大量的外资基金正在赶赴中国房地产盛宴。继去年上半年摩根士丹利出手五十多亿人民币拿下上海几大商业项目后，上个月，摩根士丹利再下一城，以六亿人民币收购上海永新城三期项目。一时间，业界的注意力再次聚焦外资基金。专家发现越来越多的外资基金对华南商业项目表现出浓厚的兴趣，而且钟情于直接开发。

　　据报道，国际地产顾问五大行之一的第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄日前透露，目前不少外资基金对华南商业项目表现出浓厚兴趣，其中包括在建和已经成熟的项目。有的则已经进入实际洽谈阶段。

　　外资基金身影频现楼市

　　虽然政府对外资投资房地产屡屡设限，但这丝毫未能阻挡国外投资机构涌入中国的脚步。据了解，目前投资中国的外资地产基金机构数量已超过一百家，摩根士丹利、荷兰国际房地产、高盛基金、美林证券、ING、莱曼兄弟、瑞银集团、新加坡腾飞基金等机构蜂拥而至，投资国内市场。

　　去年，摩根士丹利全球房地产业务负责人索尼·卡尔斯公开表态：当年将在中国追加三十亿美元投资。而荷兰ING银行、凯德置地、美林国际等全球知名公司也先后宣布要增加在中国等亚洲房地产市场的投资。

　　除摩根士丹利之外，凯德置地斥资18亿元吞下北京西直门西环广场，而德意志银行则花四亿元购买了北京美林香槟小镇174栋别墅。去年，还有一家韩国基金机构挺入上海。林木雄透露，该韩国基金出手三亿美元吃进了合生位于上海的商业项目——合生国际大厦。

　　而在广州市场，摩根士丹利也表现活跃。其除了以股权投资的形式参与了广州龙津路和沿江路的商住项目外，还参与了南海一个住宅项目。除此之外，外资基金欲购买广州物业的消息不断传出，例如正佳广场被多个外资基金看好，中华广场正在与众多基金洽谈，欲整栋出售其写字楼等等。而最近又传来一则消息，市中心一个大型MALL正在跟外资机构亲密接触。

　　外资钟情于长线投资

　　外资基金公司虽然出手阔绰，但都非常低调，而且往往通过中间机构完成交易，让外界难寻踪迹。到底外资基金对什么样的项目比较感兴趣，其衡量标准是什么？林木雄表示，外资基金往往会选择两类商业项目进行投资：在建或刚刚建成的项目以及已经开始收取稳定租金的项目。其中，前一类项目是外资基金的投资首选，因为可以参与设计，把自己的理念灌输到项目中。

　　而在投资规模上，最低要求是五千万美元，外资基金一般不会收购规模比较小的物业。至于合作模式，外资基金大多会首先考虑整体收购，拥有整个项目。

　　与此同时，在做市场调查时，该项目发展商的诚信问题也是考察的重点，林木雄表示，外资基金一般愿意与有实力的发展商进行合作。此外，还要考虑到该项目的市场增长空间有多大，投资回报率为多少。林木雄透露，对于已经成熟的商业项目，外资基金要求其年回报率达到8%以上；而对于刚刚开始建设的项目，由于其中的风险比较高，因此年回报率往往要求在30%以上。

　　据了解，外资基金在接触一个新项目到最后达成交易，所经历的时间大多不短，最快的也需要几个月。例如摩根士丹利收购上海永新城三期项目，林透露，其间谈判过程较为复杂，经历了比较长的一段时间。但一旦买入之后，外资基金一般不会走短线，对该物业至少持有三五年甚至更长时间。

　　多家基金觊觎华南市场

　　对于华南的商业项目，越来越多的外资基金表现出浓厚的兴趣，这些机构大多实力雄厚。林木雄透露，很多基金明确表示出投资意向，包括在建的和成熟的项目。据悉，目前第一太平戴维斯正在广州和深圳帮几家基金机构寻找商业物业和写字楼项目。

　　林木雄表示，在国外，很多商业项目的拥有者并不是开发商，而是基金机构，开发商往往持有一段时间后就把项目卖给基金机构，这应该是未来商业项目发展的一个出路。林木雄认为，在国内，这一趋势也会越来越明显。因此，外资基金在国内的投资脚步也会逐步加快，除了北京、上海、广州等一线城市外，外资基金也将逐渐涌入二线城市。