REITs红了 | 丰树REITs+基金扩张样本

编者按：公募REITs试点继续扩容，随着消费基础设施REITs正式落地，房地产行业迎来了前所未有的机遇。

这场变革，与经济复苏、行业调整的大环境完美匹配，将成为相关企业完成转型的重要契机。或许，这也是房地产行业走向转型升级、高质量发展的一条合适新路径。

随着公募REITs试点逐渐走向更大天地，观点新媒体策划和推出系列深度报道——“REITs红了”，选择一批正在或即将在REITs领域大展拳脚的标的，通过采访、研究和分析，探寻REITs背后的资产故事与企业逻辑。

观点网 20世纪末期，亚洲金融危机阴霾使得各国家和地区不动产市场不景气，许多开发商面临严重的流动资金紧缩。在这样的背景下，日本、新加坡、韩国、中国香港等国家和地区开始陆续引入REITs制度，以提振房地产业，走出经济低迷。

新加坡第一只REITs——凯德商用新加坡信托于2002年7月在新交所主板成功上市。至2008年，新加坡REITs市场经历了一个迅速增长的阶段。再到2023年9月末，新加坡有42只上市REITs，总市值超过930亿新元（约695亿美元），是亚洲除日本外的最大REITs市场。

新加坡房企大多采用轻资产扩张的方式，“私募基金+REITs”的双基金模式是最主要金融战略。这一点上，同为淡马锡控股下的凯德和丰树集团并没有多少差异，二者都会通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，从而实现低杠杆的稳健增长。

限于国土面积小，新加坡大部分的房产已经实现证券化或是由大型房地产公司或财团所持有，所以从REITs市场发展早期就锁定了跨境多元化资产类别的方向发展。

数据显示，截至2022年10月，超过90%的新交所上市REITs投资组合里持有新加坡以外的资产，只有3只持有的是纯新加坡资产。

丰树集团的扩张也显现出上述特点，目前管理着三只在新交所上市的REITs和八只房地产私募基金，资产遍及全球13个市场，类型也是涵盖了办公楼、零售、物流、工业、数据中心、住宅及学生住宿物业等。

熟练的资本运作

淡马锡于2000年成立了丰树产业私人有限公司（丰树集团），至2007年，丰树集团所拥有的资产总值达45亿新元，在亚洲六个国家管理17亿新元的资产。

彼时，丰树定位自己是一个泛亚房地产集团，目标是成为一家领先的房地产资本管理公司，扩大自有资产以及受托管理的资产。

截至2023年3月31日，丰树集团经营管理资产总额为774亿新元，遍及全球13个市场，涵盖办公楼、零售、物流、工业、数据中心、住宅及学生住宿物业等类型。

图1：截至2023年3月31日止丰树集团资产分布 数据来源：企业公布

从路径上看，基金化是支撑丰树集团资产管理和规模扩张的最主要金融战略。截至22/23财年末，丰树经营管理的774亿新元资产中，有77.7%（超过602亿新元）通过旗下三只REITs和八只房地产私募基金持有。

据了解，早先丰树集团的私募基金主要聚焦在亚太市场的开发投资及其他机会型投资。

例如在2008年4月设立的丰树印中基金（Mapletree India China Fund），主要关注于中印两个新兴市场商业综合体项目的开发机会把握，共募集了11.57亿美元的承诺资本金，丰树集团持股43%，总期限超10年。

基金成立时以西安未来城和佛山南海商业城开发项目为种子项目，最终投资了中国内地6个一二线城市和印度1个一线城市商业体。

类似的开发项目由于期限较长，丰树集团在这类基金中持股比例也较高。此后设立的第二只聚焦中国市场的私募地产基金丰树中国机遇基金II（MCOF II）中，丰树集团持股36%，该基金期限9+1+1年，种子项目为上海和佛山两处综合体开发项目。

2014年前后，丰树集团私募基金战略转向发达市场的核心增益型资产，基金期限有所缩短。

丰树集团总裁邱运康曾在采访中表示：“我们需要优质资产来实施集团以资本管理为中心的商业模式。为了确保所建立起的强大投资组合能够吸引资本市场，这类资产必须具有合适的租期和租金。”

2014年，丰树集团完成聚焦日本物流地产定制开发项目的私募基金Mapletree’s Japan-focused logistics development fund (MJLD)募集，获得承诺资本510亿日元，丰树集团在其中持有38%份额。

