2006年深圳的房地产市场依然红火，于是，2007年深圳楼价是涨是跌成为置业者关注的问题。我们不妨通过对深圳租赁市场的分析，为普通置业者推测一下深圳楼价在2007年的走势。

　　租金有波动

　　租金，仅仅是住宅投资者在特定租赁市场上的投资回报。租金高低最终由租赁市场供需决定，即受到出租盘源品质结构、供应量、租客人群社会结构及其收入情况影响，还有季节不同引起的需求变动也会引起租金的波动。去年10月份全市租赁宗数与租金的微跌，主要是受市场进入淡季因素影响。此外，区域、地段、配套、物管以及装修情况等因素也会影响租金。

　　租金回报比存款收益高

　　买房出租收取房租，是一种投资行为。这种投资行为在深圳一直就很盛行，因为租金回报相当可观。

　　真正看重租金回报收益的投资客，会分析市场需求与租赁产品的产品结构差异情况，理性选择回报更高的产品。比如现在深圳小户型产品不论在出租或是出售市场都比较受欢迎，市场诱导一些投资客将目光所订在了1房1厅和小两房产品。就是说，今年中央政策的有关“7090”的规定，实际上在市场上发挥效用的直接结果是：为以这种方式作投资的投资者提供了优质而且丰富的产品。

　　购房款不是自有，而是通过在银行办按揭作这样的投资，我们再来算一下他的收益情况：用自有的30万资金通过向银行贷款70万，投资100万的房子。年收益率远远高于(甚至达到2倍于)同期银行存款利息收入，相对一次性付款购房的年收益也高出不少。

　　需求大于供应

　　如上所述，单从租金收益的回报分析，投资性买房不论从短期或是长期来看都是有着非常高收益的选择。我们还没有讨论大家都看到的快速飙升的房价能在短期内为投资者带来的巨大增值收益。各路资金进入楼市博楼价上涨，这纯粹是一种资本追求利润最大化的市场行为。这种趋利行为社会化使得国内不仅是深圳、其他一线城市甚至二线城市普遍出现的炒楼现象。

　　深圳的住房问题一直很突出，现在已经变得非常严重。解决居民住房问题，所有居民都争往自有商品房的独木桥上挤根本就不现实。况且目前给炒很高了的楼价已经把真正有居住需求的绝大部分人淘汰出局；深圳市政府的廉租房尚在规划中，远水解不了近渴；大片大片的城中村改造又将从租赁市场的供给上大大减少对应产品的供应，深圳的住房困局会日趋严重。

　　城中村改造有利租赁市场

　　当前的数据显示：近乎89%的被访者曾经或正在租住城中村，主要原因近九成人居住在城中村是出于租金便宜和工作生活方便的因素考虑。请注意这项调查是网上进行的，能够在网上接受调查的人应该是深圳普通白领以上人群。就是说，城中村并非虽然也有大批的农民工居住，但应该有不少于60%的村屋租客是深圳普通白领甚至以上阶层的人群。因此，在深圳楼价高企之时进行大规模城中村改造，将迫使近百万居于关内的流动人口陆续搬出城中村屋，这一变化对于深圳的楼市(包括二级楼市和三级楼市)也好，租赁市场也罢都将产生相当大的影响。

　　将会迫使其中一部分有置业需求的普通白领在今年加入“房奴”队伍，增加了深圳楼市需求的刚性。这将有力支撑深圳楼价维持现在的高位，至少不会出现大面积下跌的情况。

　　还会迫使一部分普通白领于所在区域寻求租金翻倍的小区房租住，对于改造中的城中村所在区域租赁市场影响巨大。同时迫使一部分普通白领寻求在关外或者更偏远的低房租房屋。这一情况将会影响到整个深圳各区的租赁市场。租赁市场的看好也将进一步对楼市买卖成交价格稳步上涨产生支撑和推动。

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