2007年3月23日，由中国经营报、星岛传播联合主办，BDCL国际建筑设计有限公司协办的"首届中国旅游休闲地产精英论坛"在北京纳帕会所召开。中国房协领导、观点机构陈诗涛秘书长及国内数十家旅游休闲地产项目投资商与开发商及相关战略规划与建筑设计机构代表、研究人士齐聚一堂，共议产业发展趋势。

　　"首届中国旅游休闲地产精英论坛"实况

　　主持人：中国经营报资深地产记者谢红玲

　　主要嘉宾：

　　中国房地产协会副秘书长王平

　　王志纲工作室首席代表王志纲

　　BDCL国际建筑设计有限公司中国区代表张玮

　　亚太旅游联合会副秘书长沈飞

　　北大房地产研究所所长陈国强

　　北京旅游、北京定都投资管理有限公司董事长郑延林

　　力维斯投资集团副总裁周克

　　国际投资基金代表：Linda

　　论坛背景：

　　在连续三年的宏观调控政策影响下，住宅地产开发高潮降温，商业地产、旅游休闲地产、工业地产及物流地产等带有生产经营性质的动力地产跻身主流。其中，旅游休闲地产跃升的势头非常明显。中信地产、珠江合生、华侨城、美林集团等实力派企业均已进入该投资领域。

　　专家预测，"度假物业"将是释放人们对居住场所的更高需求的主要物业形态。这为休闲地产开发的大规模兴起奠定了巨大的市场基础。同时，中国旅游业近十年来的快速发展也为更为广义的旅游休闲地产开发创造了条件。一方面，旅游业的发展促进了旅游主题地产的开发，典型的案例如华侨城、束河古镇；另一方面，观光型旅游巨大的客源市场为度假酒店的开发提供了契机，休闲型旅游客源的迅猛增长为产权酒店、度假村、别墅的发展提供了市场机遇；此外，旅游市镇还为旅游商街的开发创造了条件。

　　旅游休闲地产作为房地产开发中的一个特色品种，已在欧美发达国家发育成熟，在中国则刚刚迈过初级发展阶段、步入发展中期。

　　如今，境外投资机构、建筑规划设计机构、酒店管理机构等纷纷进入内地旅游休闲地产开发市场寻觅商机，国内开发商也对旅游休闲地产开发表现出极大兴趣，拥有相关土地资源的地区更是跃跃欲试。

　　为了保护人类最为珍惜的土地资源，推进这一地产细分市场健康、有序的发展，帮助企业整合产业链不同环节的资源，中国经济报道领域最具影响力、公信力的权威商业报纸之一--中国经营报与专业传播机构星岛传播联合，牵手政府相关部门、房地产开发专业机构、学术机构、媒体同行，共同搭建了一个促进业界广泛交流与合作的平台--"中国旅游休闲地产精英论坛"。

　　本论坛以搭建经验交流与商机共享的平台、推动产业资源的合理配置、引导市场的有序化竞争、树立良好的企业形象、促进行业的健康发展为宗旨，将陆续开展系列活动。

　　3月23日论坛现场记录

　　第一部分

　　论坛开幕、重要嘉宾致辞

　　主持人(中国经营报资深地产记者谢红玲)：

　　各位来宾，大家好！由中国经营报社、星岛传播联合主办、BDCL国际建筑设计有限公司协办的"首届中国旅游休闲地产精英论坛"现在开始。

　　《中国经营报》之所以牵头主办这次活动，是因为作为一个历时22年的产经大报我们一直很关注房地产业新闻，尤其关注行业的新动向、新潮流，旅游休闲地产近来的上升势头让我们不得不关注它。自去年下半年开始，我们已经作了一系列的这个领域的报道，今年将继续。希望本次论坛会为我们的报道提供精彩的观点、丰富的信息。

　　精英论坛从筹备之初就得到了中国房协、王志纲工作室、BDCL国际建筑设计有限公司等机构的大力支持。当然，也赢得了我们的媒体同行和各位来宾的支持。感谢大家，也感谢今天纳帕会所的精致服务。下面有请中国房地产协会副秘书长王平先生给大家致辞。

　　王平：非常高兴代表中国房协参加这样一次论坛，也非常感谢《中国经营报》还有星岛传播能够为行业做这件事情所付出的努力。从国家这次的政府改革，提出了一句话。实际上社会管理是社会的事，是大家的事，人人有责。所以叫"党委领导，政府负责，社会协同，人人参与"。作为房地产行业，发展健康的行业，更需要大家的支持。温家宝总理在两会里提出了两句话是十八号文件的加强。再一个提出了促进房地产持续健康发展。温总理这次加了一个必须促进房地产持续健康发展。这次的论坛，实际上就是我们房地产专业发展的一个继续。我们房协一贯支持房地产的专业发展。一贯支持和相关行业的共同发展。房地产的发展一定会带动相关行业的共同发展。特别是像金融行业的促进。比如像电力行业、信息行业、钢铁行业，等等。和旅游相结合可能就是今天会议的主题。旅游休闲在一起的发展就是今天的主题。所以，我们房协支持这样一个活动。我们也讨论过旅游休闲地产的联盟。我们也协助管理、支持好。中国房协的杨部长曾经给我们一个批示。2006年3月22号，他说"旅游地产近年发展很快，既要开拓，又需规范。同意开展专项课题研究。为促进健康发展提出政策建议"。所以今天的论坛，也是一个很好的实现。3月24号我们有开了新闻发布会。成立了中国旅游地产课题研究小组。我还任组长。当时也和旅游卫视联合。大家把旅游地产的核心定为休闲。而不是走马观花，是下马看花的时代。今天只提一个建议，我对休闲地产联盟的发起也是支持的。我希望每一个人在一生当中，如果你选择了一件你想干的事，先问自己是不是热爱，如果热爱就干下去。如果在座的各位能研究休闲地产五年，我想大家将来全是专家。谢谢大家！主持人：再次感谢房协领导的支持。下面有请在旅游休闲地产项目战略策划方面实践经验丰富、最有发言权也最有影响力的智囊机构--王志纲工作室的首席代表王志纲先生致辞。

　　王志纲：我刚从广东过来。到了北方以后，明显感到春意昂然。经过了一个漫长的冬天以后，我感到有一种对比，非常兴奋。今天开这个会，已经注意到了很重要的商机--休闲产业。我概括为"一个时代、一次商机、一批英雄"。在中国这个社会的发展过程中，如果把握住这个大的趋势，就会出现一批枭雄或英雄。如果把握不住这个机会，就会被淘汰。这是我的深刻感受。

