观点直击 | 华南城:保持流动性是首要任务(实录)

观点地产网

2021-11-30 22:01

  • “及时调整运营策略,全力推进资产去化,把现金流放在首要位置,加快资金回笼,同时提升运营管理水平,降本增效。”

    观点地产网 11月30日下午,华南城控股有限公司通过视频及电话形式召开2021/2022财政年度中期业绩发布会。

    距离上次业绩会过去半年时间,管理层内部也发生了变化。前行政总裁赵立东于8月份辞任后,执行董事兼集团运营总裁耿梅肩负行政总裁的工作至今。

    主席兼执行董事郑松兴并未出席,由耿梅带领执行董事郑嘉汶、首席财务总监陈茂昌等介绍业绩情况并答记者问。

    同样经历严峻的经济形势和新冠疫情考验,华南城2021/2022财年中期业绩表现并不如上一财年理想,合同销售、收入、EBITDA、毛利率等多项指标都出现下滑。

    “困难”两字被管理层多次提及,如何克服,以保持公司的安全稳定运营?

    当下,保持流动性是华南城首要任务。

    耿梅称:“及时调整运营策略,全力推进资产去化,把现金流放在首要位置,加快资金回笼,同时提升运营管理水平,降本增效。”

    毛利率承压

    上半财年,华南城实现收入61.66亿港元,同比下降13.2%,其中持续性收入录得16.83亿港元,同比增长27.2%,保持较稳定的增长;而物业销售及融资租赁收入录得44.83亿港元,同比下降了22.5%,其中销售物业收入录得38.96亿港元,同比减少了32.6%。

    具体来看,期内华南城完成合同销售70.2亿港元,比去年80.7亿港元跌幅13%。其中一季度维持40亿合约销售,且同比上涨8.4%;主要变动出现在8-9月份。

    首席财务总监陈茂昌指,因郑州突遇百年大雨,郑州市场受到一定影响,楼盘交付有所延误,且有两到三周的时间售楼处无法正常运营;此外,西安、哈尔滨等地也在期内断断续续有小规模的疫情反复。

    就目前而言,华南城整体业务受经济形势影响较大。根据财报所指,国际贸易环境对华南城跨境电商产业发展带来不稳定因素,前期针对电商产业的扶持及投入成效受到影响。

    此外,疫情反复进一步加大商贸产业运营难度,集团布局的多个项目包括郑州、重庆、哈尔滨等均受影响,其中重点项目郑州华南城的正常运营长时间受到较大影响。

    从盈利指标看,期内华南城EBITDA摊销前的利润30.41,同比减少6.5%,母公司应占核心净利润6.5亿,同比减少11.6%,但在会计准则下的净利润6.6亿,同比基本是持平的;核心净利润率则为10.5%,同比增加0.2个百分点,

    值得注意的是,期内毛利率36.6%,同比下降1.4个百分点,据管理层介绍,主要是建筑成本(原材料、建筑工人)上升,而售价涨幅不足以抵消成本上升。

    对比2017-2021四个财年,华南城毛利率分别为43%、43%、45.7%、43.7%。因较为特殊的“商贸物流+”产业运营模式,华南城毛利率相比一般房地产公司一向较高,但不可否认其毛利率存在持续下行的压力。

    “这与过去几个半年大概在同样一个水平”,展望下半年及下个财年,陈茂昌认为,毛利率可能会进一步受到压力,主要因市场需求疲软,售价上调有压力。

    市场等客观因素影响之外,因华南城正把去库存减负债、保持集团的流动性作为首要任务,而“去库存就难免会减价,对毛利率、净利润率也可能会产生一点影响”。

    不拿地、债务置换

    为保流动性,华南城一方面限制土地投资,另一方面在融资和债务结构上有所变化。

    拿地方面,陈茂昌表示:“今年没有新增土地,也没有计划,因为我们觉得市场的形势还是不明朗,所以采取比较保守的经营方针。”

    据了解,华南城土储以住宅及商业为主,目前还有未开发土地1650万平方米,管理层认为这已经足够,可供应未来三到四年的销售。

    财报透露,按照公司的商业模式,未来将保留若干物流及仓储设施、酒店等商业物业及商品交易中心商铺作为自营或长期出租用途,以获得稳定持续性收入以及资产增值,余下商品交易中心商铺及住宅配套将逐步出售,为集团发展提供所需的现金流。

    截至2021年9月30日,华南城总计息债务为366.077亿港元(2021年3月31日:373.454亿港元),资本负债比率为63.9%,同比下降3.7個百分點;于期末计息银行及其他借贷合计为221.764亿港元。

    值得注意的是,由于资本市场情况的变化,加权平均融资成本上升至8.51%(2021年3月31日:8.39%),其中境内公司债券及优先票据的融资成本分别为8.0%及10.5%。

