佛山中心组团新城区土地开发经营策划回顾

　　一、项目委托背景

　　2002年12月，经国务院批准，佛山市进行了行政区划的调整，撤消原佛山辖区的城区、石湾区以及县级的南海市、顺德市、三水市和高明市，实行市辖禅城、南海、顺德、高明、三水五个区的行政管理新体制，“大佛山”的行政格局初步建立。随后以新的“大佛山”行政区划调整为基础，佛山市政府提出了组团式城市发展的思路，规划建设“2＋5”城市组团，即建设2个100万人口以上(中心组团和大良容桂组团)、5个30-50万人口的新城区(狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团和九江龙江组团)。而中心组团新城区横跨禅城区和顺德的乐从，是佛山未来的政治、经济、文化和服务中心，其规划建设不仅能拉开佛山中心城区由东平河北岸向南岸发展的格局，而且能强化佛山中心城区的聚核力，是佛山城市的综合竞争力和辐射力提升的重要核心载区。

　　正是在这样的背景下，我司于2005年5月受佛山市中心组团新城区开发建设有限公司委托，展开对佛山中心组团新城区启动区土地开发经营策划研究工作。

　　二、恒昌介入的阶段

　　佛山中心组团新城区启动区范围北至东平河、西至325国道、南至荷岳路、东至华阳路南延线，总面积5.765平方公里。

　　在恒昌介入项目研究的初期，新城区启动区的整体推进情况主要如下：

　　1、新城区已举办过规划设计竞赛，区域规划及城市设计方案已经敲定，并报人大通过，成为“法定图则”，大规模调改弹性不大；

　　2、第6届广东省运动会已定于2006年11月在佛山举行，新城区将建设“莲花”主体育场、新闻中心、游泳馆等大型公建设施，并承担省运会开幕式、游泳、足球、田径等赛事，新城区的开发将会有一个明确的进度节点和启动契机；

　　3、新城区主干道、体育场馆等基础性设施已经进入实质性建设阶段；

　　在这样的背景下介入新城区土地开发经营策划工作，我司认为主要有以下难点：

　　1、在区域规划已经敲定后再进行土地开发经营策划，将使策划面临一定的“硬性条件”的制约，调改的空间受到限制，且难以充分发挥策划对规划的指导作用；

　　2、省运会的召开使新城区的土地开发经营工作一定程度上受到重要事件节点的约束。在思考土地经营策略和方案时，不能仅仅考虑市场自身发展规律的影响，还必须充分理解区域开发的客观要求；

　　3、新城区的部分基础设施已经进入实质性开发阶段，省运会的召开也提供了撬动新城区发展的重要契机，如何充分利用这些有利因素把握好新城区各功能的开发时序，并制定行之有效的启动模式？

　　4、省运会结束后，如何持续维持新城区的后续发展动力？

　　三、研究思路的确立

　　正是基于对项目研究背景、委托方要求和项目自身难点的充分了解，我司迅速把握住了本次策划工作的整体研究思路，并厘清了需重点解决的几个关键问题：

　　1、各规划功能开发强度的合理性论证

　　虽然规划已基本确定了各功能的开发强度，但从城市整体发展环境、市场供求、区域自身发展定位、区域自身开发进度等角度综合分析判断其合理性不仅有助于区域土地开发方制定科学合理的用地开发时序和出让方案，而且有助于为规划强度的局部调整提供科学依据。

　　2、区域开发策略的选择

　　区域开发策略选择的正确与否将直接影响区域发展目标能否顺利实现，区域价值能否充分发挥。区域土地开发时序和出让方案的制定很大程度上也受到开发策略的影响。

　　3、区域土地开发时序的确立

　　在完整的开发周期内，区域开发往往是有步骤、分阶段推进的。而各功能用地开发时序的确立不仅与各阶段的开发目标有关，而且为用地出让方案的制定提供了一定的依据。

　　4、经营性用地出让方案的制定

　　经营性用地出让方案包括用地的出让规模、出让价格、出让方式和出让计划等内容。它是指导区域土地运营者开发实践的操作性方案文件。

　　5、区域启动模式的确立

　　区域启动模式包括启动地块功能、位置、时机、方式等的选择。它决定了区域开发的“第一炮”能否顺利打响，并为区域的后续开发树立风向标，同时也是区域土地运营者当前最关注的实际操作型问题。