　　现在我们已经在做多个大型旅游休闲项目策划，最大的几百平方公里，最小的也有十几平方公里。北方非常有意思，理念先行，南方则重实践。我们有一个优势，就是把南北两者打通起来。在南方我们最近在做几个项目，跟大家说一下。一个是三亚的，做这个项目的时候感受特别深。原来是一家北方很大的投资商想收购一个农场，做一两千亩所谓的房地产项目。当地的领导出来，判断三亚市场，得出结论：，休闲时代来了，特别是在海南这个地方。我们建议他们拿两万亩地出来打造相当于美国太阳城这样的老人度假天堂。为什么准备做这么大规模呢？因为他们做了一次内部调查，光他们系统内部就要购买数万套。越是离海南远的地方，像东北这些地区的人越向往这个海滨度假生活。这是一个非常有趣的现象。在这种刺激下，这家企业花很大的功夫打造这个项目。另外，在广州也会亮相一个项目，它甚至希望成为中国休闲地产实践的领导者。我估计亮相以后，就会形成全中国到广东踩盘的热潮。另外，我们在西南地区如云南、昆明、贵阳、成都都有类似策划项目。

　　旅游休闲地产包括个性化主题式酒店，包括游艇会、温泉度假村，甚至包括高尔夫住宅。对高尔夫，我的感触也特别深。中央一再控制但这是控制不住的，它是时代的必然产物。因为高尔夫是一个国家国民经济和生活水平的象征。在目前，人类社会没有任何产品能够像高尔夫这样实现国土重新整治，最有效地实现一个区域的价值提升。在这种背景下，下一步整个中国，我估计五年到十年时间将会是休闲为王，休闲不败。很多产业都将在休闲这面大旗下，休闲地产也在其中。由此可能会出现很多休闲小镇、休闲城市甚至休闲区域。这也符合中国启动内需这么一个大的方向还有环保生态的完善。因此今天和大家坐到一起探讨这个问题，我觉得非常有意义，也希望新闻界的记者关注这个领域。如果关注得好的话，未来五年的发展会非常好。在座的各位，在感受旅游休闲地产商业气息上都是东风第一枝。

　　主持人：是的，我们大家都是感受到第一缕春风的人，谢谢王老师。下面有请著名的BDCL国际建筑设计有限公司中国代表张玮先生为大家致辞。BDCL是加拿大背景的一家设计机构，有丰富的旅游休闲地产项目的设计经验。张玮：各位早上好。今天非常荣幸有机会和大家做交流。今天的题目很有意思，大家把旅游休闲和地产结合起来了。我今天跟大家交流的心得包括两个内容：第一个是大盘，第二个是所谓的小型奢华的度假物业。这个不一定要捆绑地产，可以相对独立，也可以和地产在一起。

　　我们中国前几年的房地产开发速度非常快，形成了标准化、规格化，甚至一些大的地产商对他的住宅进行标准化的复制。虽然这样做可以体现比较高的开发效率，但是从文化、历史角度看，我们这么一个文化大国有那么悠久的历史，有丰富的自然资源和人文资源，应该开发一些个性化的产品。怎么挖掘每个地区的特色，打造出属于中国的或者说属于每个地域的产品？这决不可以是简单的复制，要考虑怎样进行建筑上的升华，使城市发展更加具有我们自己的特色。这个是我们公司这些年在中国做项目设计时一直追求的。我们也相信，越是好的国际设计大师，他越应该尊重所在地域的文化。我们在中国陆陆续续积累了十年经验，也反映了中国房地产发展的一个脉络。就是从早年的南方以上海为龙头开发大型写字楼，一直延展到当前的休闲地产产业。

　　我们对人的旅游需求做了一个简单的分类。一个是比较标准化的，叫观光旅游，这是满足人的好奇心，到处走走看看。还有一个更重要的，就是今天说的休闲旅游和文化、学习、交流活动。后者实际上是对都市生活还有现代科技使人的各方面的压力、生活节奏发生一种变化后产生的需求。我们有个规划师提出来，现代科技的发展不一定都带给人生活上的幸福。比如你有了手机，天天打手机，不见得比你没有手机的时候生活更幸福。有电视了不见得比没有电视的时候和朋友交流的时间更多。这样就带来了休闲旅游、回归自然的旅游，还有文化、社交、学习性质的旅游。这种旅游我称之为"制造体验"。

　　这个体验是通过我们的建筑形式来表现的，发展商选定了主题之后，设计师根据当地的文化特色、地域特色，打造出一个休闲场所、制造出一种休闲氛围来供人们体验，使来这里的人达到休闲旅游和文化旅游的目的。

　　说到制造体验，有个非常典型的例子就是迪斯尼。它把儿童娱乐的东西，全部通过设施和配套制造出来。迪斯尼可以在中国，可以在全世界复制。我所说的制造体验，实际上是人来度假，他是需要一个时间作为周期的，他是要寻找与现代都市生活完全不同的体验的。所以，需要我们大家用建筑规划、用我们挖掘的当地的历史文化的东西表现出来，制造出这种氛围。总之一句话，中国地域广博、文化深远，休闲的主题也非常丰富，休闲地产会成为很有前景的行业。作为设计师，我们希望能把不同区域真正有特色的东西挖掘出来，打造属于世界的更属于中国的休闲地产项目。第二部分现场互动交流

　　主持人：张总提出的制造体验给了我们大家一个很好的启发，那么大家究竟是怎么看待这个正在蓬勃兴起的开发领域呢？下面的环节，就让我们大家一起来讨论。讨论的内容请围绕旅游休闲地产在国内发展的状况是怎样的，国外的发展趋势又是怎样的，国内市场现在的机遇和挑战都在哪里？旅游休闲地产的内涵究竟是什么？请大家结合自己实践或研究的领域进行信息与经验上的交流。主持人在这部分就"隐身"了。王志纲：什么叫休闲地产？我先抛砖引玉。

