主题讨论会之三:房地产美好生活时代

观点地产网

2020-08-12 20:05

  • 当“人民日益增长的美好生活需要”成为主题时,对房地产就有了更高的要求。

    主持嘉宾

    陈 兴  好屋集团联合创始人、联席总裁

    讨论嘉宾

    肖 慧  海尔集团中国区副总裁、GEA中国区总经理、战略大客户中国区总经理

    唐 芬  远大住宅工业集团股份有限公司董事、总裁

    许 峰  蓝城集团总裁

    伍小峰  荣盛房地产发展股份有限公司副总裁

    王曙煜  力高地产集团有限公司副总裁

    姚 平  金地物业管理集团副总经理、党支部书记

    姚 科  领地集团助理总裁

    贾若愚  实地地产集团总裁助理

    陈兴:尊敬的新老朋友们,大家下午好,马上到饭点了,我们是下午最后一场的精神食粮。

    对于规模化时代的新产品主义,众所周知荣盛也是千亿级房地产企业里面一个非常低调务实的企业,在房产规模化时代,有请荣盛的副总裁伍小峰。

    伍小峰:我今天谈的主题是新产品主义,今天上午看到了观点发出的一篇文章,说是在悲观中寻找出路,意思是这两年大家觉得房地产行业不大好,觉得是在最难的时候,但是我认为这反而是最正常的时候,也就是说我们的房地产行业脱离它的金融属性、投资属性,回归到它的产品属性,这才是房地产的本意所在。

    我这边想用一个关键词,叫“感受”。我们所有的房地产的变革,如果用户感受不到,等于是耍流氓。我们有一个66平米的三室一厅的房子,我们特地把客厅和厨房打通,在五口之家住在里面还能住得过去,还能有点尊严,我觉得就在产品上面充分地体会到了消费者的感受。荣盛强调多一寸嫌多,少一寸嫌少,这是我们产品里面非常重要的一点。

    另外我们一定要眼光向外,很多人说中国已经快速发展了这么多年,未来不那么乐观了,我们看看日本、德国,他们怎么做住宅的?他们研究住宅的坡度和日照的关系,研究橱柜高低跟人的关系,研究把手怎么弄小孩子不受伤,这些东西都值得我们学习,尤其是进入新产品主义时代,需要我们谦虚一点再谦虚一点,好好做好我们的本职工作。

    陈兴:接下来有请从我老家走出来的地产商,我是四川人,有请领地集团的助理总裁姚科先生,对于产品如何升级及疫情后如何提升跟各位做一个分享。

    姚科:在疫情之后,我们这个行业进入了全面的思考和脑洞大开的时代,主要是两个方向,第一个是围绕健康这个关键词发散,习主席曾经说过,人民对美好生活的向往就是我们奋斗的目标,很多人注意到一个词叫做“美好”,但是很少注意到一个词叫做“向往”,按照马斯洛的需求层次理论排序来看,最基础的就是暗地广厦千万间,中间的配套、物业跟你没关系,到最后就是获得尊严,也就是美好,美好的最顶级是什么呢?

    不管是中国的诗人还是德国的哲学家都讲到,人要诗意地栖居在我们这个大地上。我们的四大产品系,第一大产品系就是观字系,就是来自苏东坡的大江东去浪淘尽的意境,我们希望通过我们的住宅传递给客户,培养他们对中国传统文化的价值。

    第二个是生理方面的,通过我们跟外部资源整合,我们做了三大方向,第一个是跟京东方合作的健康产业园,第二个方向是和健康医疗机构合作,第三是和日本引进健康管理中心,从这三个方向来落地个人在高速发展下的产品的升级。

    陈兴:谢谢姚总的分享。刚才两位绅士分享之后,我们想请一位华南的老总,人失望总是多年前,曾经在珠海,然后在奥园、力高,也是华南地产界非常有名的金牌操盘手。在王总去力高之后,我们也看到力高发布了新东方的健康建筑。并且提出双百计划作为力高的产了战略,所以想请王总分享一下,力高在健康建筑这个部分有那些新产品跟各位提供美好?

