博鳌演讲 | 陈启宗:房地产周期致胜的最好办法

观点地产网

2020-08-12 10:32

  • 胆子要大,贪念可以大,但是冷静不可少,尊重市场的规律,乃是在房地产周期里面致胜的最好的办法。

    陈启宗(恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长):大家好,非常不幸运,不能跟你们在一块在美丽的海南见面,不能见到很多好朋友。

    我非常同意刚才樊纲教授说的话,埋头苦干,要把自己的事情做好,要对形势有正确的判断,这些都是非常重要的。樊纲是大经济学家,他说今天讲宏观经济不好讲,因为有太多的不确定性,我也非常同意。我没资格做经济学家,我只是一个小小的房地产商。

    要是宏观经济的不确定性比较大的话,今天给我这个题目的不确定性近似于零。今天给我的题目是“历史的周期”,周期这个东西的确定性非常大,绝对还会来,不过我觉得又是为难的。

    对我来讲是显而易见的东西,有什么好讲的呢?就像春夏秋冬,那是一个历史周期,没什么好说的,人尽皆知的事,你要我来说20分钟,实在有难度。

    我简单总结一下,洞见是什么?对于历史周期的洞见就是有形存在,那结论是什么?不会改变。未来是什么?未来是一定在的。这样就讲完了。

    当然诗涛不会让我这样就糊弄过去,也需要对这个“傻”题目,傻傻地讲一讲。

    “历史的周期”这一句话就告诉我们,周期是可预知的,可预见性非常强的,凡是上去的市场都会下来,下去的市场大部分会上去。所以历史的周期,预见性是非常非常强的,千万不要说因为有周期就很危险。当然有危险,好处就是预见性非常强。

    过去几百年是如此,往后几百年还是继续如此。当然,没有周期,搞房地产就没有机遇,周期是给你跟我最好的机遇。不过大家也知道,水可载舟,亦可覆舟,有机遇的同时也隐藏着巨大的威胁。

    房地产跟其它行业不一样,周期性特别强,而且是特别不可以改变,大家都明白这个道理,不用我多说。当然有各种各样的需求,有刚性的需求,还要加上刚才樊纲说的换房子的需求、迁移性的需求等等。

    这些刚性的需求存在,因为房地产是一个周期非常长的行业,所以周期性也越来越大,单位数字很大,买一套房子就几百万甚至几千万,因此借贷一定会很多,所以也就影响了周期性。

    当然房地产不止是有需求,人有住的需要,还有投资的元素在里面,还有一些投机的元素在里面,这是我们大家都不大喜欢的。投资这个东西确确实实是可以理解的,所以房地产的周期性是特别强、特别大,而且特别不可改变。这就给了你和我相当的机遇,但是也要小心,因为这里的危险也是特别大。

    要是让我讲历史周期的洞见,那个洞见不是周期的本身,周期的本身大家都知道,而是要讲洞见什么,洞见你自己,参与者才是大家需要洞见的事情。

    大家都知道周期是市场经济的产物,要是没有市场经济,这个周期就可能不会那么大,但是有了市场经济,加上房地产的独特性,周期性就很强了。当然,有周期其中一个原因就是有供求,在短暂失衡的时候,就会制造出这个周期。

    但是这里我还要讲一点,除了真正的供求之外,还要知道市场周期波动特别严峻的是什么,就是一个字,这个字说出来不好听,但是在座凡是搞房地产的人,这方面是特别强的,坐在前排的很多经济学家,他们没有太大这方面的难处,但是所有搞房地产的人,有一个字形容我们是非常好的,我知道很多人都不喜欢我这样说,但是事实确实如此,这个字就是“贪”。

    贪的成分相当大,要是没有贪的成分在里面,周期不可能那么大。凡是搞房地产的人,都是贪性大的人,你贪性不大,恐怕不会进到房地产这个领域。

    为什么贪呢?有很多原因,第一个是房地产的稀有性,供应是有限的,而且有非常强的地点独特性,差一条街就是完全不一样的世界,所以房地产的稀有性和地点独特性,再加上大家说的投资、投机,都是叫人容易在这个行业里贪婪。

