“全国看上海，上海看浦东”，这句话印证了浦东新区16年来天翻地覆的变化。陆家嘴金融区、金桥进出口加工区、张江高科技园区、外高桥保税区和三林世博功能区等成为上海市重点建设的区域。浦东经济的迅猛发展，不仅给居民带来了吃、穿、住、用、行的改善，特别是居住方面，而且让其他区域乃至全国的消费者分享改革开放成果的盛宴。“一座座摩天大楼，一栋栋高档别墅”，向全国、向世界展示浦东的新发展。浦东国际机场、磁悬浮列车和地铁等综合交通枢纽的建设，以及陆家嘴国际金融中心的定位等，提升了浦东新区别墅产品的区位价值。别墅社区已经成为浦东经济快速发展的最好名片和见证。

　　浦东别墅市场相对比较集中，目前主要分布在龙阳路、龙东大道沿线、世纪公园、往浦东机场一线及靠近南汇的区域。依据区位的不同，可以划分为陆家嘴板块、三林板块、世纪公园板块、张江板块、唐镇板块、金桥板块等六大板块。与浦西别墅社区所代表的上海传统文化内涵相比，浦东别墅社区更体现了上海追求时尚生活理念的一面。

　　易居房地产研究院依据价格段对别墅类型进行划分：第一类是总价500万以下的经济型别墅，主要分布在张江、金桥和三林板块，从产品形态看，这个价格段的别墅以叠加、联体和少量独栋为主，产品相对来说比较丰富；代表性楼盘：万科蓝山和汤臣豪庭。第二类是总价500至1000万元的中高端别墅，定位于高级白领一族，主要集中在唐镇和陆家嘴板块，这类别墅基本上以独栋别墅为代表，此类别墅的成交相对经济型别墅而言，市场波动较大；代表楼盘：金爵别墅、东郊华庭、白金翰宫。第三类则是总价超过1000万的高端别墅，定位于金字塔尖的人群，目前主要分布在浦东世纪公园板块；代表性楼盘：汤臣高尔夫别墅、御翠园、棕榈泉花园二期和东郊花园等。

　　2006年上海市别墅市场成交均价为13552元/平方米，同比增长11.9%。由于受供应和需求结构的影响，上海市各类型别墅市场表现各异。2006年，浦东别墅市场继续保持比较优势，成为楼市一道亮丽的风景，全年成交量共计31.9万平方米，同比增长139%；销售价格走势与全市保持一致，与2005年相比，维持持续上涨的态势，均价达到23104元/平方米，增幅为5.6%。尤其2006年花园住宅的量价齐涨，成交量比2005年增加11.5万平方米，均价比2005年增长6620元/平方米，对拉高浦东新区乃至全市的别墅价格做出巨大贡献。2007年浦东别墅市场销售价格继续走高，2007.1-2007.3全区成交价格为23580元/平方米；我们继续看好2007年浦东别墅市场，预计全年销售价格增幅约为5%。

　　因浦东新建别墅市场特有的区位优势，招徕不同阶层的消费者。由于别墅产品不同的顾客定位，使得购买群体具有较大的差异性。独栋别墅的购买者需要很强的支付能力，主要来自于国内成功企业家、私营企业主和国外富豪，他们通常具有较高的社会地位，出入高档消费场所，追求高价值的生活，钟情于浦东新区的时尚社区。联体别墅的消费者主要集中于上海市的中产阶级、企业中高层管理人员、国家干部及江浙投资客，他们拥有较高的收入，对周边交通和生活配套要求较高。其中，购买经济型联体别墅主要包括两类群体：一是以改善居住条件的自住需求为主的人群，另一类是长期投资为目的实现资本的增值的投资客，其中温州炒房团曾重点投资过此类产品。

　　浦东新区的别墅租赁市场随着住宅一级市场的发展而快速发展，随着申奥、申博的成功，随着中国迈入“后WTO时代”，上海的国际化定位，吸引着越来越多的跨国企业总部迁入上海，这无疑增加了外籍人士的别墅需求。特别是政府别墅停建令的出台，其产品的稀缺性可被投资客挖掘，相对稳定的现金流有助于建立合理的投资组合。

　　2006年浦东新区的租赁市场保持良好的入住率，全年平均入住率超过80%。租金收益稳定增长，2006年全年投资回报率实现4.64%，其中第4季度高档别墅租金一度上涨到145.8元/平方米/月。随着浦东陆家嘴金融区的不断延伸，以及跨国企业的不断进驻，租赁型别墅是海外成功人士和CEO的首选；在人民币升值的大背景下，别墅物业依然是海外基金重点追逐的产品。2006年11月凯雷投资以1.2亿美元整体收购中房森林别墅110套别墅；12月，康桥半岛新城翠廷别墅以3.13亿元人民币整体成交，也印证了市场预期。所以我们继续看好2007年浦东的别墅市场。

　　从2003年开始，限制别墅用地的建议提出，到2006年别墅停建令，宏观调控对别墅开发的管理日趋严格。随着今年两会期间温总理政府工作报告，指出“禁止别墅类房地产等开发”，对别墅建设用地加以限制，表明政府对于别墅用地控制的决心和态度，这将导致未来别墅物业供应量越发稀缺。现阶段国土资源部仅涉及禁止独栋别墅用地，而较少涉及联排和经济型别墅的用地控制，相信未来中央会逐渐加强此方面的监控。

　　由于各类型别墅的需求弹性不同，以及市场供给不同，造成市场冷暖不一。整体别墅市场因预计未来供应不足而存在的巨大投资机会，特别是高端别墅市场，无论从短期还是长期来看，都存在着很大升值潜力，对于购房者来说适宜介入。但是对于中高端别墅市场来说，由于现阶段别墅市场产品结构的调整，上海市部分别墅地产商“公寓+别墅”的混合开发模式，造成中端别墅市场供应压力将日趋明显。而面积控制合理、地处近郊的经济型别墅，由于性价比较高，更容易受到消费者的青睐，预计2007年将会成为浦东别墅市场的投资亮点。

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