　　最近在做休闲地产的时候，参加过两三次讨论了。究竟什么叫休闲地产。很多人有很多说法。我们的感觉是这样的。第一句话休闲地产从时间上来说，是个时代，躲不掉的。美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代基本都经过这个过程。人均GDP到达六千美金以上。人们用于日常消费的费用递减，占收入的一半以下，一半以上的费用用于精神享受和文化消费需求。在这个大的背景下，这个时代不可阻挡地到来了。今天的中国13亿人口，有3亿人口超过了全面小康的状态。现在有一个统计数据，广州人均GDP到了一万美金，这跟广州的文化有很大的关系。珠三角有三千多万人口，基本上生活水平和收入水平已经到了初步发达国家水平。再加上长三角，有将近五六千万人口。把这些加起来，包括很多中心城市，今天的中国至少有三亿人口已经全面进入了休闲时代。特征就是享受生活。大家想一想三亿人口是什么概念？今年春节三亚的五星级酒店供不应求，整个三亚的房地产从四年前1500元/平方米，涨到了15000元/平方米。三亚现在根本没有烂尾楼。所有的烂尾楼全部有了开发价值。

　　第二个从空间上看，休闲地产有几个特点。第一个是从反季节性非常强烈，具有唯一性的区域开始冒头。比如说三亚、海南，还有云南、贵州，都将会成为中国休闲人群非常看好的地方，也是商家紧密投资的地方。第三还有传统的旅游点。以前中国的很多旅游区是赚不到钱的，因为那个时候只有观光没有休闲。观光是不能带动一个区域前进的，只有休闲才能成为一个产业，只有休闲才能拉动一个区域的发展。我前一段时间刚刚完成大三峡的战略，在一次会议上我说"要改变我们对旅游观光的一个看法，观光永远没有目的地，只有休闲有目的地。"像丽江，很多政府提出打造大香格里拉，丽江就成为整个香格里拉的标志。为什么呢？因为它是休闲平台。这涉及到一个新的问题，我们国家的官方部门订了很多游戏规则，比如限制高尔夫球场建设，但是目前不下两三百个球场在建，政府规定受到市场的挑战。第三个从表现形态上看。下一步，休闲时代的到来将会给中国的很多落后地区特别是想走珠三角、长三角发展模式的落后地区提供前所未有的商机。四、五年前我讲过一个观点，对于旅游休闲来说，落后是一种优势。在这种背景下，当休闲巨大的需求产生以后，很多地方像云、贵、川由于它的地域特征，就使这些地区成为休闲的天堂。由于这个行情出现，很多大的、有智慧的房地产开发商已经开始转型，进入这个区域，其中一些成为我们服务的客户。你只要不成为先烈，挺得下来，就可以成功。深圳华侨城成功了，现在就把华侨城的模块转移到北京、上海，同样会成功。现在一个时代到来了，如果这个时候我们把握住机会，未来市场空间会非常大。所以说什么叫旅游休闲地产？就是借助于土地、旅游景观资源这些不动产的平台，打造和营造出来的各种各样的休闲生活，其表现形态可能是酒店、度假村，可能是分时度假的公寓等等。广义上属于房地产范畴，但表现形态多元化。有的地方有滑雪场、有的地方有游艇，有些地方有温泉洗浴。

　　全球化的休闲浪潮已经波及到中国了。根据国家旅游局的测算，未来中国将会成为全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出境游的最大群体。在这个背景下，下一步可能全球都会关注中国的旅游行业，将会制造大量的机会。中国庞大的市场将会极大地推动这个新型产业发展。旅游休闲业空间无限！它有三个特点符合总书记提出的科学发展观：第一是"富民"。广东东莞建个工厂，可能产值有一个亿，但是它造成的生态危害是不可算计的。但是旅游如果是一个亿，这一个亿全部用在当地，颗粒归仓，富民的意义非同一般；第二是"兴邦"。今天的旅游先行者绝大多数是成功人士。当老板以游客的身份进入这个区域的时候，他也会以商业的眼光观察这个区域。很多老板都去旅游，突然发现这个地方，他就有可能选择在这个地方投资；第三是区域和城市营销的绝佳手段，就像博鳌论坛。有这么一句话，明天的政府官员如果不懂得旅游的价值和意义他就是失职的领导，就会被当地的老百姓唾弃。陈国强：旅游休闲地产为什么会迎来非常好的发展机遇？或者如王老师所说的会进入一个新的休闲地产时代？我认为，有多种因素、多种力量共同营造了这个良好的市场机遇。这些力量主要表现在几个方面：首先，中国旅游业的蓬勃发展为旅游休闲地产的发育提供了一个非常好的需求方面的力量；第二个角度，可以从房地产行业本身的行业升级和房地产企业转型的角度看，这些为旅游休闲地产的升温创造了内在动力。第三，从地方政府或者区域经济发展的角度，刚才王老师也说了，实际上旅游休闲地产已经成为很多地方政府、区域政府进行城市营销的非常有效的一个手段。所以，政府在旅游地产项目的发展上面应该表现得非常主动，积极地去提供一种推力。还有一支力量是境外的一些投资机构、建筑设计机构，以及国际超一流的酒店管理集团进入中国，对国内发展旅游休闲地产提供了一种外力。还有一种视角，像华侨城等这些先行的项目，为国内其他的开发企业提供了非常好的样板，可以说是难以忽视的榜样的力量。从以上这几个方面可以评判旅游地产在目前处于非常难得的发展时机。另外，我想交流一个观点，就是和过去常规的住宅地产或者其他类型的地产相比，旅游休闲地产有很多自己独特的特点。首先，在开发理念、原则上，不同于常规住宅地产。在这个方面，实践者应该有很多的体会，或者有一些实际经验的积累。我想旅游休闲地产的开发，应该调高起点、大手笔、跨越式，应该聘请国际一流的建筑规划设计单位、景观设计单位精心地设计和规划，做到规划上一步到位。贯彻总体规划、分步实施的方针。秉持先做旅游，后做房产开发这一理念、原则。华侨城的例子，我想就贯穿了这么一种理念。所以在首期的项目当中，应该有旅游项目，以人气带动区域价值的提升。同时通过旅游项目的营造，扩大这个项目在当地政府人士当中的号召力。另外，由于这类项目本身的规模跟普通的住宅地产有根本差别，投资规模大、周期长、资金压力大，需要注意合理安排开发的节奏、保证资金链条的安全，需要注意短线开发和长线开发结合，多开发有休闲内容、有地产特色的产品，可以包括一部分的销售型房地产开发，增加现金流。在开发理念、开发原则上，要把握一个总体规划、分步实施、先做旅游、后做房产开发这样一个原则。在旅游休闲地产项目的开发过程当中，与住宅地产相比较还有很多需要注意的地方。首先是旅游休闲地产项目本身的地价问题。它涉及的项目规模大，占用土地的数量多，所以项目定位和普通的常规地产项目不一样。所以在项目谈判阶段，能够把土地成本控制好对项目的操作是非常关键的因素。第二是项目的选址问题。项目选择什么样的地理区位、或者城市区位，对项目的成败和前景都有重要影响。第三是土地的取得方式问题。因为现在旅游休闲地产用地小的几千亩、大的上万亩、几平方公里，在土地的取得方式上应该有非常多的可以斟酌的空间。另外，还有公共资源的利用问题，也就是一个项目在某个城市或者某个区域运营开发，能否充分利用好当地的政府资源、公关资源对项目的开发是至关重要的，特别要注意和地方政府建立相同的价值取向，让项目的开发行为不单单是一个企业的行为，也要让它同时成为政府乐观其成或者说政府全力参与的行为。王志纲：我客串一下主持。首先想提问小沈，你举办旅游地产论坛五、六年了，你感觉这个行业的行情到了吗？沈飞：我是2000年开始关注这个领域的，和房地产协会在海南一直做这方面的探索。一直做了五年。可以说小车不倒，但是有曲折。

