和樾府预售获批 越秀化解尖岗山“魔咒”与9万入市闯关

观点地产网

2020-09-21 22:50

  • 加上泰禾项目影响,尖岗山片区可能还需要时间恢复市场预期,所以这个价格也是综合考虑以后的一个结果。

    观点地产网 “周围环境还是没得说”“停车位反正够用”“学位有些一般”“只有三房吗?”“有打新必要吗?”……

    继去年6月以最高限价59亿元高调落袋越秀,时隔一年有余,市场对于深圳宝安区尖岗山的项目讨论又多了起来。

    这个案名为“和樾府”的项目,赶在金九之时拿了个预售证,入市价格也终于落地。

    被称为深圳楼市烫手山芋的尖岗山从来不缺话题,有人说是过度妖魔化,有人也说是魔咒真的存在,毕竟如今还有地王多年还套在其中。

    去年拿地之时,可售住宅楼面价约6.4万/平方米的价格,让不少人断言“不到10万不保本”。如今预售信息显示,本次项目备案274套住宅房源,整体均价则约9.03万/平方米。

    一年入市

    关于越秀拿下的这宗高价地“故事”也不少。

    最早在2018年12月,该宝安区尖岗山大道与卧龙三路交汇处西南侧地块曾以A122-0357编号推出,占地1.86万平方米,起始价20.6亿元。彼时因深圳楼市情绪处于低落之际,“史上最严”的“731限售新政”落地,最终这宗地块惨遭流拍。

    去年6月24日,这宗增加面积至3.89万平方米的尖岗山地块,出现在了那场号称深圳“史诗级土拍”的拍卖席上,起拍价40.74亿元。

    大雨磅礴下,从未进入深圳市场的广州国企越秀,以最高限价59.08亿元+配建19610平方米夺标。市场对于这宗地的关注并不少,其一是尖岗山这个特殊的豪宅片区自带“流量”,每一次土地拍卖都引起不小轰动;其二则是对于后期项目入市时间、价格的猜测。

    据悉,这宗宅地可售楼面价是6.4万元/平方米,附近同片区别墅售价则为10万元/平方米左右,按照新房备案价不得明显高于周边房价的规定,项目面临的考验并不小。

    而比起相邻的泰禾两宗地块综合楼面价6.2万元/平方米,事实上越秀这宗地或许“更贵”。可以窥见的是,泰禾院子历时五年时间仍尚未入市,这也让越秀项目蒙上一丝不确定性。

    对于深圳市场首秀,越秀的脚步迈得远比市场想象中的快。

    在陆续取得不动产权证、工程规划许可证后,于今年3月9日,官方披露的项目信息显示,越秀尖岗山项目已更名为“和樾府”,一期桩基础工程已获施工许可证。有现场踩点消息也指出,该项目地块确实已开始基础工程动工。

    随后于8月29日,和樾府正式开放营销中心和样板间,同时开盘消息几度传来。

    直到9月中旬过后,住建局官网公示越秀和樾府获批预售许可证,同时项目也发布了销售公示。

    观点地产新媒体了解,该项目提供总共724套房源,本次备案房源则是其中274套可售住宅产品,包括洋房64套,高层住宅210套,毛坯交付。产品包含建筑面积约110-115-140平方米共三种户型,分别位于5栋一二单元、6栋一二单元、10栋一二单元。

    最为挑动人心的价格方面,产品整体均价约9.03万元/平方米,单价区间在8-13万元/平方米,总价区间912-1407万元/套。

    其中,高层住宅均价8.6万元/平方米,单价区间在8-9.5万元/平方米;洋房均价10.6万元/平方米,单价区间在9.6-13万元/平方米。

    九万入市

    这样的入市价格如何?

    据悉,越秀和樾府占地约3.9万平方米,总建面约17万平方米,项目以8F低矮小洋房+高层建筑形态呈现,容积率3.12,产品以110平方米和115平方米的三房为主,搭配少量140平方米和175平方米的大三房,整体定位为一个改善居住的高端盘。

    放在所在的尖岗山片区,该片区许久已没有新盘推出,此次新房供应可以说是久旱逢甘露。目前,片区二手房均价在9.2万元/平方米左右,单价区间为8.5-16.5万元/平方米,整体比较而言均和樾府更有价格优势。

    有业内人士告知,其中中海九号公馆是目前片区为数不多的高层二手房,其他项目多是低层洋房别墅。

    观点地产新媒体了解,该项目地块由中海于2012年11月以总价48.6亿元摘得,折合楼面地价26689元/平方米,创下了深圳总地价与楼面价新高。项目案名定为中海九号公馆,于2013年首次开盘,入市时均价6万元/平方米左右。

    而目前,中海九号公馆高层住宅二手房均价10.2万元/平方米,别墅则在12-16万元/平方米不等。即是说,越秀和樾府的洋房均价也仅比中海九号公馆的高层价格多出不到5000元/平方米。

    “这个价格在尖岗山片区来讲,应该说是比较适中。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁评价道。

    放在如今的深圳楼市环境下观察这个定价或许有一点参考意义。今年下半年以来的深圳楼市可以用“不平静”形容,前有“715新政”打响今年房地产调控升级的第一枪,后有“730公寓限制建设新政”的发布。

    甚至于越秀和樾府预售证拿下之际,深圳于9月17日当天再次发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》意见的通告,要求各企业坚持“房住不炒”的定位,强化对房地产市场的管理,其中重点提到了二手房价格指导以及新房的捂盘惜售等问题。

    “若是放在7月前,和樾府这个价格确实不高,但是因为如今一定程度上市场价格被压住了,需求也被压住了,所以现在提出来这个水平的定价就不会觉得很低,刚好适中。”宋丁称。

    其续称,加上泰禾项目影响,尖岗山片区可能还需要时间恢复市场预期,所以这个价格也是综合考虑以后的一个结果。

    同时也有业内人士认为,若综合考虑产品的各方面因素,这个定价事实上并没有太大优势。

    据悉,尖岗山以得天独厚的山水资源,低密度、高绿化率的居住环境为最大卖点。在该人士看来,和樾府的外围景观则略有欠缺,“那片的铁岗山水库和山林景色都被九号公馆挡着了”。

    其次在户型方面,该人士认为和樾府产品均打造成三房,这对于改善户型来说略少;再者从实用率来看,粗略计算下来和樾府实际均价大约在每平10.8万元左右,与九号公馆相比无明显价格优势。

    值得注意的是,近期深圳也有多个改善性高端住房项目预计入市或已入市,如8月开盘、均价9万元/平方米的龙华龙光玖樾台,折后8.8万元/平方米的招商臻府,以及预售价7.6-9.1万元/平方米的西丽远洋天著等等。

    该人士隐晦表示,就区域发展情况,交通便利程度,配套成熟度,学位情况看,和樾府的优势并不算特别突出。“当然,尖岗山本来就是一个比较特殊的区域,不算特别热门,但胜在环境优质与片区纯粹性,交通也在逐渐完善,未来还是有一定增值空间的。”

    撰文:林心林    

    审校:钟凯



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