以中天广场、定王大厦为代表的专业写字楼是目前长沙专业写字楼高速发展的现在时。资料图片

　　专业写字楼，酒店式写字楼、单位办公楼、商住楼是目前长沙商务市场的四种表现形式，四种力量分割了长沙商务楼市的市场分额。

　　“长沙正从商住楼上升到专业写字楼的大跨越时代，长沙专业写字楼正步入快车道……”日前，21世纪不动产在长沙进行写字楼市场状况调查时得出这样的结论。

　　3月31日，定王大厦开盘热销，加上同在长沙CBD的中天广场、汇富中心和包括专业写字楼物业在内的长沙中信新城、天健芙蓉盛世等项目的竞相崛起，今春长沙房地产高档写字楼市场可谓高潮迭起。

　　专业写字楼潜力大

　　2003年以后，在外来资金、企业及内在发展需求刺激下，长沙专业写字楼开始浮出水面，此期间涌现出顺天国际财富中心、亚大时代、第一大道、恒隆国际等专业写字楼。有业内人士认为，以中天广场、定王大厦为代表的专业写字楼是目前长沙专业写字楼的现在时。

　　“从国际国内大城市来看，长沙专业写字楼占据长沙商务市场的主流位置应是一个必然的趋势。”21世纪不动产长沙分公司总经理陈子文分析称，“这实际上是产品满足市场需求的问题，作为更为成熟的产品，长沙专业写字楼有较为广阔的市场前景。”

　　“在长沙商务楼市场中，专业写字楼可谓是方兴未艾。”定王大厦营销总监陈文明认为，目前长沙写字楼的商务配套还有很多值得提升的地方。

　　酒店式写字楼与商住楼有悬殊

　　据21世纪不动产市场部在有关长沙写字楼市场调查相关数据显示，某四星级酒店租金为2.8(元／m2·天)，入住率为95%，租赁系数为2.66。而长沙CBD某写字楼租金为1.47(元／m2·天)，入住率为85%，租赁系数为1.25。“酒店式写字楼良好的商务配套使其租赁系数要远远高于一般专业写字楼。”陈文明认为有良好商务配套的酒店式写字楼较长沙专业写字楼更有市场价值。

　　反之，同处CBD的某商住楼价格从2003年起却难在涨幅上有大的作为。业内人士认为，电梯、停车位等硬件、缺乏商务配套是这些商住楼在市场上缺乏上佳表现的重要原因。

　　据了解，芙蓉路核心位置某商住楼在2002年的价格是3500元／平方米左右，目前其在二手市场的价格仍无力站稳在4000元／平方米以上，这个价格目前相当于长沙6000元左右／平方米专业写字楼价格低近2000元／平方米，却仍在二手楼市场中无上佳表现。对此，陈子文坦言：“产品功能决定市场价值。”

　　专业商务配套成竞争标准

　　“酒店式写字楼良好的商务配套使其租赁系数要远远高于一般专业写字楼。”定王大厦营销总监陈文明认为有良好商务配套的酒店式写字楼较长沙专业写字楼更有市场价值。

　　相反的是，“电梯不足，停车位少，商务配套较为欠缺，使得商住楼在市场竞争中目前处于一个相对尴尬的局面。”目前在长沙芙蓉路某商住楼办公的某公司负责人古先生表示，希望在今年买到一家适应公司发展需要的专业写字楼。

　　陈子文分析认为，商住楼目前在长沙仍有其市场空间，但因其本身产品升级较慢，硬件软件服务无法满足高端商务需求，因此其发展潜力较专业写字楼前景要小一些。第1页：长沙进入专业写字楼时代第2页：长沙进入专业写字楼时代

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　　据了解，上世纪80年代中后期，长沙房地产市场开始出现写字楼雏形即酒店宾馆长租房；90年代前期，随着第三产业的长足发展，企事业单位改制的逐步实施，原企事业单位的办公楼摇身一变为“办公客房”，并在市场上为一些初创型公司的“办公客房”；90年代后期至2000年初，伴随着房地产业的兴起，商住楼开始上市，芙蓉路的一些商住楼成为此期间的“办公高地”；2003年以后，长沙专业写字楼开始浮出水面。

　　但是，在投资者和买家眼中，长沙几乎所有的写字楼都在表明自己是甲级写字楼，事实又是如何？

　　据记者了解，对所谓甲级写字楼各公司都有自己的判断标准，标准数量高达130多个。千差万别的标准最终造成级别由发展商自己说了算的局面。许多置业者在购买和租赁写字楼时，仍对所谓的五A级、顶级、甲级等概念摸不着头脑，相关机构对写字楼级别细分时也采用不同的分类方式和称谓，更让市场颇为困惑。

　　有业内人士认为，长沙写字楼集中的几个热点区域所服务的实际上是金融、电子等不同产业群，写字楼根据公司实力、公司业态聚集等角度进行细分的趋势已不可逆转。所以说，市场细分的需求使业界对统一行业标准的需求更显迫切。

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