“小房企”生存剪影 山东天泰控股港交所递表寻路

观点网 2021年第一家在港交所递表的开发商，是深耕山东青岛的“蚊型”房企天泰控股。

1月15日晚间，天泰控股在港交所提交招股书，区域型房企、销售额59.26亿、土地储备110万平米……一系列关键词勾勒出的，是一家实实在在的“蚊型”房企。

对于此类区域小微房企来说，要加快扩张速度，上市无疑是一个绝佳路径。

成功上市后，通过资本市场募集一笔“长钱”，天泰国际控股能够在资本的助力下发展壮大。

理想总是丰满的，对天泰国际控股来说，递表或许只是第一步。现实则是，2019年之后，小微房企赴港上市的难度明显提高。

在2020年港股IPO案例中，内房通过率仍处低位，包括金辉、上坤地产、港龙地产、汇景控股在内的房企，均多次递表后方成功上市。三巽控股等仍在不断更新完善资料，海伦堡、奥山控股则申请失效后未再有所动作。

天泰控股这些年

某种程度上来说，创始人王若雄的知名度要比天泰国际控股高得多。

他是房地产圈最早的那批人，更曾登上胡润富豪榜，与万科王石、万通冯仑、建业胡葆森、华远任志强曾先后出任中城联盟轮值主席，在房地产发展初期，常常能见到他们的身影。

岁月不饶人，如今的王若雄年逾花甲，偶尔会出现在一些场合为天泰国际控股站台。去年12月末与平安不动产的合作协议签署仪式中，他便携天泰集团总裁戴大为、执行总裁李军一同出席。

作为山东企业，天泰集团由王若雄创立于1994年，以房地产开发与经营为主要业务，涉及旅游休闲、酒店管理、物业管理、置业顾问、建筑设计、文化教育等多个产业，是山东有较大影响力的地产企业之一。

但每家企业发展的脉络，始终与领导人风格紧密相关。早期的天泰，也曾综合实力位列山东第一，并逐渐拓宽发展区域，而后却渐渐在地产圈销声匿迹。

这和创始人的性格不无关系，早年学过长笛、热爱文学的王若雄身上流淌着艺术的因子，是一个“充满理想”的基督教徒，并试图将这种理念带到天泰的管理中。

“建筑爱的世界”，招股书中的品牌箴言正是王若雄的愿景，在某种程度上也是其企业治理的一个倒影。

不过，在天泰国际控股这份长长的招股书中，关于王若雄的内容并不多，仅披露其于2019年7月17日获委任为董事，并于2020年2月10日卸任。

招股书还提及，王若雄是天泰国际控股股东的近亲，这位控股股东为赵洁。历史及重组章节中披露，天泰控股最早成立于1994年，当时青岛天泰集团作为该集团首个运营的附属公司正式成立。2001年，青岛天泰房地产成立，天泰集团开始了青岛市内住宅物业的开发及销售，并在山东其他城市逐步开拓业务。

赵洁和天泰的故事也开始得很早。

1996年6月，赵洁透过Australian Great International Pty. Ltd.（赵洁及其配偶持有66.66%）首次投资了青岛天泰集团，并收购了该公司32.76%权益。此后，赵洁多次透过控制的公司收购增持青岛天泰集团权益。

多年来，赵洁的配偶逐渐减少其于青岛天泰集团公司的股权，并于2010年将全部权益转至一支公益基金(即青岛市天泰公益基金会)，后不再持有集团的任何股权。

反之，赵洁则持续透过投资控股公司增加权益，并自2003年6月起控制青岛天泰集团公司不少于70%股权。

赵洁日渐成为天泰举足轻重的人物，自2001年起，她在天泰集团及旗下公司担任董事及董事长。不过于2016年11月，赵洁以投入更多时间在家庭及其个人兴趣为理由，辞去了其行政职务。天泰集团的日常管理及运营，开始交由执行董事戴大为、王清建以及管理团队进行管理。

其中，戴大为任执行董事兼总裁，他于1996年加入天泰国际控股，负责管理董事会事务、制定经营策略计划以及作出重大业务决策；王清建则于1999年加入，负责集团内部审核及合规事项。

值得关注的是，她作为赵洁家族人士，还以赵洁受托人的身份持有青岛天泰集团公司8.19%权益。

招股书中显示，在一系列增资、重组之后，准备赴港上市的天泰国际控股由一家名为Great Prospering的公司100%持有，而后者由赵洁100%持有。

上市完成后，天泰控股除了由Great Prospering和公众股东持股外，还将由Luck Rock持有股份。这是一家企业上市后因将采用股份激励计划而成立的信托，也由赵洁全资拥有。