　　大致分三个阶段：第一个阶段是我们在海南开中国旅游房地产博览会的时候，跟海南省建设厅合作，当时感觉商机比较大。国际上对旅游地产的发展有几十年的经历，中国具备这个环境和条件。当然具备条件和环境的地区我们认为海南比较适合。所以我们在2001年开了首届的旅游博览会。海南省建设厅对于烂尾房如何进行更新和改造进行了讨论。当时全国到2002年的时候已经出现了一些问题。金融方面出现紧缩以后，某些资金不到位，有些房子推不下去，房地产商的出路成了问题。那时候我们推出了一个观念：旅游房地产是发展方向，当时也写了几篇文章。在中国来讲没有先例可谈。华侨城是最早一个，可以说是歪打正着。它借助了天时地利和自己的努力，才有一个创新的主题旅游地产。第二他在文化旅游地产的基础上，增加了一些酒店、住宅、娱乐。形成了一个景区和景点。第三步我想他做了并不是景区、景点和旅游地产了。下一步就符合全国连锁。我们在海南开会的时候积极性非常高，影响也很大。

　　2002年我们在平谷开年会，各方面的人物都有。当时产权酒店和分时度假提早地发展，但是这几年走得太远，走得太早，时机不对。也有成功的，也有不成功的。现在浙江进行了试点，准备对休闲和旅游结合进行探索，我们也经常和他们沟通。同时，从2002年开始，我们通过各方面的积极推动，也逐渐意识到了把旅游和地产结合起来，起到了一个很大的作用。上次我们在星河湾开会的时候，我们做了总结。要做好，要做大，一要有宏观政策，二要政府协调，三开发商有足够的意识和专业水平。

　　到2003年在上海开年会的同时，也出台了一些新的政策，也选了一些很经典的开发、规划设计的案例和政府研讨。当时出现了几个偏颇。偏颇在哪儿呢？我开发了地产，我的回报是不合适的。房地产开发是做纯房地产开发，还是做房地产的投资开发，还是做房地产的整个区域的开发。我们要怎么样做？房地产公司自己的定位很重要。一些地方一旦开发这个方面的，肯定先问一些战略专家，应该怎么定位。每个地区，每个阶段的运作是不一样的。

　　到了2004年是整个房地产陷入低谷的时候。好多人说我不是做旅游地产，我是利用旅游地产开发，就是用这个名称。这就很麻烦，还出现其他方面的情况。真做旅游地产的，有借着景区土地进行开发的，毕竟旅游用地非常便宜，政府就压制他们，借助旅游的土地做地产开发是属于暴利行为，目前来讲也是这样。国家非常反对借助旅游方面做房地产开发。国家相继也出台一些原则。

　　我们需要一个可行性的政策。旅游地产很关键的环节，就是旅游口和建设口如何匹配。旅游局基本上是不赞成，打压。建设部是支持、保护。所以每次开年会，给旅游局发通知，旅游局基本不来，建设部的来。所以归口不好归，建设不好建。观光旅游没有太大的效益，只有休闲度假这种复合式的才能带来效益。下一步怎么做，地产开发是以旅游为主还是以酒店为主，以休闲为主还是以度假为主？定位好了才能运作、才能发展。如果很简单地操作，我就把房子卖了。那你卖了就算了，谁经营、谁管理无所谓。如果要做成长效性的，必须用心管理。就像旅游度假酒店，选择管理公司很重要，选择营销模式很重要。现在旅游地产的发展，毕竟不是传统地产的模式了，找一两个团队全解决了，这个靠整合资源。战略专家、规划专家、设计团队、营销团队和管理团队都需要。同时，还得有好的政策环境，这样项目才能做好。

　　我想我坚持到现在，首先也感谢房协的主管部门给我们的支持。总之，不管旅游休闲地产是哪个行业的投资商投资，都要尊重原则，推陈出新，提供个性化服务。雷同很容易出现问题，要创新，一定要在未来不落后。王志纲：那么，北京旅游的郑总是专门做旅游地产开发的。从企业的角度能不能谈一谈对旅游地产的现状、未来的看法判断以及实践经验？郑延林：我刚才听了王老师的讲话以后，感觉对我的启发很大。在观光和休闲这个模式上，我得到了很多的启发。其实搞旅游地产，我们也是不得已而为之。四年前，我们到了门头沟。在门头沟的永定镇，也就是首钢和永定河隔河相望的西边，大概三十五平方公里。我们跟镇政府合作来运营，做了这么几年。开始是想单纯从一个小城镇入手，搞的是运营城镇的概念。门头沟属于北京西部生态涵养带，想做工厂也不可能。做其他产业也没有竞争的优势，就定位在宜居、旅游城市。在单纯做土地整理的过程中，跟当地建立了很深的关系。赶上京西旅游退市的关口，由我们接手收购了这家公司。经过几年的运作，现在达到了今天的规模，也改名北京旅游了。本身门头沟的旅游资源基本全在这边。北京最高的灵山、妙峰山，北京最古老的寺庙潭柘寺、戒台寺。在这样一个过程中，不由自主地走到了这条路上，感受还是比较深的。

