四、2006年上海房地产市场供求走势

　　1、商品房供求

　　图表39、2006年上海商品房供求走势　　单位：万平方米

　　注：商品房需求指当月市场商品房成交量，商品房供应量指当月市场商品房批准预售量。

　　两轮房地产宏观调控去年对上海商品房市场供求关系产生优化作用，各月供求差缩小，基本处于供求平衡状态，市场供求各项指标都好于2005年。

　　图表40、2006与2005年上海市商品房供应结构对比

　　2006年住宅供应比重较2005年有了明显的下降，而商业用房和办公楼比重逐步上升。物业供应结构的变化也反映了市场结构对政策的适应。

　　2、商品住宅市场供求

　　图表41、2003-2006年上海商品住宅市场供求情况　　单位：万平方米

　　2006年住宅市场的供求基本达到平衡，成交量达到2148万平方米，远超2005年的1787万平方米，扭转了2005年住宅市场比较严重的供大于求的局面。

　　图表42、2006年上海商品住宅市场供求情况　　单位：万平方米

　　在政策密集出台的时期(4-9月份)，消费者选择了观望。同时上海政府增加了配套商品房的供应力度。而在其他月份，在刚性需求带动下商品住宅需求依然旺盛。

　　图表43、2006年上海普通商品住宅供求走势　　单位：万平方米

　　注：普通商品住宅指剔除重大工程配套商品房后的所有商品住宅。

　　普通商品住宅除4、8、9月份供应略大于需求外，其他月份都呈现成交量大于批准上市量的态势，表明上海房地产商品住宅市场在总体上依然需求强劲。

　　2006年上海市场化新建商品住宅销售面积为2005万平方米，而2005年是1995万平方米，两年基本持平。

　　图表44、2006年上海重大工程配套商品住宅供求走势　　单位：万平方米

　　2006年上海市配套商品住宅在全市商品住宅的比重有所下降，月度供应量和成交量起伏较大。其中5、6、7、8、12月份配套商品住宅集中大量供应，其背景是国家出台的调控政策直指商品房价格过高等四个严重问题。配套商品住宅的投放是上海政府调控房价的一个重要手段。

　　图表45、2006年上海商品住宅各行政区域供求情况　　单位：万平方米

　　在19个区县中，南汇和松江两区供应量相对成交量较大，市场供大于求的矛盾较为突出，这两个区县未来去化压力较大，市场风险较为突出。其他区县在本年度供求状况较为良好，基本平衡。

　　图表46、2006年上海商品住宅各环线区域供求情况　　单位：万平方米

　　今年7月份之前，各环线住宅成交量及结构变化相对较大，忽略2月份春节因素外，在"国六条"出台前五个月，上海各环区域住宅成交量稳步增长，而6、7月份由于国家出台严厉的房产调控政策，住宅成交在各环都出现了下降，这表明，消费市场对政策反应是非常敏感的。7月份后，上海积极配合政策调控，加大了配套商品房的投放，外郊环成交量明显上升并保持稳定。其他各环区域相对处于地位，并且相对成交结构变化不大。

　　图表47、2006年上海商品住宅各面积区间成交情况　　单位：万平方米

　　面积区间20052006

　　2006年，上海住宅市场各房型成交情况看，90平米以下区间成交比重为19.58%，90平米以上住宅成交比重为80.42%。这与"70/90"政策的要求相差很远，上海未来市场结构调整的难度很大。

　　3、商业营业用房供求

　　图表48、2003-2006年上海商业用房供求情况　　单位：万平方米

　　商业用房市场在经历了2004年的旺销之后，最近两年市场供应量充足而成交量却逐步走低。

　　图表49、2006年上海商业用房供求情况　　单位：万平方米

　　上海商铺市场每月成交量基本稳定在10-20万平方米左右，而新增供应量则由于个案的影响波动较大。2006年以来，上海商铺市场新增供应量出现猛增，连续数月超过了30万平方米的增量，而每月成交量最高也不过20万平方米，导致市场去化压力较大。

　　图表50、2006年上海商业市场各行政区域供求情况

　　　　4、办公楼供求

　　从办公楼市场年度走势看，2001-2005年基本保持成交量大于供应量的态势，2006年市场发生反转，全年供应量为161.4万平方米，而成交量为156.3万平方米。供应量比2005年上涨9.8%，而需求量同比下降12.2%。总体看，供求关系基本和谐。分析一下市场结构，2006年远郊区办公楼供应大幅上升，而成交量不足；中心城区供求基本平衡，个别热点地区供求紧张。由此可见，结构供求的变化是造成上海办公楼市场在2006年出现供求反转的重要原因。

　　图表51上海2001-2006年办公楼市场供求走势单位：万平方米

　　图表522006年上海办公楼市场供求情况单位：万平方米

　　办公楼市场以六月份宏观调控政策为界限，形成了区别鲜明的两个阶段。上半年，市场成交活跃，新增供应明显不足。下半年，市场出现了明显的反转。月度新增供应量大幅提升，而成交量缩小，新增供应去化不理想。

　　图表532006年上海办公楼市场各行政区域供求情况

　　区域推案量(㎡)成交量(㎡)供求比

　　金山29757100.24

　　松江53015154140.29

　　杨浦237978866040.36

　　崇明756932440.43

　　奉贤110248546420.50

　　闵行2239001216250.54

　　嘉定1780851091170.61

　　宝山53940365210.68

　　南汇20901152650.73

　　青浦32089239920.75

　　浦东5005534126280.82

　　虹口96695821090.85

　　长宁1379581303220.94

　　静安1327991449411.09

　　闸北67601839611.24

　　普陀1128661405381.25

　　徐汇55379742171.34

　　黄浦20677445242.15

　　卢湾252283493.31

　　从全年各区县办公楼市场走势看，中心城区成交量大于新增供应量，而郊区大部分区县新增供应大幅上升，而成交量并没有配合上升。

　　图表542006年上海办公楼市场各环线区域供求情况单位：万平方米

　　环线供应量成交量供求比

　　郊环外9.042.940.33

　　外郊环55.7127.940.50

　　中外环26.5027.771.05

　　内中环36.4931.440.86

　　内环内77.0368.790.89

　　5、存量商品住宅成交

　　图表552001-2006年上海存量商品住宅成交情况单位：万平方米

　　图表562006年上海存量商品住宅市场成交情况单位：万平方米

　　上海存量住宅成交情况与新房市场有一定的同步性，总的趋势是先扬后抑。存量住宅成交情况收到税收政策变化影响明显，这也是新房房与存量住宅成交曲线发生偏离的重要因素。在下半年，特别是8月份之后，存量住宅成交量出现明显的下降，显示营业税政策与强征个人所得税政策市场反应明显，存量住宅成交以自住为住，投机甚至投资行为迅速减少。

　　图表572006年上海存量住宅市场各面积区段成交情况单位：万平方米

　　面积区间2006年第1季度2006年第2季度2006年第3季度2006年第4季度

　　小于5025.7625.2124.7725.39

　　50至7024.8124.8724.0225.39

　　70至9017.9718.2818.3319.04

　　90至12016.4917.0517.1315.81

　　120至1406.857.187.396.61

　　140至1603.093.273.483.07

　　160至1801.301.331.471.16

　　大于1803.722.823.413.52

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