“小房企”赴港上市

虽然成立较早，但经过26年发展，天泰控股的业务范围仍主要集中在山东省内。

招股书显示，截至2020年10月31日，天泰控股在山东省青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市建立业务，共持有54个住宅项目。

仅在大本营青岛，天泰控股持有项目就达到34个，占集团土地储备33.8%。

招股书披露的数据显示，规模方面，2018、2019年度及截至2020年9月30日止九个月，天泰控股实现合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元；对应的已交付建筑面积为24.49万平方米、45.71万平方米以及21.43万平方米。

值得关注的是，2019年销售额甚至比2018年出现下降。

销售规模基于土地储备，就目前来说，天泰控股并不具备规模提速的储备。

截至2020年10月31日，天泰控股土地储备总量约520万平米，其中包含可供销售总建筑面积约30万平米的已竣工物业，以及总建筑面积约380万平米的发展中物业，未来可开发物业总建筑面积仅约110万平米。

并且，为了简化及聚焦核心业务，天泰控股已终止核心业务（即物业开发及销售）以外的业务，分别于2019年7月、2019年8月、2019年8月及2020年11月向独立第三方或控股股东及/或其联系人控制的实体，出售青岛天禾、青岛伯珊、青岛泰幸福及青岛天泰爱家物业服务的全部股权。

目前来看，物业销售是天泰控股主要收入来源。

相对于规模，天泰控股的营收却实现了不错增长。2018、2019年及2020年前9个月，分别录得总收入26.44亿元、33.62亿元以及29.31亿元。而2019年1-9月营收为12.94亿元，2020年同期大增126.45%。

上述期内，天泰控股毛利分别为9.57亿元、8.85亿元以及10.35亿元，毛利率分别为36.2%、26.3%及35.3%，同期净利润则分别为3.13亿元、3.17亿元及2.31亿元。

净利润中，天泰控股录得的归母净利分别为1.9亿元、2.42亿元及7972万元，分别占净利润60.77%、76.31%、34.49%；少数股东应占净利分别为1.23亿元、7513.8万元及1.51亿元，分别占净利润39.23%、23.68及65.51%。

这意味着少数股东侵蚀了天泰控股的大量利润，非控股股东占比高原因或许在合作拿地，以及隐含着部分“明股实债”等情况。

天泰控股于招股书中披露公司“三道红线”情况：截至2020年9月30日，负债资产比率(按总负债减合同负债除以总资产减合同负债计算)为81.2%；于2020年9月30日存在净现金状况；现金及银行结余除以计息银行及其他借款的即期部分的比率为2.7倍。

从负债情况来看，天泰控股外部融资主要来源为银行贷款。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，天泰控股未偿还银行及其他借款分别约为17.89亿元、35.93亿元及37.38亿元。

此外，截至2020年9月30日及2020年11月30日，天泰控股未偿还信托及其他融资安排总额约为4.3亿元及1.3亿元，占借款总额（分别包括银行及其他借款）约11.5%及4.0%。

就目前来看，天泰控股融资成本一直处于高位，上述期内金融负债的利息开支总额分别为2.21亿元、3.18亿元、2.36亿元，并且天泰控股的利息资本化长期处于高位。

可见，天泰控股也迫切需要扩宽融资渠道，以改善财务表现。但作为一家“小房企”，在港寻求上市也并非难事。

据悉，港股对于上市企业的财务要求并不高。据观点新媒体了解，目前港股上市主要包含三种财务准则测试可选，符合其中一项测试即可。

第一，拟主板上市的申请人须符合盈利（最近一年2000万港元，前两年累计3000万港元）测试；第二，市值40亿港元、最近一个会计年度收入5亿港元的市值/收益测试；第三，市值20亿港元、上市前最近一个会计年度收入5亿港元、现金流于前三个会计年度合计1亿港元的市值/收益/现金流测试。

这三个测试针对利润、市值、收益和现金流提出了不同要求，有助于满足处于不同行业和不同发展阶段的公司进行申请。

一位业内人士向观点新媒体指出，在企业递交招股书之后，交易所相关部门会对上市企业是否符合上市资格、是否适宜上市、业务是否可持续、公司是否遵守规条以及作出充分披露等方面作出评估。

如若交易所对招股书中的信息存有疑惑，就会对企业提出询问，问题解决后才能通过聆讯。

从目前环境看，天泰控股要想顺利上市并非易事。从2019年内房IPO来看，区域型房企尤其是规模较小、土储较少的区域型房企上市尤为艰难。上述人士指，企业规模大小也直接影响了业务可持续性。

港股对上市企业要求日渐严格，天泰控股能否顺利闯关，还需时间来验证。