最严厉的调控，最晦涩的涨价。由戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司发布的数据称，2006年深圳房价大幅上涨，1~11月全市商品住宅均价达9081.24元/平方米，较2005年同期上涨30.37%。其中，豪宅同比增幅高达59.58%，普通商品住宅同比上涨20.37%。期待深圳楼价下降的消费者们，又空等了一年。

　　户型面积怎可左右楼市

　　2005年，深圳房价大涨，全年统计涨幅超过20%，深圳地产专家普遍认为，这一拨的房价大涨，根源于豪宅大涨，也就是建筑面积超过144平方米的大户型的“粘连效应”带来的全市性大涨。大户型由此被认为是房价上涨的源头，是罪魁祸首，由此也成为众矢之的。深圳市政府部门显然也持有同样的观点，因而连续出台了严格限制大户型的政策。但2006年的情况却未因此而改变，保持了20.37%的涨幅。而造成这种情形的前提是，144平方米以下的普通商品住宅占到了全市住宅销售总套数的88.53%。也就是说，户型面积大小，在短期内左右深圳楼价的能力极其微弱。

　　当然，理论派专家认为，“90/70”政策的最大变数，是减少了每一户的单元面积，在市场供应总量不变的情况下，增加了供应市场的单位套数，给了更多深圳人选房的机会。

　　但据深圳中原统计，2006年深圳全市新增住宅供应达6.7万套单位，销售面积700余万平方米。与往年平均1000万平方米上下的数量相比，实际上有较大幅度的减少。

　　而预测2007年深圳市的住宅供应面积，戴德梁行的研究认为，一方面2006年深圳的商品房施工面积同比只增长了1.32%，商品房新开工面积却同比减少了28.30%，竣工面积增长30.14%的同时，全市商品房的空置面积却降低了4.37%。这说明房子基本上都卖完了。另一方面，2006年深圳开发商用于土地购置及土地开发的投资分别同比减少了36.51%和75.02%(事实上，这种情况已持续多年)，无他，开发商囤积的土地快开发完了。由此，戴德梁行认为，2007年深圳商品房竣工面积将进一步出现缩减，从而一定程度上影响商品房市场供应。

　　刚性需求无法逆转

　　供应在减少，需求又如何？

　　有业内人士认为，现在深圳常住人口已突破1200万，每年还有40万至50万的增量。假使每人消费住宅30平方米，需求增量就是1200万平方米，现在深圳每年新房销售900万平方米左右，缺口依然非常大。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，深圳市可用于开发的土地面积约700平方公里，而目前已开发的就达500平方公里，土地供应紧张的现实不可能有很大改观。而现在深圳楼市中新增商品房市场的需求有65%来自新增人口，在存量市场中，来自新增人口的需求更占到90%。这说明深圳现在正处在一个全民置业时期，基本的置业需求至少还需要五年的时间才能得到一定程度的缓解。

　　值得一提的是，2007年是深圳真正全面执行“90/70”政策的第一年，大部分项目将因此推出中小套型单位，而从2006年深圳招标出让的几块土地看，未来深圳楼市的新项目中中小户型单位占到了95%以上，部分项目甚至全部是中小户型。总套数是增加了，但供应套数的增加在刚性需求面前，无异于杯水车薪。

　　而且，即使新增加出来很多可销售单位，一户深圳人也不可能只购买一套商品房。据深圳半求工作室统计，2005年深圳购买两套及以上房产的购房者达7553人，在全市交易套数、面积、金额中的相应比例分别为20.16%、16.5%、21.5%。2006年的具体数字尚未得知，但从市场的情况看，城投·七里香榭、西岸观邸、宏发、领域、深业·新岸线等楼盘的投资客不在少数。

　　政府按照一个萝卜一个坑来考量市场供求关系，而事实是，富人可能是一个萝卜N个坑！炒风不减，即使严格执行“90/70”，市场供应总套数增加，深圳普通老百姓可选择的房源总量，也是要从大冬瓜变成小萝卜，恰如王小二过年，一年不如一年。

　　另外，“90/70”究竟执行到怎样的程度，还依然是个问题。

　　在大多数富人依然偏爱大户型，大多数开发商虽然不敢宣扬“为富人建房”，却在实际行动上有所作为的情况下，2007年的深圳楼价究竟可能有多大的变化，似乎也就一目了然了。

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