年报观察 | 滨江服务要先做大

观点网 3月25日，滨江服务发布2023年度业绩报告。

年报显示，滨江服务收入28.09亿元，较去年同期增长约41.7%；权益股东应占净利润约为4.925亿元，同比增长约19.6%。

此外，滨江服务2023年实现每股基本及摊薄盈利人民币1.78元，较2022年人民币1.49元增长约人民币0.29元，增幅约为19.5%。

收入增长背后，利润数据则有所下滑，于2023年内，滨江服务净利率仅17.9%，较去年同期下降3.2个百分点。

毛利率起伏

从业务板块收入来分析滨江服务这一年，可以直观感受到集团的三类业务收入均有增长。

其中，物业管理服务于2023年实现收入约15.49亿元，较2022年收入增长约29.9%；非业主增值服务于2023年实现收入约5.8亿元，较2022年增长约7.5%；占总收入约20.7%；5S增值服务收入较2022年增长达到172.5%，实现收入约6.78亿元，占总收入比例的四分之一。

虽然不及物业管理业务的比重大，但收入增长速度可见一斑。

资料显示，滨江服务5S增值服务体系包含优家服务、优居服务和优享生活服务三个条线。优家服务主要提供一手及二手物业销售、租赁代理服务和车位及储藏室服务；优居服务主要提供家装服务和设备设施更换升级及维修服务；优享生活服务主要提供居家生活服务。

从业务数据来看，优居服务板块的收入增长幅度较高，营收0.49亿元，同比增长20.4%；而优家服务营收接近1亿元亿元，同比增长14.4%。

收入逐年上升，至于利润方面，滨江服务报告期内实现净利润约5.03亿元，较2022年增长约20.1%；公司权益股东应占本报告期内净利润约为4.92亿元，较2022年同期也增长约19.6%；实现毛利约6.95亿元，较2022年增长约17.5%。

观点新媒体也观察到，2023年滨江服务净利率与毛利率均有下滑趋势：净利率约为17.9%，较2022年同期约21.1%减少3.2个百分点；毛利率约为24.8%，较2022年毛利率约29.9%下降了5.1个百分点。

针对利率下降问题，滨江服务执行董事、主席兼行政总裁余忠祥在3月26日召开的业绩会中进行了回应。

他表示，滨江服务先要做大再做强。在拓展过程中，首先要保证项目能够符合公司的要求，同时可以保障一定的利润，“虽然毛利率会有下降，但对公司的发展是正向的。”

从业务板块来看，2023年滨江服务毛利率下滑也与集团内业务调整相关。

以物业管理服务为例，毛利同比增长24.4%至2023年的2.84亿元，但毛利率较2022年减少0.8个百分点，下降与该集团加强管理投入有关；5S增值服务毛利增长82.3%至2.19亿元，但毛利率则由2022年的48.3%下降至2023年的32.3%。

滨江服务表示，该板块毛利下降主要是由于毛利率相对较低的优居服务中硬装服务发展迅速，相关占比提升。

但非业主增值服务的毛利不升反降，由2022年的2.43亿元减少20.9%至1.92亿元，毛利率也较2022年减少11.9个百分点。

值得注意的是，2023年滨江服务其实还新增了几项非业主增值服务，这一变化可从板块收入上升中体现。因此，板块内毛利率下降与针对非业主增值服务收入的调整有关。

持续外拓

自成立以来，滨江服务不免被市场戴上“滨江基因”的帽子，在以往商业行为中，扩张战略偏谨慎、保守。

但从近年公开发布的年报可知，对于第三方拓展业务的重视程度进一步提升。

2023年，滨江服务在管建筑面积5480万平方米，同比增长30.7%。其中，来源于独立第三方的在管建筑面积为3100万平方米，占总在管建筑面积比例已超二分之一，达56.5%，较2022年同期上升1.5个百分点；净增加在管建筑面积1290万平方米，来源于独立第三方占比也达到61.3%。

余忠祥于业绩会上称，2024年滨江服务的拓展目标是在现有在管面积基础上确保增长20%，争取30%。

对滨江服务2024年拓展预测的基础，主要源于一贯的拓展习惯：2023年底，该公司合约及在管面积占比前五的地区为杭州、金华、嘉兴、绍兴和宁波，基本都在大本营或大本营周边，提升当地市场份额更加有把握。

此外，2023年滨江服务还在继续尝试拓宽与战略合作方的项目合作，截至年底，合约项目遍布浙江、上海、江苏、江西、广东及海南等19座城市，新增了两家第三方战略合作方。

于报告期内，滨江服务新增第三方项目中，来源于战略合作及合资公司面积占比约43%，来源于存量盘拓展的项目面积占比约57%。

与往年一样，今年滨江服务还是在年报中尽量淡化与滨江集团的关联业务。而滨江服务关联公司滨江集团的发展大盘较为稳定，前期也在支撑滨江服务的发展。

因此，滨江服务新增在管面积有约40%来源于滨江集团。占总收入55%的物业管理服务板块营收中，向滨江集团或联营公司提供物业管理服务所产生的收入为7.59亿元，占2023年该业态收入的49%。

但与此同时，母公司在业态上不断寻求多元，也有可能为滨江服务带来新契机。

2023年三季度，滨江集团重启代建业务，对于滨江服务而言无疑是一次拓展业务的良机。

谈及2024年滨江服务的目标，戚金兴也在业绩会中称，目前滨江集团有十几项代建项目在谈，这也会给滨江服务带来很大的机会。

同时，他从5s增值服务业务细分角度解答了滨江服务在第三方外拓中的计划：“一方面和优秀的软装企业加大合作；另一方面还要扩大到非滨江集团的楼盘，向整个二手市场覆盖。”