政经谭 | 自然资源部地利用计划管理新规 央行发布区域房地产市场报告

观点地产网

2020-06-05 18:17

  • 房地产离不开政策与宏观经济、金融大环境。高屋建瓴、大处着眼,才能真正读懂房地产。

    自然资源部:改革2020年土地利用计划管理方式

    近日,自然资源部发布《关于2020年土地利用计划管理的通知》,明确坚持土地要素跟着项目走、坚持节约集约用地、坚持分类保障的总体要求,改革2020年土地利用计划管理方式,以真实有效的项目落地作为配置计划的依据。

    《通知》要求,在控制总量的前提下,土地利用计划指标跟着项目走,切实保障有效投资用地需求。各省(区、市)审批批次用地时要明确具体项目,防止产生新的批而未供土地。

    同时,要既算“增量”账,更算“存量”账,统筹安排新增和存量建设用地,推动全面高质量发展。对纳入重点保障的项目用地,在用地批准时配置计划指标。对未纳入重点保障的项目用地,以当年处置存量土地规模作为核定计划指标的依据,加大存量盘活力度。

    《通知》明确了土地利用计划指标配置方式。纳入重点保障的项目用地中,国家批准农用地转用项目,用地审批时直接配置计划指标。地方批准农用地转用项目,按照法律法规规定先行审批用地,预支计划指标,并在省级政府批准建设用地备案系统及时报备。

    此外,未纳入重点保障的项目用地中,对2017年底前批准的批而未供土地,按处置完成量的50%核算计划指标;对2018年以来批准的批而未供土地,按处置完成量的30%核算;对纳入本年度处置任务的闲置土地,按处置完成量的50%核算。

    上述计划指标配置,由各省(区、市)在农用地转用审批中统筹安排,量入为出。自然资源部将根据各省(区、市)处置存量土地情况,年终核定计划总量,各省(区、市)年度配置计划指标不得突破核定量。此外,鼓励开展城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用,相关计划由各省(区、市)根据需要确定。

    《通知》提出,落实国务院大督查奖励、继续实施“增存挂钩”、全力支持脱贫攻坚三方面激励政策。对落实国家重大政策措施成效显着、土地利用计划执行情况好、土地节约集约利用水平高、土地利用秩序良好的市县,奖励用地计划指标。

    对完成2019年批而未供和闲置土地处置任务的省份,在核算计划指标基础上再奖励10%;对任一项任务未完成的核减20%。各省(区、市)须继续完成2020年批而未供和闲置土地处置任务,2017年底以前形成的批而未供土地处置率要达到15%以上,闲置土地处置率要达到15%以上。任一项处置任务未完成的,下一年度核算计划指标时核减20%。

    同时,继续安排每个贫困县计划指标600亩,专项用于脱贫攻坚,不得挪用。深度贫困地区计划指标不足的,可预支使用,由省级自然资源主管部门优先保障。仍不足的,年度内由省级自然资源主管部门汇总项目清单,报部统一配置计划指标。

    此外,《通知》还明确了批而未供和闲置土地处置要求,提出要建立监测预警机制,计划执行情况纳入土地管理水平综合评价等。

    央行发布区域房地产市场发展情况报告:个别热点城市供需矛盾突出

    6月5日,中国人民银行发布名为“区域房地产市场发展情况”的区域金融运行报告。

    据报告披露,在2019年,区域房地产市场及房地产信贷运行总体平稳,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系构建持续推进。个别热点城市供需矛盾仍然突出,区域分化特征进一步显现。下一步,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

    关于2019年区域房地产市场及信贷运行情况,商品住宅价格总体趋稳。2019年,一线城市新建商品住房、二手住房价格指数稳中微升。新建商品住房、二手住房指数单月同比涨幅最高分别为4.9%、1.7%。二、三线城市新建商品住房、二手住房价格指数涨幅明显回落。