    王曙煜:非常感谢有这次的分享机会,也介绍一下我们自己这个企业,我来自力高集团。力高的理念是立志美好生活,这也得益于力高的一位创始人,他是做建筑出身的。所以这个理念下,力高坚持做精端著造,来共同创想生活。在这样的企业理念下,去年年底我们召开了一场发布会,发布了力高的新东方健康建筑,它是两个维度的,我们把这样的产品和服务的结合,去作为整个集团的产品,来适应我们未来一些客户对于房地产开发所有的需求。

    回应主持人说的怎么理解新东方健康建筑。新东方是从7个生活的美学里面提炼的,比方说我们要亲近自然、回归理智,创造良好的沟通空间,在这样的东方生活美学下,创造我们的健康建筑。而这个健康建筑怎么做呢?主要是通过一个中心,因为我们的健康建筑是力高集团和在健康建筑有研究的深圳大学,共同成立了一个健康建筑的研究中心,在这个地方对健康的建筑进行了专业的研究,主要是通过两个平台把它运作出来,一个平台是我们的建筑的平台,比如说在开发的过程中要把它落下去,通过落下去之后,用力高物业的服务体系。

    另外我们还专门创造了一个健康社区配套,这个配套是在传统物业服务的基础上,有了一个更专业的服务的延伸,把这两个维度的延伸,我们有500个细节,有几十个系统,我们对这个建筑的系统,比方说通过规划,在小区建筑上面的规划,再通过在物业服务上的延伸,再通过对于配套建筑的三重体系,从最早的设计开始,到施工,再到后期的运营,把它穿下去。这里面不仅仅是聚焦在某一个专业的智能化的维度,而是通过从产品的维度,到服务的维度,把这两个维度拉起来。

    我们在这里面也做了很多专利的产品,通过我们的健康研究院把它研究出来,比如说这次疫情是大家非常意料之外的事情,但是在我们的健康建筑的研究里面,我们真的是有防疫系统。其实这个防疫系统在今年这个特殊的情况下,一下子就让我们的客户发现这个防疫系统能够更进一步理解到它,构筑大健康体系。包括我们的照明、小区里面配套的材料,通过这几个维度穿插出我们未来的生活场景,力高也致力于在这上面做深、做细。

    我们发布了自己的白皮书,也有自己的专利,我们也给自己定了要求,我们提出双百计划,在去年发白皮书的时候,也说到力高在自己新开发的项目是百分之百全面覆盖健康建筑,第二个百分之百是要百分之百符合我们国家健康建筑的标准,通过这个提升我们在这方面的核心竞争力。

    陈兴:听了王总的分享,我脑海里想着的画面是住在力高,过的是美好的生活。

    物业的价值也吸引了大量的关注和深度的布局,我们刚刚听完花样年潘总的分享,我想大家应该是意犹未尽的,接下来我想邀请金地物业的集团副在经理姚平先生跟各位分享一下,金地物业近年来拓展速度非常快,作为Top10物业管理公司,未来如何做到规模和品质的双赢?

    姚平:好像这一排坐的只有我一个是物业的,其他的都是开发商。今天中午吃饭的时候好几个人碰到我问的第一个问题是,你们上市了没有?第二个问题是,你们现在物业很火,PE有十七八倍。我说不是十七八倍,是七八十倍,招商积余是139倍。现在有30多家物业上市企业,Top10里面目前还有几家没有上市,恒大和融创前两天宣布要上市,如果它们要上市的话,中国物业top10里面还有3家(万科、金地、龙湖),为什么这三家在比较靠后的时候上市?因为这三家都有一个共同的特点,就是把服务质量和品质作为它核心的生命力。

    金地物业从2013年整合之后,我们的规模扩张了有6倍以上,我们从全国50多个城市,到现在进入193个城市,这么快的发展速度,这么多员工的增长,怎么保证服务。你做多好的产品,都需要有人服务,只有人的服务才是有温情的,所以这也是为什么现在大型的物业公司估值这么高的原因,特别是疫情给温情的服务和安全的保障带来了新的价值。

