尊敬的林省长、各位嘉宾、同行，今天很高兴参加第二届“泛珠三角区域房地产合作与发展论坛”，论坛选择了非常有意义的主题就是“携手共建和谐人居”今天我的发言也就围绕这样的主题，谈一点我个人的想法和大家进行交流。

　　我谈四点意见：

　　一、关注人居、构建和谐。

　　十年以前，1996年在伊斯坦布尔，联合国召开了人居大会，这次大会确定了或者是提出了人类居住事业的两个发展目标。第一是人人享有适当的住宅；第二是快速城市化进程中，住区的可持续发展。我理解这些世界性的人居政策，核心就是构建和谐社会，一方面是人与人之间的和谐，前提就是要人人享有适当的住房。

　　另一方面，就是人与自然的和谐，要实现人居事业的可持续发展。这个会已经过去十年了，中国政府积极响应这两个目标，并且提出了符合中国国情的一系列的方针政策和措施，要解决好中国这样的人口大国的住房问题，构建和谐人居，绝非轻而易举，也非一蹴而就，中国政府高度重视人居事业的发展，经过多年的改革探索和实践，我们已经从长期的平方米饥饿的状态走出来了，步入初期小康的居住水平。

　　当年我们确定小康居住目标就是人均8平方米的目标，大体相当与人均16平方米的建筑面积。我们的人均建筑面积已经从1978年6.7平方米增加到2005年26.11平方米。在全面建设小康社会的新的历史时期，为落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，建设节约型社会，更好的解决人民群众的住房问题，我认为要做好三方面的工作：

　　1、深化住房制度改革，建立起更加完善的符合中国国情的住房体系，实现人人享有适当的住房。

　　2、加强房地产市场的调控要保持产业能够平稳健康较快的发展，防止大起大落。

　　3、推进住宅产业的现代化，提高住房及人居环境质量，让群众住上更好的房屋。需要建立完善住房供应体系和房地产市场的宏观调控是紧密联系在一起，目标就是实现居者有其屋。实现住宅产业化的观点就是房屋都应该是好的。

　　第一个目标是人人都有房屋居住，第二目标是群众居住的房屋应该是好的房屋。我们总的目标就是构建和谐人居，让人民群众可以安居乐业。

　　二、着眼宏观，寻求平衡。

　　针对目前房地产存在的一些突出的问题，国家实施全面的宏观调控。调控就是要调整关系控制平衡，不要失衡，就是要在矛盾的两难中寻找和谐的平衡点，这是我对调控的理解。

　　比如说，开发总量的调控，我们到底开发多大的总量是比较合适的？因为开发总量涉及到土地和资金的供应问题。过热了不行，过热了就要膨胀。就要发泡、出沫，我们有过深刻的教训，就是上个世纪九十年代初期，部分地区过热造成了巨大的损失。过冷了也不行，就要收缩、疲软，一潭死水也是不行的。

　　大家还记得九十年代末，98年以后，有一段时间为了拉动经济，应对亚洲金融危机，采取的是金融政策、启动消费、鼓励消费，过冷和过热也不行的。所以要找一个平衡点，这就是适度的开发规模。

　　然后是供应结构的问题，既要满足作为消费主体的广大中低收入群众住房的要求，同时也要考虑住宅商品化的多元化需求。

　　首先满足广大中低收入者基本的住房的需求，但还有多元化的问题。这就是如何选择平衡和和谐的问题。例如说，商品房的价格问题，过高了，会拉动房地产的过量的开发，而且过高的价格，群众也购买不起房屋，必定出现崩盘和烂尾。但是，如果房价过低了，开发商无利可图，整个的产业就要萎缩，我认为过高和过低都不可取，都是不可持续的，所以就有价格合理的问题，如果投资性活动过于活跃，甚至于出现了炒作行为、投机的现象，必定产生泡沫，形成虚假的旺盛，反过来市场冷清，全部都是自住自用，没有一定经营性的流通和存量库存的周转，很难通过活跃的二手市场改善群众的住房。

　　交易过热，鼓励投资是不行的。反过来搞得过死也不行的，开发之后都是自用，二手房如何存在，说了这些情况，总量的问题，结构的问题，价格的问题，市场秩序、交易行为的问题，中间都是一个选择的问题，要选择和谐的平衡点，这种平衡点往往是两难中的选择，说起来容易，但是实际操作起来应该讲是有相当难度的。我们应当朝着这个目标逼进的。

　　我认为构建和谐、寻找调控的平衡点，就是选择政策的过程。

　　形势是随时变化的，平衡点就要移动，不是固定不变的，政策也要有相应的修整或者是变动。但是，应该明确，在一定的时期内，政策应该保持必要的连续性和稳定性。

　　因此，我主张，既然是宏观调控，我们就应该从整体和长远研究一些重大问题，及房地产的关键环节，从而提出相对稳定的政策，稳定的政策应该包括三方面：

　　一、有明确的调控预期

　　调控要达到什么样的目标，就是应该保持房地产业的稳定运行，保证或者是实现住房的公平性，住房质量应该快步的提高。

　　这是我们调控的一期预期。

　　二、要有鲜明的政策取向，调控就存在往哪里调的问题。

　　结构性的调整，重点是增加中小户型的供应，满足广大中低收入者他们的住房需求，我们的住房价格主要是防止不正常的非理性过快的增长，部分地区非理性的增长，我们在住房市场要抑制投机，鼓励自住，可以投资，但要对投资进行抑制，对投机进行限制。对总量我认为，要使开发的能力、供应的总量及其有效的需求，要和当前的有效需求相适应，那么总量就是比较合适的。