2015年，丰树集团开始扩张欧美市场，并在2017年完成聚焦英美学生公寓市场的私募基金丰树全球学生住宿私募信托（MGSA）募集，获得承诺资本5.35亿美元。

2020年4月，聚焦欧美物流地产的私募基金丰树美国和欧洲物流私募信托（MUSEL）完成募集，最终募资18亿美元，其中丰树集团持有34%份额。

以MGSA为例，为支持该基金发起，丰树集团在2016年时便以自有资金在英国购入12所核心大学附近的25处学生公寓项目，共6000张床位；在美国购入了7处一类大学附近的学生公寓项目，共约6000张床位。这些资产也在MGSA完成募集时被全部置入，丰树集团保留了在基金中35%的份额。

除了保留基金份额，获取服务费和业绩报酬，丰树集团通常会将集团或部分私募基金的资产置入上市REITs，以帮助集团轻化资产负担，同时实现资产的长期持有和稳定的管理规模。

此外，旗下REITs平台也经常收购第三方资产，扩张规模，获取丰厚回报。

图2：丰树集团近些财年服务费收入情况 数据来源：企业公布

REITs助力扩张

目前丰树集团管理着三只在新交所上市的REITs，分别为2005年7月上市的丰树物流信托（MLT）；2008年7月与巴林投资基金Arcapita共同设立的私募信托丰树工业信托（MIT），后于2010年10月转为公募；以及2022年由丰树商业信托及丰树北亚商业信托合并而来的丰树泛亚商业信托（MPACT）；当前市值分别为77.98亿新元、64.62亿新元及70.87亿新元。

据了解，丰树集团在MLT及MIT中分别保留有32%、31%的权益。新交所公开资料还显示，三只上市REITs的前五大股东均有淡马锡、贝莱德、先锋集团以及挪威银行的身影。

MLT及MIT曾位列新交所市值最大的三家工业信托。其中，MLT主要聚焦亚太地区仓储物流设施，截至2023年3月31日管理着位于新加坡、澳大利亚、中国内地、香港、印度、日本、马来西亚、韩国和越南的185物流物业，总建筑面积790万平方米，投资组合估值为128亿新元。

图3：丰树物流信托22/23财年各地区收入及管理资产占比情况 数据来源：企业公布

与之形成对比的，MLT上市时共持有15处新加坡物流仓储设施，总可出租面积79万平方米，物业总值4.22亿新元。

从2005年开始，丰树集团首进中国市场，物流资产便是投资的重点。截至22/23财年末，丰树集团774亿新元经营管理资产中有304亿新元是物流经营管理资产，占比达到39.27%，使其成为全球领先的物流企业之一。

中国又是丰树集团最大的海外市场之一，截至2023年3月31日，中国内地和香港占丰树集团自有和托管资产总额的24%，约187亿新元。

年报显示，MLT截至22/23财年末于中国内地和香港管理着52项优质物流投资组合，其中大部分位于或靠近主要城市中的大型工业区、港口或航空港区等优越位置。

在丰树集团开发并持有核心资产（build-to-core）的策略下，自设立以后已将42处中国内地项目置入MLT，项目以一二线城市及华东地区部分三线城市为主，其它三四线城市物流项目尚未达到REITs标准。

据中金证券统计，MLT截至2021年8月，共开展了10轮扩募，累计募资30.4亿新元，具体形式包括公开市场发售、私募募集、以及优惠配售。在原始权益人资产高效运转的过程中，

伴随着管理规模不断增长，NPI（财产净收入）、DPU（每单位分配）与股价也保持稳定增长，近五年DPU年复合增长率3.21%，股价（后复权）自2005年7月27日至2023年6月20日，累计增长357.63%，年复合增长率约9.36%，给客户带来了长期收益。

MLT22/23年财报中还介绍到，将通过增值收购、战略资产增强计划和选择性撤资，继续增强投资组合的弹性和未来准备能力。

据悉，19/20财年，MLT在马来西亚、越南、中国、日本和韩国收购了九个现代物流地产，并首次远期购买了澳大利亚的物流地产。同期，MLT剥离了六处建筑规格较旧的房产，以使得投资组合年轻化。

2023年3月30日，MLT宣布拟以共9.044亿新元收购位于日本（6个）、澳大利亚（1个）和韩国（1个）的八个现代物流地产。23/24财年第二季度完成马来西亚、新加坡和日本的四处资产的脱售，平均溢价为估值的13%。

