市人选择三林的最好理由。

　　推荐指数：★★★★★

　　推荐理由：总价低，配套设施完善。

　　推荐小区：恒大华城，南杨小区，思浦小区，日月新殿，上南山水苑等。

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