观点直击丨自武汉到广州 林德良解惑越秀房托如何开源节流

观点地产网

2020-05-27 22:57

  • 回应与安抚完股东们的焦虑,林德良更希望能展示其他积极正面的因素。

    观点地产网 从年度业绩会到股东会,这场疫情所产生的影响还未完全消除。

    5月27日上午,越秀房托周年股东大会在香港湾仔酒店举行。随着疫情好转,近来不少会议活动得以搬到线下,但因隔离管控措施等原因,今年不少企业的股东会都是授权在香港的管理层或董事主持会议。

    主席林德良虽通过线上视频参加会议,但还是选择由自己主持。除此外,出席现场的有财务总监关志辉、独立非执董陈志辉等,副总裁程九洲等通过线上参与会议。

    会议照常从宣读去年业绩及相关议案开始。在主席林德良眼里,2019年越秀房托的经营业绩可以用“符合预期”来形容,如全年综合收益率达10%以上,这对于追求稳定收益的基金来说已算达标。

    而于股东而言,确保今年及未来的收益更加关键。当天来的股东并不多,大概在十余人左右,多是五十岁以上的中老年人。在随后的问答环节里,他们的关注重点并没有放在去年的业绩层面,而是居多都集中在疫情对于越秀房托旗下物业的影响。

    相比3月份业绩会,这一次股东会的焦点从“风暴中心”武汉转移到了广州。

    自1月23日,广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应以来,作为广东省省会城市的广州所面临的挑战并不小。对商圈带来的影响更甚,以天河商圈为例,疫情期间人流量仅为原来的1/5左右。

    股东对越秀房托旗下广州物业的关心不无道理,若按区域分布,去年广州区域的收入占到了总经营收入的84%,武汉、上海、杭州则各占8%%、6%以及2%。

    “看网上报道说,受疫情影响广州比较萧条,越秀房托专门做收租,目前商场、写字楼的出租率怎么样,空置率如何?”

    写字楼是越秀房托资产组合里面收入占比最多的一个业态。

    林德良对于写字楼非常有信心:“越秀房托50%的收入都是来自写字楼,大家都知道,写字楼收入很稳定,而且容易穿越经济周期。”其认为,优质资产在疫情期间能发挥良好的防御性,以旗下广州国际金融中心的写字楼为例,今年首四月该写字楼租金收入同比仍录得增长。

    疫情下一度被要求关闭的商场业务也尤为受关注,对此,林德良表示商场的收入只占公司总收入8%,比例不算太多,且出租率维持在92%左右,所以整体对业绩影响不大。

    同时,因越秀房托旗下商场主要为商务定位,客群为附近上班族,所以随着市民恢复正常上班,对商场客流回升有帮助。林德良透露,目前旗下商场客流量已恢复至七成以上,但其中健身、线下教育及电影院仍在缓慢的复苏过程中。

    “商场租金收入未见有大影响,因商场有基本租金收入,且政府给予了一定税收优惠,算起来大致可抵消上半年公司减免商场租金的额度。”林德良称。

    令越秀房托比较担忧的是酒店业务,这一业态在去年总收入里占比24%。林德良没有掩饰酒店业务所面临的挑战,直言酒店行业受到疫情影响较大,根据全国数据,今年全国酒店首四个月入住率仅为20%左右。

    五一是疫情后消费业复苏的一个大考。林德良称,广州国际金融中心的四季酒店于五一期间入住率达60%,有不少戴着口罩住店的客人;但其也坦言,业绩仍比原来预期的差。

    林德良预计,大概到今年九月份酒店客房才会回升至八成入住率的水平。

    “过去几个月我们也在做一些措施弥补,包括推动会员体系订房。”林德良表示,在周末的很多客源都是四季酒店会员体系里面的会员,这一部分贡献了不少收入。

    除开源方面作出措施,在节流方面越秀房托通过人工成本管理、能耗管控等方面减少成本支出,如酒店高管首四个月陆续放无薪假等,对冲业绩收入的减少。据透露,前四月越秀房托在酒店业务上成本比以往下降了5000多万元。

    有趣的是,关于开源节流的话题引来一位股东的追问:“非常时期能不能找到非常方法?比如给越秀房托股东在酒店订房时给个折扣?……节流不如开源,节流很辛苦的。”

    提问引来现场一片大笑,林德良也笑着称赞了这一提议。但其同时称,事实上为了吸引客源目前酒店业务已做了折扣,如四季酒店以往房间均价都在2000元以上,如今则在1300元左右即可入住。

    回应与安抚完股东们的焦虑,林德良更希望能展示其他积极正面的因素。在主持人说起结束语之时,林德良主动接过话头:“除了大家关心的经营基本面,其实今年我们也做了很多事情,比如降低利息支出。”

    林德良表示,今年越秀房托通过一些利率管理来降低财务支出,年初开始锁定2.99%左右的利率成本,而去年的融资利率则为3.82%。加上降息Hibor由去年的1.88降到1.4,按此计算的话,今年预计可以节约利息成本约770万元。

    作为基金管理人,林德良称会采取主动管理策略,保证今年的经营业绩与股东收益。

    撰文:林心林    

    审校:刘满桃



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