MLT23/24财年第二季度报告显示，投资组合入驻率维持在96.9%，到期的租约中有89%续约，加权平均租赁期限为3年。其他地区如马来西亚和中国香港均录得正向续约租金调整率，分别是3.2%和16.5%。按收入计算，MLT投资组合中约有四分之三与消费服务有关，前三大租户所在行业为食品与饮料(20%)、必需消费品(19%)以及电子与信息技术(13%)。

此外，数据中心也是近些年较为热门的投资标的，丰树集团关注这一热门工业地产较早，在MIT成立之时便斥资17.1亿新元收购了64处新加坡本土的工业地产项目。

2010年转为公募之后，MIT又收购了丰树旗下私募基金Mapletree Industrial Fund（MIF）的另外6处物业资产，总计持有新加坡70处工业物业项目，总建筑面积150万平方米（净可租赁面积110万平方米），总市值约21亿新元。

MIT的22/23财年报告显示，截至2023年3月31日，多元化投资组合包括新加坡的85个资产和北美的56个数据中心，分别占管理资产的49.7%和50.3%，这141处房产的总估值约为87.251亿新元。

从物业类型上看，MIT主要拥有6类物业：数据中心、平层厂房、高科技建筑、多层厂房、商业写字楼和轻工业建筑。

今年以来，MIT完成一次私募配售，募资超过2亿新元旨在为收购日本大阪一处新建数据中心提供部分资金，收购对价为520亿日元（约合5.079亿新元）。这同时也标志着MIT首次进军日本数据中心市场，收购完成后，日本市场将约占MIT总资产管理规模的5.5%，北美和新加坡市场将分别占其余47.6%和46.9%。

据了解，数据中心作为一个典型重资产行业，从目前上市的相关企业发展历史看，都是从轻资产转向重资产的路径，核心原因在于企业发展初期没有很强的资本实力，在上市拓宽融资能力后，企业开始自建或杠杆收购数据中心，形成了大量符合公募REITs标准的资产。

而丰树集团具有数据中心的开发能力，目前正在开发香港地区首个数据中心，该项目用地为2021年8.13亿港元竞得的香港粉岭上水市地段第268号用地，占地逾4000平方米，规划建筑面积20140平方米，设计电力容量可达50兆伏安，计划于2025年建成并出租给终端用户或数据中心运营商。

多元化拓展中

多元化的收入来源，使丰树业务能够适应不断变化的宏观经济环境。

同时，丰树集团坚持具有正确的核心竞争力并拥有多元化的经验，这让过去这些年在复杂多变的大环境下，依然在全球主要市场房地产领域中稳步增长。

目前丰树集团尚处于第三个五年计划之内，根据19/20年年报的表述，将持续稳定扩增位于全球的创收型资产组合，会将投资视野投向亚洲以外的区域，还会大力进军澳大利亚、欧洲、英国和美国等发达市场。

2022年12月，丰树集团推出首只开放式中国物流基金——丰树中国物流私募基金（MCLIP），初始资产由中国主要城市的43个甲级物流项目组成，总可出租面积约为300万平方米，将主要为第三方物流、电子商务、新能源以及新零售等企业提供物流服务。

此前在中国市场上，丰树集团曾在商业和写字楼资产上做减法。如在2018年-2020年间，分别出售了上海怡丰城及相邻办公大楼、佛山南海怡丰城、北京海淀方舟大厦……

上述数宗交易中，丰树均获得了高额的利润回报，但这也说明彼时在华运营这类资产的能力尚未完全体现。

以佛山南海怡丰城为例，该项目被出让予中海地产，之后更名为“南海中海环宇城”，交易对价未公布，项目体量12万平米。在该项目出售之后，丰树于中国便再无怡丰城。

彼时高力国际中国区董事总经理邓懿君表示，像丰树这样的全球性开发商，会定期评估项目价值，将一些能全部租满的资产挪到基金里面，通过公募基金形式在新加坡上市；如果资产不适合长期持有或者上市的话，就会陆续出售掉。

但对于丰树集团来说，商办依然是多元化战略的重要组成部分。

为此，丰树集团在2019年以总价约10亿新元收购澳大利亚、爱尔兰和波兰多个办公楼项目；同年11月份，推出一只新的私募基金——丰树澳大利亚商业私募信托（MASCOT），覆盖资产组合包括10栋位于澳大利亚的甲级办公楼，经营管理资产总额达13亿新元。