　　四、策划要点回顾

　　1、各功能开发强度合理性论证

　　佛山中心组团新城区启动区规划的经营性物业功能主要包括商务办公、商业和住宅。一般来说，住宅的市场风险相对较小，且新城区规划的住宅开发量并不大。而商用物业的开发量则需要审慎评估，尤其是对佛山这样级别的城市来说，商务办公开发量的合理性论证显得尤为重要。为此，项目小组将论证的重点放在了新城区商务办公物业的开发强度上，并从以下三个角度展开了具体的论证过程。

　　1)国内外城市主导功能综合区各功能开发强度案例对比

　　通过对国内外类似城市主导功能综合区各功能开发强度的案例对比，初步确定商务办公物业开发量的合理范围。以新城区启动区的总体开发量计算，按一般城市主导功能综合区各功能开发量比例范围判断，则新城区启动区商务办公约100万平方米的开发量处于较合理的水平。

　　国内外城市主导功能综合区各功能开发强度对比

　　2)市场吸纳量

　　项目小组认为，判断市场吸纳量必须从存量判断入手，也就是首先判断佛山城市商务办公的整体吸纳存量，再分析新城区在其中应该分得的吸纳比例，由此判断新城区规划的商务办公开发量是否与市场需求相吻合。

　　①佛山市商务办公规模预测

　　从影响商务办公需求的各主要经济指标对比来看，佛山与北京、上海、广州等中心城市有较大差距，根据综合加权指数差值换算且考虑城市区域首位度对商务办公设施聚集产生的“磁石效应”，可判断佛山全市约250万平方米商务办公规模较为合适。

　　世界部分城市商务办公面积规模比较(含已有存量和明确规划面积)

　　2003年佛山与国内主要城市商务办公相关经济指标对比

　　②新城区商务办公规模预测

　　一般城市商务办公设施聚集规律表明，城市商务办公聚集区规模应占全市总规模的60%以上，则佛山中心组团新城区约100万平方米的开发量处于较合理的范围内。

　　3)新城区自身发展定位

　　新城区启动区作为佛山城市拓展的新区域，将承载城市发展的新功能。因此，在市场接受的范围内，保持一定的商务办公开发量，一方面能成为区域持续发展的动力源，另一方面能引导城市产业升级，满足城市功能的提升要求。

　　从远期来看，佛山在广佛都市圈中将扮演更重要的角色，区域整合带来的新需求将更有效的消化新城区的商务办公开发量。

　　2、区域整体开发经营策略

　　1)引入SOD模式，提升区域价值

　　SOD(Service-Oriented-Development)模式--政府利用行政垄断权的优势，通过引入政府性或社会性要素来引导新区开发建设的模式。

　　SOD模式对新区开发的重要性表现在：在区域开发初期有效聚集人气，具备一定的“造血”功能；政府性资源的少量投入能吸纳大量社会资源在新区的聚集；有利于提升新区形象和认知度，进而提升区域价值；新旧城区利用级差地租的用地置换为新区开发提供资金保障。

　　项目组根据佛山新城区的自身特点，提出以下具体建议：

　　①尽快引入上述项目，并在区域开发初期迅速开发建设，以带动区域价值的提升。

　　②更多引入国有企业自用型办公大楼，以带动商务办公设施的开发。

　　③更多引入行政办公职能，尤其是与公众社会生活关系密切的职能部门，以形成强大的吸引点。

　　④除硬件设施之外，可将更多的政府性或社会性活动引入新城区。

　　2)引入IOD模式，实现“头雁”效应

　　IOD(Industry-Oriented-Development)模式--通过相关优势行业资源的聚集和整合实现区域功能的提升和突破。

　　①在产业发展尚未到达足够高度引发商务办公需求有明显增长之前，IOD模式能有效启动部分商务办公功能，并形成辐射源，拉动整体商务办公需求的抬升。

　　②“头雁”效应--通过引入行业代表性或引领性企业，吸引其它相关中小企业的聚集，实现区域的功能开发。

　　项目组研究后认为，在佛山商务办公需求尚未大规模启动之前，佛山新城区可充分利用佛山现有的优势产业基础，如陶瓷、家具、钢材、塑料、小家电等，形成行业办公聚集效应或发挥相关行业龙头企业的带动作用，在新城区开发初期迅速形成有效的商务办公需求。

　　3)规避“后奥运现象”，维持区域发展动力

　　“后奥运现象”--大型城市活动(如奥运会等)举办后，投资锐减，大量体育场馆和设施闲置，一些相关行业出现衰退，城市活动举办区域丧失发展动力。

　　规避“后奥运现象”，维持区域发展动力的基本条件如下：

　　①区域靠近成熟市区，符合“贴城发展”模式--靠近成熟市区，使新区易于承接市区辐射，利于区域尽快成熟。

　　②场馆的后续有效利用--满足场馆自身经营的要求，并维持对区域发展的带动作用。

　　③其它功能的有效配合，避免区域发展动力的单一化--北京2008奥运场馆建设均预留其它功能用地，可通过商务办公、商业娱乐、居住、会展、教育培训等功能丰富区域功能设施，保证区域发展动力的多元化。