    还有就是房地产是不动产,也使很多人愿意进到这个行业里,问题是你作为一个房地产的参与者,你的贪念有多大?贪念小的人大概不会赚大钱,但是大概也不会破产。你赚的钱一定是很小的,因为你的贪念小,或者说你胆子小。

    对不起,樊纲是我好朋友,我好像说了点他不好的话,他是经济学家,经济学家一般来说贪念不够大,胆子太小,所以赚大钱的机会就相对的少。当然我也很高兴,我看樊纲虽然钱不够很多在座搞房地产的人多,但是他生活还是可以过得不错的,所以也说明中国整体的经济是很有进步的。

    不过无论如何,贪念不大的人,或者是胆子小的人,是不可能赚大钱的,要是你是个女孩子,看到一个搞房地产的男人,你想他赚大钱,你就一定要找一个贪的人,找一个胆子大的人。

    当然,现在在内地,男人找女人也是这样的,不少搞房地产的女人,要是你想她赚大钱,就必须找一个贪的,胆子又大的。

    但是胆子大可能赚大钱,也可能亏大本,破产的人大概都是贪念最多、胆子特大的人。所以关于周期这个事,需要洞见的不是周期本身,而是参与房地产的人。

    我想在座房地产人很少会讲到关于人的问题,大家讲的都是市场的问题,今天我要跟大家谈的是人的问题,是贪念、胆子。

    还有一个就是你有多冷静。我去年和前年曾经说过,房地产行业是“疯子”特别多的地方,疯子会为了一时的风光,就去冒破产的威胁,那些人都是不值得我们尊敬的,早晚市场会把那些人淘汰。

    因为中国在以往这二三十年大发展的时候,机遇特别多,所以“疯子”也特别多。能够长远留下来不被淘汰的人,不只是胆子大、贪念大,也需要非常冷静。

    冷静是什么意思?就是尊重市场规律,要不然市场一定把你吃掉。所以你要是不想被吃掉的话,你在贪念大、胆子大的同时,千万不要做疯子,还要加上相当的冷静,相当的对市场周期的尊重,你才不会被市场淘汰掉。

    所以,允许我最后用一些我个人的经历,也是我在恒隆地产里面的经历,来描绘一下在历史周期里,如何逃避那些危机,反而是利用这些周期而赚更多的金钱。

    很多人都知道我是1991年接任恒隆的董事长,我上来之后就发现(当然之前我也知道)我的前任很少注意周期这回事,到底现在市场是如何,任何时候都没有一个强烈的判断。

    我上来之后第一件事就是要判断市场的周期现在何在,我当时得出的结论就是住宅土地是可以买的,所以我就花了大概一两年的时间去买住宅土地,到了1993年,我就发现住宅土地的价格开始过猛、过高,反而很多商业的物业价钱相对来说还是非常低,所以从1993年开始,我就停止购买住宅用地,转而购买商业物业,来收租、自用。

    又过了两年,到了1995年,我就发现商业物业机会也不是太多,转而而住房的土地价格在我没有买的那两年,也就是1993到1995年,是越来越飞升,到了1995年之后,我就做出一个决定,就是什么都不要买,土地也不买,商业物业也不买,那做什么呢?

    就像刚才樊纲说的,要把自己内部的事情、管理的事情搞好,但是一般人做房地产不买卖,那是过不下去的,要忍,那是最为难的。但是要是你没有把忍学好的话,根本不懂得周期到底是怎么回事。周期的本身就告诉我们大家,总有一段时期是要忍的。

    有一句老外的话,“把手放在屁股下面”,也就是说坐在你的手上面,不要乱动。对人性来说,那是非常难过的一件事情。但是你应该在那个时候憧憬你的未来,今天的痛是叫你明天更好。结果我们这样做了多久?我们忍了两年多一点,从1995年到1997年。

    这里有一个很好的心得跟大家分享一下,我们都知道1997年7月1号是香港回归的日子,历史告诉我们,1997年6月30号就是香港房地产那个大周期的最高点。那是英国人有意识的做出来的一件事,他们不可能预知亚洲金融危机在7月2号来临,大家无可否认,英国人是有意在1997年之前把香港的房地产飞上去,这是一个决策性的决定,所以要是政府有什么决定,特别是宏观的决定,我们大家不可不知。要是在1997年之前,一定会把地价推高的话,你就知道自己该如何自如进出那个市场。