　　当时搞旅游是不赚钱的。旅游的上市公司没有几个赚钱的，几乎都是赔钱。为什么呢？就是刚才王老师说的，当时以观光为主体，主要收入靠的是景点门票，而景点的投资是非常大的。门票定高了没有人去，定低了收不回来。过去所谓的投资商、发展商对旅游休闲地产感兴趣，其实没有几个真想做的，大部分都是为了圈地。能够真正理解到旅游休闲地产开发这个层次上的企业和人实在太少，基本上都是很功利、很现实的。但是从某种意义上讲，现在旅游休闲地产的时代到来了。

　　因为中国近几年发展确实非常快，在这个过程中休闲地产的发展也越来越快。每年的几个黄金周把游人弄的很累，出去旅游是一次艰苦的旅行，真正在休闲层面上还没有做到。我们也在整合景点资源，一个是在武夷山搞了一个酒店，一个是在云南搞了一个景点。我想休闲地产是大有可为的。我们这个投资公司是做什么的呢？现在做休闲地产主要是得有地。土地怎么获得？单纯地说休闲地产的概念不行，所以我们的定位跟农村结合的比较紧。现在新农村建设的政策非常好，我们投资公司就定位于以新农村建设为主题，来进行投资、招商、开发，它的副产品很快就会产生出来。我们到其他的城市去，一般见的都是市长、市委书记，一讲这个理念他们就非常欢迎。休闲地产是一个很大的范围，要想在一个地区引起人们的关注，题材必须鲜明，也有新意、有创意，不然的话只是一个说法而已，很难把区域营销做起来。

　　周克：我发觉投资商议和开发商这些做微观操作的，永远说不过做宏观研究的。像王老师说的一个时代的到来非常有概括性。我们在北京有个项目位于南四环，先做了一个学校，为了吸引到北京买房的外地人。过了几年以后，我们发现这个概念变成所有项目规划的前提，学校、会所等等已经成为基本的规划了。原来说旅游地产，实际上旅游地产范围窄了。无论做什么样的地产项目，在做产品规划设计到后期一系列经营延续的时候，都有这方面的思路，这是一个趋势。

　　另外一个，刚才郑总讲的问题和王老师总结的一些问题，我们都遇到过。的确，刚才沈飞讲的宏观政策，包括政府的支持与开发商自身的素质，对一个休闲地产开发起到非常关键的作用。

　　我们在过去的一两年先后拿到了和北京东部地方政府全面合作开发两个非常著名的景区的权利和条件。其实所谓的旅游的宏观政策，不同地方政府的官员对这个看法是不一样的。所以说地方政府的支持很关键。地方政府支持的角度会有不同，比如我们两个非常好的景区，一个景区的概念是先旅游后开发，另外一个是先开发后旅游。政府领导都非常支持。我们两个项目的推进速度完全是不一样的。先开发后旅游的区域，启动比前面一个还要慢，但现在工作已经做得有声有色了，产品的构成和规划设计已经开始了。在这个开发区域当中，我们还是以水和山为主，有传统的别墅外，还有按休闲概念设计的。实际上我们是量身定制，为比较高端的人士做的。叫"一个合同、五种身份、五张卡"，就是一个人五种身份。通过我们的研究，这个还是有市场的。

　　刚才谈到政策的问题，还有地方政府支持的问题，再一个是开发商的自身素质。当你获得一个区域资源的时候，你是用什么态度去对待它。以我们过去开发住宅的经验来看，我们的一个概念就是"门前三包"三公里。拿下土地来，就要把旁边的区域统统搞好。我们拿到旅游休闲地产项目的同时，要从方方面面考虑。我们对这个区域沿岸的大大小小宾馆都统一规划。

　　在新农村的政策上，我们也遇到了一些难点，就是政策不太清晰。我的发言到此，今天来的目的一个是发现资源，再一个是和同行间进行交流。王志纲：有一个问题想提交给王平秘书长。刚才大家谈到了很多内容，反映了这么几条：第一实践先行。在旅游休闲地产开发上，实际上实践已经走到理论前面去了。特别是中国翻天覆地的城市变化和农村改革大背景下，怎样让这个开发领域走的又好又快？第二，实践已经走到前面了，标准要跟上。建议您的课题组在今年内选上五家到六家最优秀的休闲运营商，选择要有个标准，不是谁给钱就给称号给谁。政府的管理是刚性的，政府一撒手一放就乱了。把走在前面的好好总结经验，筛选完了以后，归纳出什么叫做优秀的休闲运营商。

　　我个人看法想有这么几点：第一，它是连片开发，不是杀鸡取卵式的。第二，它坚持三个统筹：城市与乡村的统筹、民生和市场的统筹、生态环保和开发的统筹。

　　这些年我感触特别深。政府往往限制房地产开发商的开发强度，就为了防止开发商开发过了，这个时候必须定一些标准：一是生态环境的发展，二是社会主义新农村建设要考虑到当地的原住民，还有第三个，在这个背景下一级土地市场和二级开发市场之间怎么打通。一级开发叫国土整治，要使开发商对这个的价值有一个信心。二级开发商进来的时候，要有一个标准。什么叫一级开发商，就是二级开发商不愿意做的，你全部要做。另外还有一条，再往下走还有一条标准，就是土地指标的问题。把项目放在全省平台上，在全省的背景下有一个指标保障。再有就是所谓的打擦边球问题的解决，另外就是找几个优秀的样板。王平：听了大家发言非常高兴，也很受教育。我对大家的看法基本上是认同的，但是现在都属于讨论阶段，很多东西没有定义。刚才王老师也提出了很多的建议，我谈一些观点。

　　王老师提出的问题正属于课题组的研究范畴。我们课题组成立的时候，使命就有这么一方面：国家政策标准方向性的建议。我们首先是提出一个研究指导的方面，再找出存在的问题，提出解决的思路，也要起草旅游休闲城市和旅游地产项目的行业标准。同时我们还承接项目提供咨询，目的是总结。