    区域分化特征进一步显现,一线城市土地市场回归理性,个别热点城市房价上涨压力仍存。

    多个热点地区房地产贷款新增占比持续回落。2019年,深圳市房地产贷款新增额在全部贷款新增额中的占比26.4%,同比下降14.9个百分点;天津市房地产贷款新增额在全部贷款新增额中的占比为35.8%,同比下降7.7个百分点;浙江房地产贷款新增额在全部贷款新增额中的占比为31.4%,同比下降10个百分点。个人住房贷款首付比例处于稳健水平。北京、上海、广州、深圳、天津等城市以及浙江2019年新发放个人住房贷款平均首付款比例均在40%以上。其中,北京、上海个人住房贷款平均首付比例在50%左右。

    关于各地落实房地产长效管理机制的主要做法:

    一是加大多渠道供应。北京市共有产权住房政策有效满足无房家庭基本住房需求。2017年9月政策出台以来,累计供应逾7万套房源;针对共有产权住房购房人执行差异化住房信贷政策。北京、海南等多地出台关于支持和规范住房租赁市场发展相关政策文件。北京金融资产交易所发布《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引》,选取北京、上海、苏州、无锡等四个城市优质住房租赁企业作为首批服务对象,积极探索推动住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

    二是合理引导住房需求。各地保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性,从严落实差别化住房信贷政策和月供收入比政策,合理控制个人购房贷款增量,推动个人住房贷款利率定价基准平稳转换,加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理。

    关于落实房地产金融长效管理机制面临的挑战:

    一是完善住房保障体系,发展和规范住房租赁市场。目前,“租购并举”的住房体系建设还有待完善,租赁住房区位、配套与居民住房需求不完全匹配,租赁市场对于缓解市场供需矛盾的积极作用还没有得到充分发挥,住房租赁的规划、土地、税收、金融等支持政策有待进一步完善。

    二是保持房地产市场平稳健康发展。保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。当前,仍需警惕个别城市房价上涨较快、房地产市场过热对居民消费的影响。

    下一步,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。坚持因城施策,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,完善长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。完善住房保障体系,着力培育和发展住房租赁市场。

    李小加:香港仍然能对中国发展发挥不可替代的作用

    6月5日,香港交易所行政总裁李小加发布最新一则网志,题目为“关于香港国际金融中心地位的一些浅见”。

    观点地产新媒体查阅获悉,在李小加看来,香港仍然能对中国的发展发挥不可替代的作用,这主要是凭借香港强大的国际金融中心地位对中国经济发展的“血液”功能。

    在这篇网志中,李小加一共回答了四个方面的问题,包括香港为什么能够保持国际金融中心的地位?全国人大有关港区国安立法的决定会不会影响香港国际金融中心的地位?美国威胁要采取对港“制裁”行动会不会影响香港国际金融中心的地位?以及克服眼前的挑战之后,香港还可以如何努力来巩固国际金融中心的地位?

    香港市场的“输血”功能始于中国传统企业上世纪90年代中期前赴后继地在港上市筹集资金。目前有超过1260家内地企业在港上市,总募集资金超过6.7万亿港元,总市值达到26万亿。

    同时,经过不懈努力,香港交易所推出了助力新经济发展的重大上市制度改革,为香港市场注入新经济的DNA。短短两年里,共有87家新经济公司成功上市,包括越来越多海外上市的中概股回归,累计集资超过3000亿港元。

    香港市场的功能从初期主要“输血”逐渐升级为“造血”,则始于近年沪港通、深港通与债券通的推出与迅速发展。通过互联互通,香港市场将外来“血液”北上引入内地市场,又让内地资金南下按国际规则投资港股,大规模的双向流动必将深度优化内地的“造血”功能,大幅促进内地市场国际化进程。

    截至今年5月底,沪港通南北向累计总成交36万亿元人民币;债券通达成交易超过5.7万亿元人民币。

    这种新的“造血”功能是基于发挥一国两制独特优势基础上的互联互通机制,以最低的制度成本形成了本地托管、净量结算、资金闭环、监管互助等一系列制度安排,实现了两地不同“血液”在不同制度下的有效转换,让它们既可完全按国际惯例和市场原则自由流动,又能防范资本大进大出。