到2022年，丰树集团还将在新交所上市的丰树商业信托（MCT）和丰树北亚商业信托（MNACT）合并，组成丰树泛亚商业信托（MPACT），用于管理位于新加坡、中国内地、中国香港、日本和韩国的商业和零售物业。

管理层对此解释称：“在新加坡面临的机会越来越有限，必须放眼海外以确保未来的增长。因此，面向具有共同背景和熟悉程度的亚洲地区进行海外扩张是必要的。需要一个具有广泛规模和影响力的现成平台。两只信托的合并正是实现了这一点，在亚洲主要门户城市提供了现成的立足点，这将成为未来增长的跳板。”

截至2023年3月31日，MPACT资产组合包括位于亚洲五大主要门户市场的18项商业物业，其中新加坡5项，香港1项，中国内地2项，日本9项，韩国1项，总可租赁面积为104万平方米，总资产价值约166亿新元。

22/23财年，MPACT收入为8.262亿新元，同比上升65.4%；财产净收入6.319亿新元，同比上升62.6%。可分配给单位持有人的金额4.456亿新元，同比增长40.6%；每单位可分配金额9.61分，同比增长0.8%。

数据来源：企业公布 观点指数整理

财报解释，这一增长主要得益于通过合并收购的财产的贡献，以及核心业务的更高收益。

值得注意的是，财报提到MPACT的核心资产新加坡怡丰城和丰树商业城（MBC）继续提供了稳定的收入来源。22/23财年，两家公司的总收入和财产净收入合计为4.458亿新元，同比分别增长11.5%和11.3%。这些分别占总收入和财产净收入总贡献的约53%和54%，巩固了MPACT的整体稳定性。

而香港的零售商场又一城以及MPACT的两个中国内地物业，合计总收入和财产净收入的贡献分别为2.128亿新元和1.644亿新元。

另外，MPACT的投资组合在年底实现了95.4%的高承诺入住率。同时，MPACT零售租赁保留率为55.1%，办公楼和商业园区租赁保留率为72.4%，使得22/23财年的整体投资组合保留率为69.8%。

除大中华区外，所有市场的租金均出现正增长，导致投资组合租金较去年同期上涨0.7%。

据了解，怡丰城（Vivo City）和丰树商业城（MBC）均为丰树集团开发，前者是新加坡最大的零售和生活方式目的地，该购物中心可出租面积为1068057平方英尺，包括一座三层购物中心和两层地下层，以及一个八层附楼停车场。

凭借新加坡在新冠疫情后的复苏势头，22/23财年租户销售额突破10亿新元，创下历史新高，超过疫情前的水平。

丰树商业城是一座甲级规格的优质大型综合办公、商业园区和零售综合体，位于新加坡亚历山大片区，项目由一栋办公楼和七座商业园区组成，并辅以零售和餐饮集群，总共提供2891708平方英尺的高级办公空间、商业园区和辅助零售空间。

2019年11月，丰树商业信托（MCT）以15.5亿新元从丰树集团收购了丰树商业城二期，标志着丰树商业信托全面整合了位于亚历山大区的所有资产。

另外，香港又一城（Festival Walk）疫情后也有所改善，22/23财年实现总收入8.33亿港元（1.46亿新元），财产净收入6.24亿港元（1.09亿新元），承诺入住率99.6%，购物者流量和租户销售额分别同比增长16.0%和9.3%。

资料显示，香港又一城1998年11月开幕，由太古地产和中信泰富合资兴建，曾由前者负责全权拥有及管理。2011年7月，太古地产宣布188亿港元出售又一城予丰树集团，当时成为香港历来成交金额最高的单一物业买卖，而后又成为丰树大中华商业信托主要持有资产。

截至23/24财年第二季度财务数据发布，丰树集团三只上市信托在全球经济放缓的背景下，业绩表现依然反映了运营韧性。

图5：丰树三只信托23/24财年Q2的运营情况 数据来源：企业公布

丰树集团在22/23财年报告中表示，丰树物流信托、丰树工业信托和丰树泛亚商业信托将继续保持交错的债务期限结构，以及充足的债务净额和未提取的承诺贷款，以提高集团的财务灵活性。

除此之外，丰树集团总裁邱运康称，23/24财年丰树集团将把重点放在经济增长预期相对强劲、风险回报比更为有利的亚洲地区。同时在未来一年发行更多私募股权基金，并继续专注于项目开发，以确保获得更高的长期回报。

REITs红了 | 一场前所未有的变革正在开启。