IPO新股报告 | 小型物管企业宋都服务破发跌宕

观点指数研究院

2021-01-18 17:46

  • 此前获得高溢价的中小型物管股,估值都被下调,相信宋都服务前路亦会充满挑战。

    观点指数 物管板块股价走势分化,资本市场明显追捧市值和体量大的企业,而市值比较小的,估值跟龙头企业愈拉愈远。

    例如近期上市的金科服务与华润万象生活,短短一个月内股价上升四至五成,反观其他在上个月上市的小型物管股如远洋服务等,即使在物管板块受到政策支持的消息利好下,仍未能回升至招股价水平。

    纵然中小型物管股股价明显跑输,依然无阻宋都服务上市,1月18日于港交所挂牌,发售定价0.25港元/股,集资2亿港元。

    从上市首日的情况来看,早间开盘,集合竞价报0.225港元,跌幅10%,最高跌幅36.8%,报收0.16港元/股。

    根据招股书披露,宋都服务成立于1995年,目前在全国14个城市设有9间附属公司及15间分公司(当中大多数位于浙江省),向33项物业(包括16 项住宅物业及17项非住宅物业)提供物业管理服务。

    规模上看,宋都服务属迷你型物企,在管总建筑面积约为640万平方米,大本营主要在杭州。不过由下图的数据可以看到,2017年开始宋都服务已加大力度发展除了杭州外的浙江省区域,而长三角地区(除了浙江省)的收入占比则有轻微下滑的迹象。

    整体来看,未来较长一段时间内,宋都服务仍然会集中在浙江省发展,于其他地区拓展新业务存在一定的难度。

    数据来源:企业招股书,观点指数整理

    不过宋都服务的管理团队亦明白,物业企业要脱颖而出,需要加大非住宅物业管理的收入占比,以及提升独立第三方物业管理的能力。

    由下列的图表可以看到,母公司及关联方开发的物业占比持续减少,此外宋都服务亦着眼把非住宅物业的项目占比提升。

    表面上这两点都做到了,但管理费的如意算盘能打响吗?

    数据来源:企业招股书,观点指数整理

    数据来源:企业招股书,观点指数整理

    首先可以观察宋都服务的平均管理费,2017年至2019年都超过行业中位数水平,然而2020年上半年不论在住宅还是非住宅物业方面,都录得明显下跌。

    对此,宋都服务在招股书中解释称,2020年上半年非住宅物业管理费下跌主要是由于2019财年一项厂房物业的管理协议到期但未获重续所致。

    数据来源:企业招股书,观点指数整理

    此外,宋都服务于当年新增的一些项目(老旧住宅小区)的物业管理费低于平均水平,令住宅物业的平均管理费录得下跌。需要注意的是,在管理层加大地区拓展、减少母公司依赖,以及积极丰富物业类型的基础上,平均管理费却出现大跌,这是需要宋都服务关注及警惕的。

    转看宋都服务的业绩,2017-2019年收入由8396万元增至2.22亿元,复合年增长率为38.3%;同期纯利由1396.5万元急升至3523.6万元,年复合增长率36.1%。

    而2020上半年,宋都服务的收入为1.17亿元,纯利为1635万元,同比增长率分别为25.8%及17.6%。

    数据来源:企业招股书,观点指数整理

    另外可以留意到,宋都服务过去几年的净利率持续走低,而毛利率水平基本稳定,主要因为靠母公司让利的非业主增值服务毛利率持续走高。但要关注到,市场重视、政策支持鼓励的小区增值服务毛利率却持续走低。

    而且,酒店业务和长租公寓的毛利率更是下降明显,反映了过去几年宋都服务的发展策略虽然是资本市场乐见的,但缺乏竞争力和规模效应,结果不尽如人意。

    据来源:企业招股书,观点指数整理

    总体来看,上述财务数据均体现了宋都服务过去几年所做出的不同尝试,但是现阶段的财务指示表现并不甚理想。

    加上现时市场普遍认为,大型物业公司在规模效应、品牌竞争力上更具发展优势,因此此前获得高溢价的中小型物管股,估值都被下调,相信宋都服务前路亦会充满挑战。

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    撰文:庄治城    

    审校:陈朗洲



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