    当然英国人没有那么厉害,也不可能真的预见到1997年6月30号就是香港地产的最高峰,但是英国人也有幸运的一天,就是7月2号金融危机来到,7月2号就带来一个极大的周期。

    好多人还不相信问题会那么严重,历史告诉我们,虽然股票市场、资本市场已经有非常严峻的改变。

    7月1号是香港回归,7月2号是亚洲金融危机爆发的时候,7月1号那天我是很高兴的,因为香港回归,历史证明7月2号也是非常值得高兴的一天,因为亚洲金融危机告诉我,早晚房地产是会掉下来的。我从1995年忍着手不动,反而筹集了很多资金,更好的是7月2号亚洲金融危机的来临,没有立刻就带来房地产的下降。

    不知道在座的各位有没有注意到香港市场是什么时候才下跌?是1998年1月,也就是说,从1997年7月2号到1998年1月,这中间有6个月的时间,这6个月时间大经济已经下滑得很厉害,但是房地产价格没有下滑,所以这6个月就给了你我最好的出售物业机会。

    我们从1997年春天已经开始卖东西,到了7月2号之后,更加快我们卖商业楼宇的决心。果然到了1998年1月份,房地产价格开始下跌。

    我还记得当时有一个商业物业是1998年1月才成交的,当时我非常担心,担心对方毁约,因为市场下去了。还好他们还是签下去了,所以在那6个月里,我又利用这个机会卖了不少东西,也赚了不少钱。

    那你说你赚了钱,买了你的物业的人怎么办?我说那不是我的问题,没人把枪顶在他头上逼着他买,是他自愿买的,所以他要为自己的动作负责任。

    从1998年1月价格下降之后,好多人说现在开始进入买土地的时间了,我说不一定,因为我不知道那个下降是V形的还是U形的,还是L形的,所以还是不要动。所以从1998年1月开始,我又等了大概15个月,到了1999年才比较有把握,知道当然不是V形,很可能是U形。

    所以1999年春天,我就进到市场里去买土地。当时没有人敢去买,基本上拍卖价就是成交价。一年半左右之后我又停止了,因为价格开始上去,不过中间有15个月的时间是给我买土地的好时间,后来赚的钱也确实是有不少是那时候买进的。最好的项目,一个项目的净盈利是200亿,现在在内地,200亿的盈利不是什么大数字,但是在20年前,那是一个大数字。

    还有其它的项目,加起来总共有三四百亿的利润,这不是销售额,而是利润,这是大的周期给了我非常好的大机会。

    到了2001年,机遇又来了,就是在中国内地,很多商业的土地,在那个时段没人愿意买,所以从2005年之后有3年之久,2005到2007年,在那三年里面,我又进到内地的商业市场去购买很多土地,现在我手上还有一些土地是1000块一平米的楼面价,而且是省会城市的市中心,这个价格在现在是不可想象的一件事,到现在为止至少上升10倍到20倍。

    大家说这都是以往的事,今天还有这个机会吗?我说不要忘记,我刚才对历史周期的结论是什么?是不会改变的。我对历史周期未来的看法是什么?是一定在的,所以机会一定再会有,当然机会的大跟小每次不一样,每次影响它上去或者下来的原因往往也是不一样的,但是不要管那么多为什么上去,为什么下来,只要知道它会上去、会下来,你就知道该如何做。

    当然我加一句,从2007年之后到2020年,在这十几年里,我有没有再买香港的土地呢?有,但是那个大机遇期已经过去,只能照着特有的机会去购买需要的土地。

    现在小周期还是有的,比如说七八年前,内地不少城市的很多政府因为要发展,但是又缺钱,而且缺得非常厉害,很多政府因为要拆迁而借了很多钱,所以这又给我一个小机遇。你缺钱,来找我,恒隆有钱,所以又是我们买土地的机会。