    大家以前可能发现物业好像都是配套,在疫情期间发现原来很多人把安全挡在家里,把病毒挡在外面。所以也是习近平第一次给物业行业写了一封信,感谢这1000万人在疫情期间做出的贡献。在面对生死的时候,除了医生,第二批人就是这些人没有退缩,虽然也发生过很多人突然不干活了、回家了,我们也发生过,在最凶猛的时候,突然一夜之间有人就不上班了,因为他们的子女打电话,以生命要挟,挣钱是次要的,要他们赶紧回来。这时候什么人上呢?金地物业的管理干部亲自站岗,因为小区里不能没有人值守。

    我们怎么做到规模这么快速的扩张和服务质量的双重保障?物业是劳动密集型,地产是资金密集型,劳动密集型的核心就是培训体系和管理人员的沉淀。所以大家会发现,中国有14万家物业公司,但是你能说得出好物业公司名字的没有几个。就是因为它不是很容易复制的事情,不是你挖两个人就可以把事情搞定,它的一是一个体系,是团队作战的整体的优势,一个人很难做出这样的改变。

    我们的服务体系和人才培养,金地物业的长跑系列计划是很多物业公司争先模仿的标杆,至少到今天大概有100多家房地产旗下的物业公司来金地物业学习过五层级的培养体系,从毕业生到总经理5个层级,一层一层怎么培养,怎么把他们落到位置上,我觉得服务质量要能保证:

    第一个是我们这么多年的品牌沉淀,核心就是把服务质量作为生命线。我们的小区的满意度如果低于我们的门槛值,项目经理是立即下课的,但是很多地方只是被批评一下,或者考核打C,奖金扣一下就结束了,但是我们是立即下课,我们对业主的投诉是非常重视的,我们设了很多的渠道。

    第二个是我们的人员培训体系,我们可以比其它物业公司更快速的让一个普通的员工迅速成为一个专业人员,从去年到今年有27家房地产公司和金地物业合作,他已经发现如果挖几个人,要么就把金地物业的人全挖走,这样成本就太大了,挖几个人解决不了问题,所以步入和金地物业合作,我们现在和27家房企合作,溢价就是它的房产价格会因为金地物业的入住直接每平米可以涨几千块钱,这是我们和大家合作的背景,这也是很多的合作伙伴发现,跟这种有品牌的长时间积累的物业公司直接合作,对地产的销售、客户的再次购买,包括未来各个服务的落地,都是一个非常好的选择,在今天虽然我只有一个物业公司,但是我依然希望我们有好的合作伙伴可以牵手金地物业。

    陈兴:谢谢姚总的分享。虽然在疫情期间,我们减少了外出,但是我们多了线上的会议,以及多了很多的思考,我们在疫情期间也跟金地成立了合资公司,也是我们第五家和开发商成立的合资公司,为了合作伙伴变股东,加强更多的连接,为更多的用户提供美好生活。在博鳌之前,我们和蓝城也开了电话会议,就蓝城进行了很多的探讨,今天我们也非常荣幸邀请到蓝城的许峰先生,跟各位分享一下,蓝城作为中国代建十强,在小镇领军企业中,有哪些对美好生活的理解和感悟?

    许峰:大家好,非常高兴跟大家分享一下蓝城集团这些年对于小镇以及美好生活的理解。蓝城集团在地产界以品质著称的宋卫平先生的带领下,经过十几年的磨砺,把房子造得很好对我们来说不是很难的问题。但是我们在造好房子的过程中,我们不断地拷问自己,好房子到底是干吗的?

    我们的理解是,好房子最终归结或者最终落位就是应该给人提供美好生活的。所以在6年之前,我们就把美好生活综合服务商这个定位定在我们这个企业的使命上。在前几年,在这个论坛上,不像今天大家对美好生活的理解已经变成了一个共识。具体落到我们的项目上,或者落到我们的小镇上,怎么去体现?我们觉得一个最质朴的感受,就是应该让住到我们的小镇里来的人,都能够安全、健康、幸福、快乐、长寿,享受到美好的建筑带来的愉悦,同时更享受到在这个小镇当中美好的邻里关系。

    所以我们特别强调的是家人文化,就是在我们小镇当中生活的每一个人,都如同家人般的生活在一起。想打破我们以往在城市住宅中经常被诟病的问题,比如说我们的小区越高档越是私密性好,越是私密性好,住了三年还不知道隔壁邻居是干什么的,所以这样把小孩子放到一楼的园区去玩,家长在楼上心里都不踏实,因为你不知道他跟谁在玩,不知道会怎么样,这就是以往我们的邻里关系给我们带来的压迫。

