2006年是深圳写字楼市场快速发展的一年。不仅价格上涨快，而且吸纳周期短。美联市场研究部认为：随着新增供应的减少，一二手市场已开始了良性的互动发展，互推价格上涨；同时一二手写字楼的售价差距也必然会缩小，而租金的补涨也或将开始。

　　【一手市场】

　　写字楼新增供应逐渐减少

　　2006年深圳写字楼新增预售面积298283.61平方米，比2005年的403058.75平方米同比减少了26%。不过区域分布状况与去年相似，仍是福田区一枝独秀。但福田区写字楼预售面积占整个写字楼预售面积从05年的86.64%减少至06年的74.84%。而南山的写字楼预售面积占比由去年的9.18%上升到今年的17.06%。随着中心区开发的逐渐完成，福田在深圳写字楼供应市场上的绝对优势也会逐步消失，取而代之将是南山和宝安。同时蔡屋围金融中心建设所释放的体量也不容忽视。

　　价格持续上涨，成交量减少

　　深圳一手写字楼市场逐渐成熟，售价整体趋势呈上涨态势，而成交量随着新增量的变化而变化。经考察，其售价在两年时间内上涨了一倍还要多，这与深圳特区经济持续向好不无关系。同时，投资者在受投资渠道的限制及住宅市场遭遇宏观控制的情况下，写字楼市场无疑就成投资者的资金集散地之一。

　　低调销售依然火爆

　　2006年写字楼市场与2005年扎堆上市不同的是，上市较为分散。截止06年底，写字楼市场的新盘基本是错开面市。例如：天利中央商务广场、中国经贸大厦及经贸中心在开盘时就已基本售罄；而鹏基商务时空、敦煌大厦等开盘即告售罄。其实，深圳写字楼的新增供给越来越少，而面对投资者对写字楼市场投资热情的高涨，高调销售已然不必要。

　　【二手市场】

　　二手市场售价普遍上涨

　　在一手市场的带动下，深圳写字楼二手市场价格全面上涨。部分写字楼的二手均价格接近片区内一手写字楼的价格，比如中心区的国际商会中心、诺德中心等写字楼二手价格达到20000元/M2以上。

　　租金走势呈现两极分化

　　二手市场租金整体上持续上涨，但是不同物业因其档次不同，又略有差异。该差异表现在：一方面，高档物业其租金随价格的上涨而上涨，比如嘉里中心、地王大厦、诺德中心等；另一方面，大部分中低档物业租金随建筑折旧而略有下降，有利于精明的租赁客户入市。

　　中心西区为热点成交区域

　　深圳写字楼二手市场还有一个显著的特点，就是中心西区(包括车公庙和竹子林两个片区)大多数写字楼的租金和售价都在持续上涨。美联市场研究部认为，这主要跟该片区内的客户结构有关。在中心西区的工业园区为电子、IT等行业的上下游企业提供了良好平台，所以备受客户青睐。

　　结论：价格补涨是此次涨价主因

　　美联通过研究2006年写字楼下半年二手写字楼的价格与租金发现：价格的上涨速度要快于租金的上涨速度。其主要的原因是：一方面，深圳长期以来，写字楼市场不管是一手还是二手，其价格一直较低，与北京、上海，甚至南京等地的写字楼市场价格无法同日而语，本地一手写字楼价格甚至一度低于住宅价格；另一方面，由于住宅市场受控，部分客户纷纷撤出住宅市场转投商业地产，这必然会活跃写字楼市场的投资氛围，推高写字楼价格；同时，人民币升值利好，深圳经济发展的良好势头，也是写字楼价格走高的重要原因。

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