商品房对于中国投资者来说，一直被认为是比较稳妥的投资方式。沈阳市近几年来房价稳中有升，特别是在东北振兴、地铁建设等一系列经济发展有利因素影响下，沈阳房地产市场潜力巨大。但是，在国家调控房价的大背景下，也有人坚定地认为，房价会降，选择此时投资风险较大。那么2007年，沈阳房地产投资究竟是向左走还是向右走？

　　2007沈阳房地产个人投资调查报告

　　调查对象

　　东环国际、鑫丰国际、富中U-SHOW、翔凤·山水国际、泉涌新镇、理想新城、瑞士风情小镇

　　调查统计

　　通过对各家地产开发公司的负责人及售楼处买房者的调查显示，商住公寓由于其地理位置优越、价格较写字楼便宜及开发商承诺的高额回报率，仍然是投资者比较热衷的产品类型，在此类产品的购买者当中，用于投资的占到了六成左右，而且多为年轻人购买；别墅由于其总价高、开发量小，有很大一部分购房者作为固定资产进行长线投资，投资比例接近30%；普通住宅的投资仍然集中在小户型，投资比例在三类产品中最低，仅占到购房者的20%左右，另外，值得关注的是近郊大盘由于其价格低，开始被一些投资者所关注。

　　记者也对售楼处的购房者进行了随机采访，被采访的30人当中，有21人表示对沈阳房地产投资前景看好，如果有资金会投入到房地产市场，9人认为不确定。30名购房者当中，有10名购房者是购买第二套住宅，有6人是用来投资，其余自住。

　　调查分析

　　别墅投资有上升趋势

　　随着国家不再新批别墅用地的政策出台，别墅的投资增值空间被看好，除了新开盘的别墅销量看涨外，二手高端物业也被购房者看好。

　　一般而言,房地产投资中别墅往往是最大的冷门。但如今，别墅的早期购买者却开始尝到增值收益的甜头。

　　别墅最大的特征之一就在于对土地的占有，在各大类型的房屋中，别墅单位占地的比例与面积是最大的，土地带来的收益自然最大。

　　目前沈阳的别墅投资市场并不像上海、北京那样成熟，多数投资者只是当做固定资产来投资，并没有短期获利打算。位于蒲河新城的翔凤·山水国际的杨经理表示，目前该项目一期已经售出60%，其中投资者只占10-20%，多为中长期投资，自国家相关政策出台后，投资别墅者略有增加。“泉涌新镇一期已经售出90%，投资者仅为全部购房者的30%。”泉涌新镇尤总这样对记者说。另外，记者发现，这些投资者多为外地人士及海外华人。由此可见，沈城别墅购买者仍以自住为主，国家出台禁批别墅用地后，别墅市场投资出现了渐热的局面，相信这种趋势会随着高档住宅的稀缺而逐渐明显起来。

　　普通住宅投资以小户型为主

　　沈阳属于二线城市，不像北京、上海、广州等发达城市恶意炒房现象明显。沈阳普通住宅投资具有自己鲜明的特点，同时自住兼投资比例较高。

　　记者随意采访瑞士风情小镇、理想新城等住宅项目，从各家反映的情况来看，沈阳普通住宅投资比例不是很高，据不完全统计所占比例不到20%，大部分是用来自住，这个判断主要是从各个楼盘的入住率来看的，自住的比例很高，用于出租的并不多。另外，记者采访中了解到，瑞士风情小镇组团购买的现象很普遍。该项目的负责人从了解的情况分析，具有投资心理的客户通常会选择面积在90平米以内的，位置稍好一点的房子来作为投资对象。另外，记者采访的楼盘还出现了一家三代同在一个小区购房的现象，这些客户并不仅仅有一处房子，目的是为了儿女提前购房，确保以后升值。记者从理想新城了解到，由于其整个项目需要5年左右的时间完成，大多数人认为价格会慢慢走高，所以很多购房者在此位置购房是奔着投资去的。另外，据记者了解，近期有人到理想新城询问一下子购买二三套房子的相关事宜，明显有投资倾向。

　　调查中显示，沈阳人买房子投资具有自己独特的特点，选择自住兼投资的方式人群很多。

　　商住公寓仍是2007年投资热点

　　作为商住项目购买的另一个主体，中小型企业仍然保持比较旺盛的需求势头，主要是用于自住办公。商住项目投资成本较纯写字楼低，物业管理等日常费用也较低，有利于企业节省办公成本。因此，一些对企业形象要求不高或资金实力有限的企业热衷于购买商住项目办公。

　　商务公寓的销售情况代表了一个城市投资能力，东环国际作为铁西区建设大路上较早开发商住公寓项目的大盘，它的公寓目前已经基本告罄，投资者占一半左右，而且多为35岁以下的年轻人。商住公寓的投资者实际得到的是由开发商提供的“代客理财＋投资置业”的服务。

　　另外，一些热点区域中的楼盘同样是投资的集中地。例如购买鑫丰国际的业主也是看重了项目的投资价值，开盘以来，一半以上的公寓已经售完，业主里有投资倾向的占了7成。位于地铁一二号线交叉处的富中U-SHOW，一、二组团一经推出，就出现了抢购的态势，购买者的投资倾向相当明显。

　　从今年商住公寓的供应量和销售情况来看，供应量有增无减，但由于商业区土地储备量有限，规划明确，且该类产品本身有诸多不利商、不利住的弊端，所以预计以后的供应量增幅会减缓。

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