    在我们的小镇当中,我们希望所有的业主都是家人关系,所以我们讲在交付房子之前先交付邻居,也就是在房子还没交付,客户还没入住的时候,所有的业主都已经互相熟知、互相认知,等到你住进来的时候,更是像朋友一样,像家人一样互相交流。

    同时我们把他们都组成了园区的志愿者,他们之间能够把自己的资源跟大家共同分享。比如说医生,可以免费为周边的邻里提供医疗帮助,如果是教师,会给周边的人提供教育帮助。在我们的业主中有一个小案例,有一个业主非常喜欢调理花花草草,他把邻居的小花园全都打理了,不收一分钱。他在为邻里服务当中,也享受了快乐。同时邻居也会给他提供各种各样的服务。这就使我们回想到小时候的生活场景,我小时候生活在一个大院里,我们从来不担心会有小偷来,因为我不在的时候,隔壁邻居会帮你看着,从来不担心下雨天衣服晒着会被雨淋到,隔壁邻居都会帮你收拾,所以我们更希望在我们的现代文明之下,有更文明的邻里关系,更优秀的邻里关系。所以我们觉得美好生活就是从我们身边的点点滴滴开始。

    美好的生活应该落实到衣食住行、吃喝玩乐等生活当中的点点滴滴,贯穿于你整个全生命周期,也就是刚才很多人提到的,从你的生老病死、幼年、青年、中年到老年,全方位的给你的关心、关注和关爱,这就是在我们小镇当中希望给所有人提供的全方位的服务。

    陈兴:谢谢许总,美好的人和事物总是值得我们分享的,所以在蓝城也是沐浴着桃李春风,我们有很多朋友在当地有块地,我们都是发自内心的友情推荐,我说可以看看蓝城,可以看看金地管理,因为在这个过程中,我相信我们的美好生活也是需要各位朋友们一起分享,一起传递的。

    第三个议题是被科技改变的城市和生活,实地也有一位非常有名的创始人,也是我的朋友——张量先生。实地无论在华南、华东还是云南地区,也做了非常多的产品,今天也想请实地的贾若愚先生分享一下,实地是如何结合应用到美好生活,对未来生活和美好社区的思考与期盼。

    贾若愚:大家好,我是来自实地集团的贾若愚,我来理解一下我们传统意义上的房地产也经历了几个阶段,从最初我们是卖钢筋混凝土的产品,能住就行,到后面发展出来卖的是一个居住的空间,一个感受,到现在我认为我们销售的是一个全生命周期、全场景的解决方案,越来越美好,逐渐向我们的目标靠拢。

    今年年初的时候,一场疫情给大家的家居生活和社区生活带来很多的不便,比如说医疗方面,由于疫情原因,我们的公共医疗资源全部投入到防疫当中去,一些老人的基础病的医疗保障遇到了很大的困难,无法找到医疗资源进行护理。

    再比如说我们的生活保障,社区封闭的情况下,我们在自己家中难以获得新鲜的肉菜,我们的外卖、快递送到小区门口以后不能再送货上门,我们要去小区的门岗去领,这个过程中会涉及到比较长的一段路程,比较麻烦。还有可能增加交叉接触感染的风险。

    另外一个就是对我们小区的安防也带来很大的压力,我们要把小区严防死守,不允许任何一个陌生人进入,小区的人员进入要测体温、识别身份,所有人24小时加班,对安防也带来很大压力,增加了很多人手,也提高了很多成本,另外就是小区的公共设施交叉感染的问题,比如说疫情期间很多人自发的发明了用牙签按电梯、用打火机按电梯的小方法,体现了他们对我们的公共设施心存疑虑和担心,担心通过交叉接触感染到疾病。

    实地在这些方面也在进行一些思考和尝试,首先是医疗方面,我们有家有健康机器人,在这个机器人中我们可以实现远程问诊和常规的健康指数的监控,当身体出现不适或者需要开什么药的时候,可以通过机器人进行远程问诊、远程开药,然后机器人下面有一个常规用药的药箱,扫码支付之后就可以获得这个药品。