    今天大家都知道新冠肺炎病毒来了,疫情还没有完全过去,我说凡是有不好的事情发生,都是你买地的机会。你不一定要买,但是一定要去看,那个机会合不合乎你的需要不知道,但总是有机会。

    刚才第一位发言的杨積先生就说到,今年2月的时候,断崖式下降,这些都是给我们很好的机遇;樊纲先生说,现在是以国内经济大循环为主导,当然还有国际循环也是要的,国际事务有太大的不确定性,但是国内的大循环是不可改变的事。在可见的未来,这是一个大确实,这也就会给我们带来不同的机遇,所以我对中国经济的前途还是比较有信心的。

    要是对经济大循环有信心的话,也就告诉我,房地产的机遇永远会存在。

    所以最后的总结,我就再重复我刚才说的历史周期三的件事,第一,洞见是什么?有其存在。你说这句话太简单了,是简单了,但是有些人就是没看到最简单的事,所以就不能在其中赚钱。

    所以洞见是什么?是历史周期有其存在。结论是什么?不会改变。未来是什么?一定会再来。祝大家冷静,胆子要大,贪念可以有,但是冷静不可少。尊重市场的规律,乃是在房地产周期里面致胜的最好的办法。

    我就分享到这里,我听说因为我不能跟你们这两天在一块,平常都会参与不同的讨论的环节,好像今天大会还安排我回答几个问题,要是没有问题我就回去睡觉了,有问题的话,就请发问。

    以下为现场提问环节实录:

    现场提问:陈先生你好,很遗憾您不能来现场参会,我们也没有办法去香港旅行和购物,所以想问您的是,疫情的反复对香港的商业地产,尤其是购物中心的冲击还是非常大的,作为地产商,我们应该如何应对?

    第二个问题,您在刚才的发言中,反复提到了机遇这个词,内地商业地产其实已经进入了后疫情时代的复苏阶段,我想问的是,在后疫情时代,加上现在线上购物的冲击,您是否还看好商业地产,您认为这个机遇在哪里?

    陈启宗:香港的店铺出租这些事是没法应对的,只能在财务上预备。大环境不好的时候,就像今天消费市场下去,要是你在香港拥有一些出租物业是用来做零售的,那如何应对呢?就是要想办法自保,没有别的事可做。

    疫情过后,线上的冲击会怎么样?我说线上的冲击,对于零售房地产有两个极端,大家都知道,一般从4月份左右开始,基本上零售的销售就已经开始恢复了,其实3月底已经开始了。

    但是商场的人流,无论是五星级的还是三星级的,人流的恢复还没有达到疫情之前的水平。三星级的就是一般老百姓去买东西的商场,受线上的冲击相当大,所以到现在为止还没有完全的恢复。

    因为在中国内地的市场,线上购物实在是太繁荣了,是在世界上最先进的,所以老百姓习惯了在日用品的购买上用线上的方法,而且一旦形成这个习惯,就不容易退去。所以要是你拥有的是一般性的零售商场,即所谓的三星级商场,一定会受线上购物的影响。

    但是我也不认为这样的商场就没有前途,也不需要太过分的担心,人是群体动物,早晚还是需要到商场去。不过,好多购物不再在商场里进行,而是在网上进行。

    但是我也可以告诉大家,从今年4月份开始,所有奢侈品商场,就像我们恒隆在上海的恒隆广场,还有无锡恒隆广场,以及昆明恒隆广场等等,在这些高档商场里,人流还不如去年,但是商铺销售额远远超出去年同期。

    也就是说,要是你拥有的是五星级商场的话,现在是黄金时期。因为疫情原因,国际的航线基本上都取消或者减少了很多,从前奢侈品消费70%以上不是在国内,而是在伦敦、巴黎、纽约、香港、新加坡、东京等等地方进行,因为疫情原因,现在忽然间百分之百回归祖国,所以这些从前在海外进行的销售,完全回到内地购买。

    因为香港人笨、香港人傻,好像也有点不欢迎内地人,真是傻得要命,所以内地人也不来香港购物了,也不来买奢侈品了,所以内地的五星级商场生意好得不得了,线上购物对这些奢侈品购物中心完全没有影响。

    不过刚才这位女士说,疫情让她不能来香港购物,我希望你疫情过后还是来香港购物,最少,香港吃的还是全世界最好的。

    现场提问:陈主席好,我是昌建集团赵建生,也是这次博鳌房地产论坛积极的参与者、见证者。最近香港的问题,包括中美的关系问题,还有疫情的问题,对企业的影响确实比较大,我想请问您觉得目前两地企业在这次受到的影响在体现在哪些方面?