　　旅游休闲地产发展到一定程度没有研究成果，后面的发展肯定受阻碍。我举一个例子，原来房地产主要是为谁服务？80%以上为居住服务，所以国家成立了一个住宅与房地产司。房地产当前就是以住宅为主。如果我们换一个角度，假设以休闲为主，是不是会成为休闲房地产业？所以，我们刚才提出的题目，一个新的国家支柱产业--休闲产业将出现。休闲这个行业发展起来，第一个就能解决三农问题。到西部考察的时候我就告诉当地官员，现在不希望全国是一个调子的发展，西部先不动，有些地方先别开发，机会在后面。我举一个例子，美国有些地方是不准开发的。离华盛顿开车两个小时有个活在百年前的小镇，这个小镇从形成以后政府一直不准它开发，小镇至今过着没有电话、没有电灯、靠农业自种、自给知足的生活。但这个小镇的农民收入最高，因为谁都想来这体验一下原始的生活状态。但是对游客来说它很便利，修了几个外形像这个地方风貌但是高级的酒店在这里。现在他们的生活水平高极了。这个是今年环球时报2006年6月27号报道的。人们在这里体验的就是我们说的农家乐，它是完全的乡土气息。未来的社会，一定是小城市的社会。

　　再有，我们提出不能再增加城市固定人口了。我们现在建议城市做规划的时候，以十万、三十万人口的城市容纳五十万的休闲人口。用休闲人口赚的钱，提高当地居民的水平。这个小镇没有电灯，没有电话，没有电视，晚上就点油灯，但是他们的收入高过城市里的人。这就是你刚才说的脱贫的最好的方法。所以我们叫为流动人口服务的时代到来了。在法国有个小城市，一万五千人，能容纳五万人的流动人口，他们都不用上班，生活水平很高。休闲时代到来以后，我们觉得旅游地产要为休闲服务。我说说休闲与房地产的关系。休闲逐步成为人们喜爱的生活方式，这是新的生活方式的到来。如果上班能跟它结合就更伟大了！中国现在的发展还不能这么提。还是努力工作，休闲生活。在发达国家，已经走到了工厂、机关、公司办成休闲场所的程度。有一个公司把办公楼布置成像五星级宾馆一样，客人一来不是到会议室而是到咖啡厅。这个老板发现，在休闲的条件下，工作质量极大的提高。努力工作，享受生活。我不知道大家都在急什么，一旦发现这个人会休闲工作，会休闲享受的时候，他的工作质量也会极大的提高。其实这才符合中央的又好又快精神。所以休闲工作，效率更高。我们国家正在起步，现在经济发展很快，但是不稳。所以这种生活方式在中外最大的区别是，国外是移动居住、移动休闲，外国人在一生之中搬无数次家。他因为喜欢那个地方就到那儿就业。而中国是固定居住、移动休闲。

　　如果我们国家把休闲行业作为稳定的支柱行业之一，它会极大的促进产业发展，提高人民生活水平和幸福水平。日本人休闲是怎么样？拼命工作，急得不行，晚上就拼命地出去玩。他是走两个极端。我觉得这都不属于我们国家发展的思路。所以我觉得如果这样发展，对于提高本地区居民生活水平，促进国际交流都有极大的好处，还会促进金融改革。

　　从休闲时代到来以后，我们的房地产开发商和在座的各位，再不应该是生产商了，就是智慧经营者了。如果你有智慧把这个区域开发好，你应该不用考虑资金的问题；比如说老百姓想买房子，能付首付，就不考虑钱的问题，因为有抵押贷款。我们做休闲地产，一定会促进金融品种的改革。再有我们研究几个标准。这次我们在丽江开了国际研讨会，六十多个国家著名小镇大概有十几个到会发言。我们提出几个标准，我说衡量旅游地产最好的标准是，所有的景点收费越少分值越高。像北京的紫竹院已经不收费了，住宅小区的大门全要开放。到了休闲时代，步行街要变成步行体系，一个城市的行人在全城走动都可以不碰到车，这就是水平。所以我们的指标是移动性和固定性。

　　旅游是什么？现在的概念是看到和知道。休闲是什么？就是感受。交往感受、艺术感受、历史感受等等。我希望房地产人士未来一定要在休闲地产上下工夫，而且未来的市场一定属于你们。大家一定要支持研究，为这个行业未来的发展创造一个良好、宽松的环境，积累些经验。其次要敢于实践，敢于认识。再有一个是改变盈利模式。

　　主持人：热烈的掌声说明了一切。刚才王秘书长提出一个很关键的问题：什么样的金融产品支撑旅游休闲地产的开发，我想有发言权的应该是投资机构的代表了。我们的嘉宾中恰好有一位来自一家著名的国际基金机构的，他本人专门负责地产项目投资。来之前他跟我交流说他们不投旅游地产项目，只投市中心的物业。我不知道听完专家的发言之后，他的想法有没有改变。境外基金代表Linda：以前我们一直认为旅游地产风险比较大，所以我们更倾向于为普通城市居民住宅服务的开发商。通过今天的交流，感觉要对这个行业重新审视了。

　　我们作为股权投资人，是战略型投资人。因为我们愿意找好的项目、好的开发商、好的团队，给他们财务、管理上的支持，帮助他们利用财务办法的原理把回报做大。我们是想和开发商一起创造价值，而不是攫取价值。

　　我们的投资目标是什么样的企业，什么样的团队呢？就是能够真正创造出价值的团队。所以我们去年一年里看的是所谓小的缝隙内的行业。比如像酒店、像连锁型的商业卖场。

　　通过今天的交流，我发现旅游地产其实也有这么一个特点，就是它其实比常规的住宅或者写字楼更能创造价值。这是由几个方面决定的：一个是选址的战略性，或者是依托于一种现有的旅游资源、自然景观，或者像主题公园式的；第二个，在产品的定位、设计、规划、营销这几方面有它的独特性。因为现在房地产行业在专业机构的帮助下，实际上水平越来越高，越来越规范化。一个常规的住宅项目或者写字楼项目，很难做到真正推陈出新，或者是有什么本质的区别。就是说大家的操作水平都差不多，基本上变成了一个流水线化的操作。包括国家的一些政策，土地增值税的影响，也是推动了普遍住宅的开发，这个里面能创造的价值也很有限。对于特殊的旅游休闲地产，刚才听周总讲的"五张身份证"，的确是很有启发。第三个就是在运营上的价值。旅游地产，包括酒店、度假村，需要一个有序的运营、经营，给来的客人提供好的服务，这样才能保证不断的持续增值。所以运营经营上，一定要有独特性。