    另外就是在小区的生鲜配套,包括物流送货方面,我们也有智能物流机器人、智能货栈以及种子集市等等一系列的配套设施。快递送到小区之后,我们会把它储存在一个智能货栈中,它和我们的送货机器人是联动的,包裹进到货栈之后,货栈会对它进行消毒,然后联系送货机器人去取这个包裹,然后联系业主,在一定的上门时间,这个机器就可以在没有任何接触的情况下把它送到你的家门口。

    还有智能无人通勤车,比如说你的孩子放学之后,或者你下班之后,可以预约这个通勤车,从小区门口把你送到你的单元门口,通过一系列整合,我们实现从小区进入,乘坐我们的智能无人车,以及进入我们的单元门,然后进入到你的家门,你的空调、窗帘调成舒适的模式,通过自动的整合和共享,实现这一系列的生活的场景。

    我认为我们的智慧生活,科技和地产的结合,不是说单一的一个一个的智能产品的堆砌,不是一个加法的问题,这是一个系统工程,我们通过数据的处理,大数据以及数据的深度挖掘,以建筑信息模型BIM为基础,通过各种生活场景,我们生活中考虑到所有的生活场景,把这些产品、数据需求串联起来,实现一个这样的全场景的应用,来推进我们的美好生活,希望我们的业主都能在我们的社区中实现美好的生活、和睦的生活、幸福的生活。

    陈兴:我们跟实地也有合作,从实地的案名就能感受到它的美好生活的向往,比如说实地广州的常春藤,实地无锡的玫瑰园,都是很诗意、很浪漫、很有美好生活的一些向往。

    接下来我们想邀请刚刚意犹未尽的唐博士跟我们分享,唐博士刚才演讲完之后,我突然心里想在我老家的山里也有那么一片面向大海的山林,如果价格很美好,我觉得也可以现场订一套美宅直接弄过去。

    唐芬:我们两三百平米的房子带装修,最便宜的七八十万,价格还是很便宜的。

    与其说是科技改变了生活,不如说是生活改变了科技、人性推动了科技。因为企业所有的行为、动作,科技研发原始的动力,都是来自于对人性需求的洞察以及满足。因为只有在满足和改变当中才能创造价值,实现收益。

    像早几年我还记得新风系统都是说的怎么样应对PM2.5,今天大家说的都要对抗新冠病毒了,疫情来了,我们电梯不敢按了,我们要声控了,未来家庭的生活里面,小孩的教育、老人的陪护,医疗的急救,而且不仅仅是在家,在物业,在社区,我们可能还要跟整个城市、跟整个社会的大的平台系统要能够实现联动,未来这些数据的孤岛一定是有办法给它联通和打破的,只有把这些数据孤岛全部串联起来,它的系统的价值才能得到最充分的体现。所以我觉得科技某种程度上是从生活的需求出发,从人性的需求出发,它是一种被动改变的过程。

    远大住工做的事情也差不多是这么回事,因为开发商太不容易了,开发商要操心政策,要操心银行有没有给钱,要操心能不能拍得到地,要操心房子好不好卖,所以房子怎么样造好这件事情就我们帮他们操操心就可以了。以前老是说建筑设计室劳累猝死,现在可以用AI做设计,一分钟给你出方案出几套,连几十页的汇报PPT都能给你打印出来,很简单,设计师可以失业了。

    大家以前做土方的时候还用网格法来测算土方,用无人机,点云的测量可以精确到两毫米,我们装配式建筑也是在往这样的方向发展,我们也是通过更加精益、高效的工业化生产方式的改变,我们通过组织、管理和技术,多维度的综合式的技术的结合以及创新,我们来提升质量、提高效益、降低成本,这才是我们核心追求的目的。这也是我刚才说到的那个别墅,真的很便宜,七八十万带精装修,贵一点的100多万,而且你不用操任何心,你节我下一个订单,你说我在哪里有一块地,去勘测,物流运输都没有问题,两个月之后房子就可以验收了,很简单,很不操心、很舒心,很美好。美好生活是什么?