    第二个问题,这次疫情控制以后,房地产企业的恢复是比较快的,但是7月15号以后,一些新的打压的政策或者是调控的政策又非常严厉,您在香港了解的信息比较多一点,您对内地的同行企业有哪些建议?

    陈启宗:关于香港的问题,我不认为香港会失去国际金融中心的地位,这一点大家是不用担心,因为没有其它更好的选择。

    新加坡绝对不是一个好的选择,它太小,而且离我们很远。新加坡从60年代繁荣到现在也快60年的时间,它也有自身的难处,正如其它任何国家一样。

    好多人以为新加坡是天堂,我告诉大家,全世界没有一个地方是天堂,相对来说中国还是相当不错的。新加坡有它的问题,所以我不认为香港国际金融中心的地位会因为去年的事而受太大的影响。

    香港现在在金融中心方面,靠的是中国内地的大企业来香港,从前是外国资金到中国内地,现在是内地资金到中国以外的地方,还是双向的,所以这方面我不担心。

    但是香港的零售一定是受很大影响,有人估计过,2018年或者之前,香港零售大概有30%是内地消费者来消费的,现在不来了,香港零售额会下降20%。有什么企业可以在销售额失去了20%之后还能够继续无损的进行呢?很少,所以香港的零售额受到极大的影响。

    另外一些国际问题,对内地会带来一定冲击,但是我认为是可以承受的,而且也是有反击能力的。

    外国能够影响香港经济的事情不是太多,因为杀敌1000,自损800,要是有些外国不小心的话,可能杀敌1000,自损1万,对它自己的影响更大。我认为从香港的角度来说,不需要太担心。

    另外你说7月15号之后有一些新的政策出来,对房地产有影响。我想说的是,这是你们应该早就知道的事,中国房地产是有自身一套逻辑,有它一套制度,有这样的政策上的管制,是早就应该知道的,所以没有什么大不了。

    行业还会比较健康的往前发展,没有政策就会不健康往前发展,早晚会出问题,所以我只能说,祝愿大家小心、冷静行事,这样还是可以赚钱的。

    现场提问:我是德信中国的胡一平,首先恭喜您在我家乡杭州100多亿的项目顺利动工。您刚才讲到周期的问题,中国房地产经历了20多年的潮起潮落,您认为现在房地产或者中国经济处于经济周期的哪个阶段?这个阶段对房地产投资和开发有什么样的指导意义?

    陈启宗:首先,我基本认同刚才樊纲所说的,中国内地经济还有好长一段路可以走。刚才樊纲把中国过去40年分成两段,前一段是依靠廉价劳动力发展。我认为在前面40年,老百姓要的是拥有,拥有就好了,不管这个房子是好还是不好,我不管那个车子好还是不好,我拥有就好了,我有得吃就好了。

    但是经过40年的快速增长,到了这个阶段,照我的理解,现在中国老百姓不止是要拥有,还要拥有更好。

    房子从前有得住就行,今天不行,今天要住得更好,从前有车子就行,今天不行,要有更好的车子。也就是说,从前是量的增加,今天是质的增加。从前规模要大,从今以后规模不一定要大,而是要精、要细、要美、要好、要善,所以这就给中国在接下来都会带来一个极大的机遇。

    再做量的东西可以,但是竞争非常剧烈,要是做精的东西,细的东西,好的东西,我想机遇还是很大的。

    这位胡先生发言,我一听就知道是江浙人,杭州是一个好地方,所以我们在杭州盖的恒隆广场,也绝对不是靠量,而是要盖全杭州最好的商业体,最好的商场、最好的写字楼,为杭州老百姓服务,也为恒隆的股东服务。

    审校:劳蓉蓉



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