　　从这几个方面来分析，我们更愿意给这样的行业投资。我们和开发商、运营商一起创造价值，我们作为投资商在里面分享一块。更主要的，是和大家一起来把这个行业做大！主持人：很令人鼓舞的信息！下面我们还专门设计了一个精彩的环节，请张玮先生准备了国际旅游休闲地产规划的丰富案例为大家做深度解读，图文并茂，帮助大家开启思路、丰富视野。

　　张玮：刚才各位老总讲得都非常深刻。我们北美的总公司很早就开始做旅游地产。2002年北美土地协会做过一个调查，哪些住宅卖得好，卖得最好的是哪一些。统计的结果显示：卖的最好的几个明星楼盘都是具有度假村特质的。

　　地产可以由旅游来衬托，同时，旅游也需要一定的地产来支持。所以，我今天选择两个演讲内容，第一个是所谓的大盘规划，通常也讲"造镇计划"。

　　造镇原始的动机，是厌恶了都市的生活，厌恶了都市的污染。刚才我曾经提到制造体验，这种体验一定和普通的楼盘通过策划和设计带给人们的感受是不一样的。普通楼盘开发商可以追求高效化，甚至标准化，我们这个旅游休闲地产恰恰是相反，因为你追求的是与都市有差异的东西。

　　我做一个概括。把旅游休闲地产分成了这些类：回归自然、体育休闲的包括骑自行车，还有漂流等等体育健身的项目，再有就是静态调整类的，天津东丽湖项目就属于后者。另外还有一个很大的板块，就是文化学习旅游类。这个就包括烹调的学习、酿酒的学习、历史文物的考察。比如中国有孔夫子这些好的文化基础，很多学习体验的主题。

　　旅游休闲地产关注的对象不是个体，而是家庭。外国人的观念是家庭第一位。考虑到家庭，就要考虑到家庭各个成员的兴趣。由这点，引出一个总的概念：完整社区。这些实际上已经汇聚了北美新都市主义思潮中。人有很多现代都市满足不了的欲望，其中一个就是社交文化的需求，这个在繁忙的都市很难满足。所以，我们有一个商业村落，有一个休闲健身功能，有一个静态调理，还有一个浪漫体验。我强调的设计和规划，一定要通过建筑创造出一个完全和普通住宅不一样的感受。所以开发商要转变思想，不要再用公摊面积等东西来衡量这样的项目。

　　我要讲的第二个内容，即所谓的奢华型小酒店。在北美这些小酒店的创始人都是一个家庭。可能他们出去看大路货的酒店没有找到想要的感觉，所以搞起了小型奢华酒店。随后就成熟了很多这样的小企业，管理奢华酒店。当然在做的过程当中，有几大板块的东西和常规的住宅也不一样。谈到休闲，更加要强调建筑文化的挖掘和90年代初我刚回国时就提倡的"好的城市形态"。

　　常规来讲，发展商和设计师更多考虑的是个人感受，从来没有仔细研究作为用户、真正的感受者他体验度假村会是什么感受，所以带来了度假村的一些技术问题。比如要做休闲产业，要有一个什么样有冲击力的空间，什么样有冲击力的生存模式。从新都市主义、造镇到生态保护，我觉得这些理论基础对旅游休闲地产的开发有很重要的作用。当然，还有情境设计、细部设计。

　　下面结合几个案例讲一讲规划的方法。在这一类休闲地产当中，应该考虑哪些问题。

　　东丽湖这个项目持续很多年。因为万科拿了地没有急着开发。从1996点开始做设计，做了四年。它是个大盘，四千多亩。先考虑的是环境与建筑文脉，到底要挖掘什么，保护什么。提出了湿地的概念，有一个大的东丽湖。另外提出了人来到这里看到的不能是荒郊野外，要有一个趣味的社交场所。于是，我们做了一个村落，一个具有活力的中心。再有就是休闲健身。我们认为这个大盘应该有休闲健身的内容，也要围绕刚才的主题，再一个就是如何感受。这是研究的一些节点。包括道路元素、湿地元素甚至桥。我们的桥不再是一个简单的桥，除了通过，还有停下来驻足的功能，最后形成了这样一个状况。

　　此外，要有几百个鸟巢的生态走廊。这里是保留的一个现状村，村民可以在这里工作。有摩托罗拉大学，可以学习。还有大量的休闲体育活动，而且特意辟了一个儿童发现湿地公园。同时由于2002年在这里搞了国际滑水比赛，做了滑水的生态会所。我们甚至对每个岛都作了研究，每个岛的基调都不一样。这是入口的情境大道，强调家庭为主的儿童、妇女、男人都分别要玩儿什么。这是生态温泉，顶部是可以看到整个社区的空中会所。小镇中心我们采取的是反理性设计，设计完全像欧洲古镇一样。实际上真正做休闲性的项目，即使它的商业部分也是一种非常态的商业，一定是要有特色，包括有修船坞等等。国外类似这种的休闲商业也多半是这样，挖掘一些传统的手工艺，挖掘一些传统的工匠，寻找所谓消失的东西。这是最后总体的效果图。

　　我们的设计一定是强调邻里、强调不同体验的。形式采用组院式，建筑是带庭院的，像中国的苏州园林，虽然建筑很现代但是什么感觉都有。传统的东西可能不见得受到那么大的重视，后来叫北欧风格，但是我们真正的想法是江南风格。我今天讲的主题就是中国的东西挖掘之后是有价值的，不一定是西方的才有价值。东南亚的一些地方做得很不错，像巴厘岛。另外一个大盘刚刚实现，广州的荔湖城。这是我们前年做的规划，原始的湿地、热带森林。当时我们提出一个战略规划，要保留生态，更要保留原始村落。这样一个地方，它的邻里关系一定不要以汽车为主。这个观念一放开，所有的邻里结构、空间结构、步行体系完全出现了一个崭新的面貌，都市里的人来到这里感觉非常新颖。最后示范区定的起步区是1500亩。围绕这个也做了很多辩论。比如到底要不要学校，要不要体验，要不要艺术等等。最后我们提出要有一个有冲击力的体验，所有的设施要以体验为主。另外把四星级的会议酒店，所有大堂的功能全部翻到步行街上。这里面还有一个焦点可能就是小高层。我们做了超小的空间，比如白天可以翻上去的床，让小房间可以两用，我们的追求是极力地创造和传统住宅不同的东西。再有一个案例是青城山。青城山都江堰是世界双遗产，这个地很珍贵，就在青城山保护地的界边。当时看到现状后，我们就提出来，作为成都人休闲地产的一个产品，一定要做出来大家在成都、在都市找不到的东西，我们称之为"失落的文明"。我们就深入研究川西民居，在中心的一点围绕水系做了非常有冲击力的一组红颜色的村落建筑，进到每个社区里全是像古镇一样的小窄巷子，完全用现代的手法再现古代建筑。最小的是120平米。上台阶有一个水帘，进入院门有一个荷花池。有传统民居的文化韵味在里面。这是一组四合院，从巷子进来之后，是一个小天井，每一个天井都有一个主题。进入四家，每一家都有自己的景观水池。这一户非常有特色：常规来讲，这是一个大住宅，都要连在一起的，但我们把它破开，很多这种肌理都是在民居中存在的。房间的设计都是按照对川西文化的理解重新做的设计。再简单讲一下北京的龙湾。我们不希望这个建筑太有倾向性，我们希望它有神韵上的体验。我们专门找工匠砌的砖，四合院的韵味十足，传统的元素在这里面都体现出来。