    受限于近来境外资本市场波动,华南城期内将融资活动从境外转向了境内。

    9月份标普报告中曾指出,融资渠道变窄以及华南城现有优先债券的收益率升高,该公司可能无法以合理成本进行再融资,并可能需要动用现金来偿付境外到期债务,这将对公司流动性状况产生负面影响。

    陈茂昌在会上则强调,华南城在寻求“一步步减少对境外融资的依赖”。

    据其介绍,从2019、2020财年开始至今,华南城已经取得了银行同意人民币82亿人民币的长年期固定资产抵押融资,其中超过95%是超过10年期的。

    这主要是为了完善债务结构,截至9月30日,华南城长短债比例是6:4,相比截至3月31日的5.6:4.4,短债比例有所下调。

    整体而言,由于近来美元债市场较为波动,上半年华南城维持内地回购和归还美元债券跟支付美元债,一共6.5亿美金。

    陈茂昌指后续还会“继续回购债券并注销,但要看时机”。

    业务与增长

    期内,华南城持续性收入16.8亿,对比去年同期有27.2%的增长。对此,管理层表示“这是令人满意的增长”。

    具体而言,租金收入、物业管理、仓储物流、奥特莱斯各项业务收入分别增加23.3%、9%、12.5%和3.2%。

    陈茂昌介绍,商业管理板块方面,华南城也正在引进一些比较成熟的战略合作伙伴,比如9月份开幕的深圳万达广场。据了解,该万达广场建筑面积达30万平方米。

    物业管理板块方面,目前总在管面积大概1600万平方米,上半财年有9%的收入增长。

    陈茂昌续指:“今年开始该业务在郑州、西安等地布入停车场自动化收费系统”,据介绍,该系统在此前已应用至深圳项目,每年录得1000万元停车费收入。

    仓储物流方面,华南城期内在深圳落成一个5万吨容量的冷库,出租单价超80元/平方米,出租率为100%。

    “未来我们还会再寻找更多冷链方面的投资,包括升级仓储物流资产;另外,也会积极引进其他策略合作伙伴,把剩余一些仓储物流土地开发升级。”

    关于奥特莱斯商城方面,项目均布局在华南城主要经营的八座华南城(分别位于深圳、南昌、南宁、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆),受疫情影响7-9月出现销售疲软,但整体在上半财年录得83.7亿元,同比增加3%。

    至于物业板块和商业管理板块分拆上市的计划,今年6月,管理层曾表示,为了将股东利益最大化,华南城仍在考虑是将资产IPO分拆上市,或是引进其它战略伙伴共同合作。

    分拆计划的进展如何,本次业绩会上并未被提及。至于未来展望,“持续性收入的增长目标依旧是不低于每年20%”。

    以下为华南城2021-2022财政年度半年业绩发布会问答实录:

    现场提问:最近有一些房地产公司爆出没有如期兑付理财产品的问题,请问公司有没有理财产品?是否有表外债?

    陈茂昌:公司没有任何理财产品,也没有表外债,所以基本上流动性方面不会受这方面的产品影响。

    可以这样说,我们的资产负债表是比较透明和易于理解的。

    现场提问:公司对下半年销售市场、主力市场融资情况的判断是什么?

    陈茂昌:下半年的销售市场我们觉得还是不容乐观,整体上消费者、潜在买家信心还是不足的,很多采取观望态度,这也是因为近期有比较多房地产公司出现流动性问题,造成市场普遍信心不足。

    我们觉得,买家观望现象在未来几个月还是不会改变的。

    土地市场方面,公司还是采取比较保守的态度,上半年没有采购任何土地,目前土地储备足够未来三年开发,下半年也没有大规模补充土地的计划。

    融资方面,我们认为下半财年境外美元债市场还是维持较为停顿状态,所以未来需要通过自身现金流以及境内融资去补充。

    当然境内融资还是有一些挑战性的,我们看到10-11月份有一些银行方面较为放松的政策出来,主要目标还是按揭、放款。对于企业其他贷款来说还是比较紧张,我们会努力把这个缺口补上。

    现场提问:2021上半财年华南城毛利率和核心净利润是36.6%和6.5亿港元,对比去年呈下跌状态,具体原因是什么?预计财年末能否维持同样水平?

    陈茂昌:毛利率下跌的原因,首先是最近一两年建筑费用的单价越来越高,比如钢筋水泥、建筑工人的工资水平上升,但是售价没有很大的涨幅,涨幅不够抵消建筑成本的上升,所以毛利率有一定压力。

    预计未来下半年以及下一个财年,公司毛利率还是有比较大的压力。原因是预售售价没有调升,预计还有一点点下调,但是建筑成本预计不会有下降的趋势。

    毛利率受压的同时,我们会全力推动销售。因为维持流动性是最重要的任务,净利润会尽量保持在较合理水平,通过成本控制来达到这个目标。

    撰文:林海研    

    审校:徐耀辉



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