　　④其它功能的有效衔接，避免出现开发时序上的“青黄不接”--在大型城市活动结束后，应延续区域发展热度，迅速启动其它功能，维持区域发展的动力。

　　⑤高起点建设，有效聚集关注度

　　针对佛山中心组团新城区的开发建设，项目组提出了如下建议：

　　①强化新城区与周边成熟区域尤其是核心功能区之间的联系，有效承接周边区域的辐射和带动。

　　②省运会结束后，部分核心功能必须进入实质性开发以实现功能上的有效衔接。

　　③省运会结束后，“世纪莲”体育场及游泳馆等比赛场馆必须考虑后续利用问题，继续保持强大的吸引点。

　　④新城区建设必须高标准、高起点，聚集有效的社会关注，迅速启动区域开发。

　　3、开发阶段的划分及开发时序的设定

　　项目组在思考新城区整体开发阶段划分时主要考虑了以下依据，并制定了“三步走”的阶段划分：

　　1)佛山新城区启动区开发周期约8~10年；

　　2)2006年第十二届省运会的召开；

　　3)新城区启动区基础设施及公共服务设施建设进度；

　　4)国内其它新区开发阶段划分参考；

　　①启动期

　　依靠政府对基础设施的投入为该地区的开发建设提供基本条件，并在此基础上重点通过启动点的营造启动区域开发，初步树立区域形象，培育区域土地价值。

　　②成熟期

　　在启动期开发建设的基础上，通过政府的政策性倾斜和引导市场资金进入，在较易成熟的区域形成大规模开发的局面，并与北岸开发相呼应，使区域朝着规划的目标协调发展。

　　③完成期

　　经过前七年的开发建设，区域认知度和成熟度已有极大提高，这一时期除了完成区域剩余的开发建设之外，还要完善前两阶段开发建设过程中的遗留问题。

　　总体开发进度安排表

　　4、经营性用地出让方案

　　1)经营性用地出让计划的制定

　　项目组认为，经营性用地出让计划的制定要将近期和中远期分开考虑。近期的出让安排主要受近期物业市场吸纳量、区域启动的基本要求和区域开发进度等因素影响，而这些因素相对较明确，因此近期各功能用地出让量的确定可相对较准确。而远期的出让安排由于受太多不确定因素的影响，因此只能对其趋势做宏观上的把握。

　　2)经营性用地出让价格的制定

　　在制定经营性用地出让价格时，项目组首先对各功能用地的现状地价进行评估，再考虑城市整体地价变化和区域自身价值提升后对地价的影响等因素，进而模拟出地价近期和中远期的动态变化，并用假设开发法加以验证。

　　同时，新城区地域范围内不同位置的地块由于其区位价值不同地价也应该有所不同，所以项目组认为还必须对新城区地价的区位动态分布进行分析，并且按区位条件的不同划分不同的地价级别。

　　五、顾问心得

　　1、整体研究与专项研究的充分结合

　　在区域土地开发经营策划的研究过程中，涉及到大量操作层面的问题，如近期土地出让方案或区域启动方案的具体制定等，需要在整体研究的框架下就局部的重点问题进行专项研究。在本项目的研究过程中，我司除了对新城区土地开发经营策划的整体方案做了深入研究外，还专门针对新城区首块居住用地的出让规模、方式、价格等内容和五星级酒店招标出让的具体操作方案进行了深入的专项研究。事实证明，整体研究与专项研究的充分结合，不仅能全局性的把握区域土地开发经营的整体方向，而且能就某些内容展开点式的深入研究，解决土地开发者实际操作层面的具体问题，充分体现策划的价值。

　　2、集中式研究与跟踪服务相结合

　　区域土地开发周期一般较长，很多实际问题会在开发过程中动态显露出来，因此，如何让委托方更好的理解策划报告的内容，并根据区域的动态发展适当的调整报告内容以便更好的解决实操层面遇到的问题是策划价值能否充分发挥的重要环节。事实证明，集中式研究与跟踪服务相结合是解决上述问题的有效手段。在本项目的研究过程中，项目组除了进行了为期两个月的集中式研究外，还提供了为期半年的跟踪服务，取得了非常好的效果，保证了策划内容的准确实施。

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