    人的需求是无穷无尽的,需求不断地得到满足你就美好了,都得不到满足美好什么?所以我觉得我们所有的这些企业,我们企业所有的动作和行为,就是不断地满足人性的改变的需求。

    陈兴:谢谢唐总的分享,我们感觉应该很多人要下单了。其实连在一起,我们几个嘉宾就是一个销售场景,我们可以住在开发商的房子里面,同时在自己的老家下一单美宅,用上海尔卡萨帝、金地物业来服务,在蓝城规划的小镇里,所以最后就有请海尔中国区总经理肖总跟我们分享。

    肖慧:今天是房地产企业的论坛,我们是做家电的企业,我简单介绍一下海尔集团这几年的变化。其实我们早已经不是一个单纯的家电企业了,我们有海尔地产,我们的上市公司现在已经有4家,有海尔生物医疗,一家负责医院的收购并购,一家是负责医院的物联网的改革,业务很多,我不展开讲,今年海尔发生的大事比较多,这个月1号,我们把香港上市公司私有化了。

    为什么我要汇报这个事情呢?房地产企业和家电企业其实就是个孪生兄弟,你们负责建房子,我们负责服务好这个家,但是在中国特别奇怪,房地产企业和家电企业这个恋爱好像就谈不起来。我还负责GE的业务,我去美国,GE80%的电器都是和地产商一起研发、设计的,你在挖坑建房子的时候就叫它来设计,应该设计什么样的户型,什么样的家庭,什么样的场景,我觉得这个风口现在应该是已经到了。我们为什么认为这个时候风口到了呢?

    我们企业内部有一句话,没有成功的企业,只有时代的企业,在座的房地产企业应该占了中国消费总额的接近5成,最聪明的人和最优秀的人都在房地产开发企业。现在大家活得好不好呢?我这两天听下来,听着都挺悲壮的,高风险、高投资、低收益。但是我们现在也在想新的路径,因为在物联网时代来了以后,我们认为产品的边际效应是递减的,比如说你造一个房子,我造一个电器,随着时代的不同,它的价值是往下掉的,这是一个基本规律。

    但是在新的物联网规则下,产品的边际效应应该递增,它应该在产品上孵化生态。我们现在在做什么呢?这段时间我接待的房开企业比较多,因为6月2号总理去了我们集团,主要看了我们工业互联网的方式,前段时间很多房开企业找我来谈,他说我们最担心的就是房屋建造过程当中供应商太多,管不好。

    看了我们的物联网平台之后,他们说应该做模块化,我们现在一个产品两到三个模块化就把它组合完了,但是房开企业往往要面对上千个供应商,管理起来也很复杂,甚至设计出来的一致性都做不到,海尔智家现在就想提供一站式的解决方案,这里面我们的核心就是前装的部分提供一致性的完整解决方案,后装的部分现在跟物业合作的特别多。原先我供一套前装的产品太便宜了,基本上家电企业杀得血流成河。未来在物业的后装里面,我们有几个方案已经落地了,比如说洗衣机,原先是一个洗衣设备,现在可以做要洗、护、存、搭、购买。我们服务了6300万用户,并且可以直接直达衣物护理企业以及服装企业,同时我们迭代出了让校园、物业的小区可以实现无感知的排队,甚至你知道哪个洗衣机在运转,哪个洗衣机不运转,这样它带来的是一个有序的发展。

    未来的数字化无外乎是人、家庭、社区和城市,这四端如何联通,人和家庭是最小的单元,如果这个单元你没想清楚,社区你是更想不清楚的。所以我们希望跟房开企业在前端和后端真正密集地合作起来,同时也希望帮助房开企业一起做城市运营,大家一起面对这个时代的变化。

    陈兴:谢谢肖总,美好的生活一定是需要仪式感的,所以昨天我们几位嘉宾在群里说要统一服装,也很感谢20年观点博鳌论坛的机会。我们也想要说,除了服装统一以外,还得有个口号才能有气势,所以我们就截取了各个公司的一个字,“蓝领实力”,是因为有实力的蓝领俨然已经成为我们共同的客户。“海与远观”,战略有海的高度和高瞻远瞩的观点引领,美好生活是人民的需求,也是我们的共同追求,最后一个也希望和预祝各位都能有金有荣,现金流定生死,今年活着挺好,能繁荣昌盛是福报,最后感谢各位的聆听。

    审校:徐耀辉



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