9月商办运营商发展报告·观点月度指数

观点指数 9月，商办市场开发和投资较前几个月冷静。办公楼新开工面积、销售额等数据的增长有所放缓。一二线城市租金水平整体波动不大，且随着前面数月的调整恢复，以价换量的行为有所减少。

交易市场上港资较为活跃，长实、希慎及新世界等月内均有涉及商办资产的交易。

长实出售了持股六成的上海世纪盛荟广场予希慎，两者在内地市场上一退一进。此外，新世界也向投资机构出售武汉光谷项目写字楼。

月内，新近入市项目在租赁上都有不错表现。从企业的项目打造和招商引入中可以发现，契合经济发展、注重市场和客户需求是当下写字楼较为突出的特点。

市场趋于平稳冷静，港资买卖优质资产

9月，全国新开工写字楼面积录得3847万平方米，累计增长-20.3%，竣工面积则为1662万平方米，累计增长17.4%。从以上两项开发端数据可以看出，目前办公楼开发的增长速度已经趋稳，环比差别不大。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

开发投资上，9月办公楼开发投资额录得4446亿元，累计增长-0.5%，年内首次录得负数增长，说明投资者对于办公楼投资的热度有所降低，过去盲目开发的情况有所好转。

而销售额累计值则为3179亿元，累计增长0.5%，相比前几月增速有所减缓，办公楼的销售市场整体处于理性状态。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

租金水平方面，除个别城市外，大部分城市的租金水平环比变动不大。

一线城市中，除北京外，其余三个城市的租金环比上月有所下滑，但最大降幅不超过5%。截止9月，一线城市中租金最高的是北京，为5.55元/平方米/天，二线城市中租金最高则是无锡，为2.46元/平方米/天。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

月内大宗交易依然活跃，公开市场上录得2宗商办资产大宗交易，卖方均为港资企业。

长实出售了旗下持股60%的上海世纪盛荟广场，买方希慎兴业则拟以35亿元价格收购，长实按股权可从中获利21亿元。该物业位于上海市新闸路668号，位置条件较为优越，为已竣工写字楼/ 商铺混合用途发展项目，建筑面积约为8.65万平方米。

长期以来，长实在国内积累持有不少资产，但近年来频繁出售内地项目。此次出售除了是正常的销售业务开展外，也有资产优化、回笼资金的考量。值得注意的是，随着近年来陆续出售内地资产，截止上半年长实在内地持有的投资物业所剩无几。

另一在内地投资的港资新世界，也完成出售武汉光谷新世界项目一栋写字楼，收购方为新加坡知名投资机构。作为交易标的T1写字楼总建筑面积约8.2万平方米，楼高230米，是光谷首个高端写字楼产品。

而上月，由新世界集团开发，位于深圳前海自贸区的前海周大福金融大厦南塔也顺利完成网签，将在建成之后整体出售给世界五百强金融机构。

以上两个出售项目，预计未来仍将由周大福及新世界集团持有运营，继续发挥其商办运营能力，也能减少相应的资金压力，赚取运营收益。

入市新项目表现突出，物业打造契合市场需求

随着前滩太古里的开业，楼高280米的配套超甲级写字楼前滩太古中心也披露了租赁方面的成果。该项目自2020年7月竣工入市以来，已引进普华永道、武田制药等诸多国际知名企业进驻，出租率达83%。

太古地产在内地运营的商办项目数量不多，但租金、出租率以及优质租户等表现均不错。除项目条件优越外，较高出租率背后还有太古突出的运营能力。据2021中报数据，目前落成运营的写字楼主要有广州太古汇、北京颐堤港以及上海兴业太古汇，最高出租率达99%。

月内，体量约23万平方米的广州环贸中心也正式揭幕。项目包含超甲级商务办公、购物新中心环贸天地、雅诗阁服务公寓及越秀星廷公寓等多元业态，其中写字楼部分代表越秀商投目前的3.0商务标准，为目前最新开业的商办项目。

契合经济发展、注重市场和客户需求是当下写字楼较为突出的特点。该项目通过“产业+商业”的融合革新，引入数字经济、科技金融以及高端服务产业。目前，广州ICC已引入多家世界500强及行业龙头企业，其中包括中国建筑上海设计研究院、渣打大湾区中心项目、亚信科技等各行业的优质企业，且总体上与其数字经济、科技金融的定位相符合。

这对于产业集聚和发展起到积极作用，也说明了写字楼的打造发展愈发顺应当下国内的经济发展趋势。

相关数据显示，“十三五”期间，我国数字经济增速超过了16.6%，其中数字经济成为大湾区核心经济增长点之一。2020年，湾区经济总量达11.5万亿元，世界500强企业21家，此外广东有5.3万家国家级高新技术企业。

另一方面，新项目的开业也能巩固和扩大越秀商投在广州写字楼市场的地位，其在广州中轴线已持有运营6座综合体及写字楼地标物业。

此外，由华润置地和上海地产集团共同打造的陆家嘴滨江中心也于三季度入市。该项目为8栋现代化智能楼宇组成的商务地标，由华润万象生活运营，目前顺利签约了中法合资基金企业浦银安盛总部、山西证券、融资租赁公司芯鑫租赁等，同时引入新经济行业的盒马鲜生总部以及文化集团阅文集团。

随着新兴头部企业纷纷入驻，项目正逐步形成产业集群趋势，对自身竞争力提升以及区域经济发展起到一定作用。

如今，现代多元办公需求对写字楼项目提出越来越多要求，既要占据中心区位、兼顾高效便捷与低碳环保，又能提供优质人性化服务，这对运营商而言是不少的挑战。未来，企业仍需在软硬件升级上下更多功夫，以实现优质租户的持续引入。