    对于全国人大有关港区国安立法的决定会不会影响香港国际金融中心的地位?李小加表示,这个问题的答案是否定的。原因主要有国安法是针对特殊问题且适用范围清晰及有限的特殊立法;“一国两制”符合中国发展的根本利益;国安法的推出完全不改变香港国际金融市场的特殊功能与作用。

    此外,对于美国威胁要采取对港“制裁”行动会不会影响香港国际金融中心的地位,李小加认为,美国针对中国与香港的一切敌对政策,追根溯源,大部分来自于美国国内政治需求。无论有没有国安立法,香港都很容易成为美国针对中国的政治筹码。我们必须也只能用平常心来冷静应对。

    李小加称,经过仔细分析,似乎大家普遍的共识是美国即便真的宣布取消香港的特殊贸易地位,对于香港的影响其实也是有限的,不会过多影响香港的整体国际竞争力。

    正如财政司司长陈茂波上周在网志中所述,过去十年,香港是美国最大贸易顺差的单一经济体,每年香港本地制造并出口到美国的货物,只占本地制造业的不到2%,货值占本港总出口不到0.1%。香港一向以转口贸易为主,占总出口量的99%,而转口贸易根据地域来源原则征税,不受惠于独立关税区地位。

    在高科技出口方面,高端敏感的设备和技术一向也不容易从美国进口,其他的技术香港或可在欧洲或日本等市场找到替代。人员进出方面,香港单方面给予美国护照持有人免签证待遇,而香港护照持有人并没有获得同样免签证进入美国的待遇。

    对于一个国际金融中心而言,最关键的要素包括资金和信息的自由流通、良好的法治、国际通用的语言、靠近大型经济体和充裕的资金等等。在这方面,美国应该很难在不严重损害自身利益的前提下通过“破坏”香港这些核心竞争力来实现打击中国的目的。无论美国做什么,它都不会改变一个事实:香港仍然会是中国最国际化、最自由、最开放的市场。这样的香港符合中国的利益,符合美国的利益,符合世界的利益。

    而对于克服眼前的挑战之后,香港还可以如何努力来巩固国际金融中心的地位?李小加表示,放眼未来,除了进一步提升香港市场对中国资本市场的“输血”和“造血”功能之外,促进中国与世界之间的“血液功能互换”会越来越重要,即人民币的国际化。

    今天,内地市场的“血液”相对国际市场还非常单一和集中,持债远高于持股、持内远大于持外、持外债远多于欠外债。相对美国和日本等发达国家,这种状况与中国当前已经达到的经济规模和发展水平极不相符,应该慢慢反过来,即从债东变股东,从持外币债权变成欠人民币债务。

    然而,这种“债转股”、“內变外”、GDP向GNP的转换不会一蹴而就,人民币即使实现了完全的自由兑换,也依然会继续保持相当程度的审慎监管和不同形式的资本管控,但利用香港,这种转换就可以在一个透明、安全、可控的制度框架下启动和提速,为实体经济提供长期可持续的养分,并加快中国资本市场开放与人民币国际化的历史进程。正如上文提到,在“一国两制”优势下,香港在这过程中将能够更好地发挥其独特作用。

    总而言之,金融是血液,如果没有国家改革发展为心脏注入动力,血液就无法畅流中外;如果没有健全、国际化的“血液功能互换”,中国的金融体系也不可能真正融入世界。香港之所以能发挥此特殊功能,关键在于“一国两制”的成功实践。

    “一国”是中国信任香港的前提,“两制”是世界认可香港的基础。“一国”与“两制”相辅相成、缺一不可。只要“一国两制”能够在香港行稳致远,香港国际金融中心的地位就不会动摇。我坚定看好“一国两制”的前景,也坚定看好香港作为国际金融中心的明天。

    审校:徐耀辉



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