　　三、遵循规律，有效调控。

　　这就要遵循行业规则，房地产是有自身规律的，任何一个产业都有自身的规律。同时我们要回归市场的基本准则，不同的行业，在市场经济有基本的原则和准则。

　　在这两个前提下，尊重行业规律，回归市场的基本准则，要明确调控的重点和方向。

　　首先要坚持住房商品化、货币化的原则，98年住房改革最成功的一点就是借助了长期的实物分配，实施了货币化的分配，坚持了住房的商品化和社会化。

　　所谓商品化就是要用钱购买的。所谓社会化就是，不是自己为自己盖房，而是到社会上、市场上找自己的房屋。商品化、社会化是基本的改革方向，我们应该坚持下去。主要是通过货币化的分配，实现住房资源有效合理的配置，满足社会多元的住房需求。

　　第二、回归住房作为消费品的基本属性

　　建房到底是为了什么？我想大部分会想，我们建造住宅就是给老百姓住的，也可以作为投资品，我认为现在更多要强调回归住房的基本属性，住房是必须的消费品，建设住房就是给人居住的，满足消费需求，我们的政策取向是鼓励自主消费，抑制投资，限制投机。

　　第三，要明确住房具有公共产品的特殊属性。

　　和谐人居必须要兼顾社会的公平，必须建立起完善的住房保障体系，因为市场经济对解决社会保障问题是失灵的。必须由政府行使公权，利用公共财政解决最低收入者的住房的问题。

　　因此，不能将住房全部绝对的商品化，我想构建和谐人居必须关注而且是要解决好的问题，就是建立起完整的社会保障。

　　四、级差地区，区别对待，不要搞一刀切。

　　不动产的显著特点，就是不可移动性，区位是排他的，这在市场上呈现出级差地区的特性和特征，所以各个项目之间，项目的地块之间，地价是有差异的，这是长期的社会投入和历史性经营的结果，为什么会有级差？因为城市之间、地区之间，中心区和郊区之间，城区和城区之间的地价都是不一样的。

　　所以我们在制定政策的时候要区别对待，因地制宜，这样才符合实际，更加合理有效的操作，中央一再强调我们要因地制宜，不能搞一刀切，这就是符合行业规律。

　　五、强调政府调控市场的基本职能。

　　在房地产市场中，政府是特殊的角色，既是市场的管理者，又是土地的经营者。

　　现在要强调政府的基本职能，首先它是一个管理者，这是我个人的观点。在别的市场可能是以管理者的身份出现，唯独在房地产市场是双重角色，因为政府要出让土地，收取土地出让金。这两个角色偏重哪个，我认为应该强调管理的基本职能。因为政府是依法行政的，政府是代表公众利益，行使公权，政府掌握了调控的手段和资源。说明政府在调控中是起主导作用的。因此，政府的职能首要是营造健康的房地产市场环境，这样才可以谈得上土地的经营，而不能本末倒置。

　　我想这一点我们应该取得共识，政府首先要将市场管好，有了好的市场，土地经营才会有好的环境。

　　要强调的，把我讲的概括一下，就是坚持一个基本方向，我们98年住房制度改革，商品化的方向要坚持，第二就是要回归，住房是消费品的这样的一个基本属性，盖房是为了主任的，第三要明确，还有一个特殊的属性就是公共产品的属性。有社会保障的属性。

　　第四就是要遵循级差地区，这样的基本原理，不能搞一刀切，本身是有差异的，所以要强调政府管理市场的基本职能。

　　最后提升品质，文明消费，构建和谐人居，还要提两件事。

　　第一个抓住宅质量，第二个要提倡文明消费。

　　也就是说，我们要选择符合国情的住房建设模式和消费模式。近年来，中国的住宅品质有了很大的提高，但是质量的缺陷还是十分明显的。我们比较注意住宅和小区的包装，包装得花花绿绿，看外面的装饰景观弄得很不错的，实际上我们的内在品质不高，特别是能耗和其他的指标跟发达国家相比差距不小。所以提升住宅的品质，迫在眉睫。

　　现在城市每年竣工面积多达6、7亿平方米的住宅，量很大，这些住宅的品质到底如何？从节能来说，新建住宅目前只有5%符合国家节能的规定，所以差距太大了。

　　提高住宅质量的途径，就是推进住宅产业的现代化，我们要建立起一个完整的住宅产业体系，我们要抓示范工程要抓产业化的基地建设，要抓住宅的认证和准入，还有节能的评定。工作是很多的，通过抓住宅产业现代化，把中国人建造房子品质给提起来。这个也是建设和谐人居节约型社会，环境英豪型号社会非常重要的一个环节。因为每年大量的建设项目主要是在住宅。

　　另外还必须形成健康文明、节约资源的消费，大家知道，在今年的136次国务院常务会议上，国务院提出要引导消费模式的问题，这个问题我觉得很重要，就是要屏弃那种贪大、超前、摆阔、炫耀的不良的消费倾向，形成合理适度、梯度渐进、健康文明，节约资源的消费模式，是一种绿色的消费理念。

　　这个里面，特别要强调的是，在户型的问题上，提倡要多建中小户型，但是近中小户型不等于是降低了居住标准和生活质量，我们的理念是中小户型、高舒适度。房子不是很大，但是特别好用，特别舒服，我觉得这样的理念，是符合中国国情的，中小户型高舒适度，要做到这一点，我们希望建筑师、工程师要做精密设计，最近我们组织了90平方米户型的创新设计竞赛，出现了一批户型不是很大，90平方米以内，但是由于采用了精密设计，大家认为户型都是比较好的。

　　只要能够更新理念、优化方案、集成技术、精打细算，我们完全可以在中小户型中打造高品质的住房，可以满足人民群众当前的住房需求，也有比较强的适应性，创造高质量的住宅品质，我相信通过各方面的协同努力，我们构建和谐的人居是指日可待的，谢谢大家。