　　下面介绍一下刚才王老师提到的加拿大2001年建设的威斯勒小镇。这个起步也非常有特色。原来是距离温哥华北部一个多小时车程的地方，是垃圾填放场，唯一的一个自然资源当时比较突出，就是滑雪，当时都是大家滑完雪回家。由滑雪作为第一个启动点,随着它出现了一个所谓的十一英里长的小步行街,它的开发模式是串葡萄式的开发。当时我们设计师提出一个成功的关键点就是步行街。我们这个老客户是专门做休闲地产的，随后又做了二十几个项目。最后出现了新的变异，以前是冬季项目，现在是全方位的了，各个季节都可以去旅游休闲。所有的概念都是以全生态的理念来做，包括绿化都完全用的自然的野生草，并没有用人工的大草坪，到这里感觉就是自然小镇的气氛。当地的印第安人，没有被迁走，他们被组织成当地的印第安艺术家协会，所有的店面设计都由他们来做。这个公司做得非常的成功。做这种小镇地产，是一个长远的时间。再有一个很有特色的项目是九十年代末开始规划，在2002年开始实施的。这是在拉斯维加斯沙漠上做的，有晚上沙漠的凉风，有沙漠独特的景观，有离赌城很近的距离。当时的观念是把南欧的风情引入。做了一个很重要的欧式的步行街，有小教堂，有咖啡店，非常休闲。这条街跨越过去，作为一种法国风情的街道，白天女人去逛街，孩子在水上游玩。

　　下面我讲我们公司非常喜欢的，也做得很多的小盘--奢华小酒店。

　　很多北美的老板都是贵族出身，觉得住大酒店没有感觉，于是投资小型奢华酒店。关注的一个是传统的文脉、大自然，再有就是主题和充满灵性的感受。我举几个例子。

　　一个是在喜马拉雅山下做的小酒店，它把不丹的特色融入到其中。再有一个项目是巴厘岛的村落。这个村落的特点是，它的客房就是小院，就是原来村落的小街。还有就是古堡，这是世界遗产。这是做的另外一个项目，在棕榈泉。棕榈泉大家都称为高尔夫的麦加。建筑师要营造的风格，一定要提炼它的精髓。包括大堂，一进去整面墙的面罩。后面布置不同的灯光。这些面罩是当时印第安人几个酋长戴的装饰品。你到这里触摸到的一切都是充满震撼力的。

　　这例子不是我们做的，但很经典。随便一个客房进来就是小门岗，是一个竹林，反过来是一个卧室。这个卧室周围是墙，墙周围是荷花池，完全把要浪漫情调挖掘出来。这个是黄石公园，它的特色是震撼人的景观。我们做的建筑称之为生锈的建筑，有兽皮、有劈开的原木、有生锈的陶罐等等，就追求这种感觉，也是非常豪华。

　　这是在马尔代夫的一个项目，就是寻找一种独特的东西。在这里的空间，不要谈浪费不浪费。这样的空间都是为了塑造这样的感受。一定要挖掘出真正的文化内涵进行提升才能体现出这种感受。这是为了贵族旅游打猎设计的。印度的一个荒原，就是打猎为主。它的六星级的客房就是帐篷。我觉得中国这样的机会太多了。这是在印加。印加文化的加勒比海风格的度假村。以经过提炼的加勒比海的文化特色设计的建筑。

　　引用我们建筑师的一句话，"科技的发展使人的节奏越来越快，科学的进步带来了都市的繁荣，手机带来了大家二十四小时的繁忙，使你失去了很多。"所以，我们把这种失去的东西称之为我们要寻找的基因，这种基因不找就断链了。我们也希望借这个机会做一个倡导，就是大家在做旅游地产的时候，一定不要在有破坏性的区域，或者做短线性的项目，而是要从长远出发，要站在反映我们文化的角度。我们有五千年历史文化的沉淀，我们有全世界最丰富的地貌，有最高的峰珠穆朗玛峰，有海南岛，有沙漠、盆地，可以说拥有世界上最丰富的地理资源。有文化和地理这两个资源，我们可以创造出世界级的但是中国地域特色的建筑。主持人：谢谢张总的精彩演讲，也谢谢大家的耐心聆听。我们的会议时间虽然很长，但大家都非常专注。最后我有一个提议，也是我们在座的几位嘉宾私下议论过的，所有对旅游休闲地产市场感兴趣的企业、机构和个人，让我们在一个共同的目标下，成立一个联盟，紧密保持互动。关于这个联盟章程我们拟了一个讨论稿已经发到嘉宾手里。大家一会儿在餐桌上可以交流一下看法，会后可以联系论坛主办方。

　　再次感谢大家的到来，也希望我们大家都能成为旅游休闲地产联盟的第一批会员，也希望你们之间能成为生意上的伙伴。祝大家的事业兴旺发达！

　　今天的论坛到此结束，请大家到四季厅用餐，在宽松的氛围中继续沟通。

相关文章

·首届中国旅游休闲地产精英论坛 07/04/02

·“休闲为王”时代来临 地产又逢新机遇 07/04/02

·首届中国旅游休闲地产精英论坛 07/04/02

·幸福实业合并华远地产 任志强终于借壳上市 07/04/02

·5年谋划 华远地产终借壳上市 07/04/02