中骏内部目标冲千亿 黄朝阳称2025年要布局100座购物中心

观点地产网

2020-03-31 15:13

  • 黄朝阳坦言,“本来今年定的目标是1050亿。”

    观点地产网 受疫情影响,原本计划要在2020年冲击千亿的中骏选择下调了这一目标。

    3月31日,在线上举行的业绩沟通会中,黄朝阳坦言,“本来今年定的目标是1050亿。”

    其表示,2月份全国疫情得到控制后,中骏仍计划按照这个目标来,但3月份欧美开始爆发,所以内部适当调低了目标至930亿元,比2019年的805亿增长约16%,维持行业中上水平的增速。

    不过,出于对内地政策将有所放松的判断,黄朝阳和中骏对千亿依然抱有冲击的希望。

    “内部的开发计划还是按照千亿来判断。”为此,年内中骏推出的可售货值达到1700亿元。

    作为成立31年的老牌闽系房企,中骏素来颇为稳健,过去三年公司销售额年复合增长率56%,从其自身基数来看,这一增速并不算突出。

    2019年,中骏正式提出一体两翼战略,即以地产主业,同时通过购物中心和长租公寓进行勾地和规模扩张。

    从过去一年的表现看,黄朝阳对这一战略似乎颇为认可,“目前一体两翼的战略开始起到作用,预计未来中骏大概还是会有20%-30%左右的增速。”

    另据管理层介绍,2019年中骏并表部分有450亿已售未结金额,其中270亿会在2020年入账,合联营项目中已售未结规模约460亿,有280亿在2020年入账。

    考虑重仓大湾区

    从2019年交出的成绩单看,中骏各方面的运营指标依旧保持四平八稳。

    数据显示,2019年中骏实现收益增长约20.2%至约213.69亿元,而毛利则减少约4.1%至58.91亿元,同时毛利率也下降7个百分点至27.6%,面临增收不增利的问题。

    此外,年内中骏母公司拥有人应占溢利增加约3.7%至约35.1亿元;母公司拥有人应占核心溢利增加约20.5%至约26.5亿元。

    而在最重要的拿地上,2019年中骏则表现得更为进取。

    据管理层介绍,2019年全年中骏新增46个项目,新增土储约980万平方米,总计货值1100亿元,其中中骏的权益比为63%,应占土地成本为301.55亿元。

    截至2019年底,中骏拥有土地储备约3209万平方米,应占土地储备总规划建筑面积约1852万平方米,权益占比约57.7%,有待进一步提高。

    因此,对于2020年拿地计划,黄朝阳将更多依赖购物中心和长租公寓的勾地。

    “这是我们今年主要投资的途径,计划拿20个购物中心,长租公寓30个(包括轻资产),一季度拿了三个购物中心,今年完成这个目标应该可行。”

    据了解,2019年中骏共买入12块购物中心和长租公寓地块(新增7个购物中心和8个长租公寓),应付金额128亿,新增土储330万平方米,其中72%为住宅,28%(约92万平方米)为商业,而中骏的权益占比达84%。

    至于公开市场,黄朝阳认为,近期招拍挂的溢价还是比较高,公开市场的不确定因素较多,中骏会更为谨慎,但也会继续参加。

    此外,他提出,2020年中骏将考虑重仓粤港澳大湾区,布局广州和深圳等城市的旧改项目。

    2019年,大湾区仅为中骏贡献约6%销售,而长三角、海西、环渤海则分别贡献33%、22%和20%。

    值得一提的是,随着行业大鱼吃小鱼的情况加剧,黄朝阳却不看好当下的并购机会。

    “并购二手地,在经过前几轮的洗牌,现在留下的质量也不太好;并购企业的话,过去两年企业拿的优质地块也不是很多。”

    2025年100座购物中心

    尽管2019年才正式提出一体两翼战略,但对购物中心和长租公寓未来的规划,中骏野心不小。

    黄朝阳称,2025年中骏将布局100座世界城购物中心,实现租金收入超过45亿元。

    同时,到2025年,中骏计划布局20万间长租公寓,方隅资本的管理规模超过600亿元,管理租金规模达100亿。

    事实上,通过商住地进行政府勾地,获取便宜的土地,用住宅覆盖商业前期的投入,并用商业获得稳定的现金流,这一模式早已被万达和新城运用得十分娴熟。

    去年3月,黄朝阳还曾带领中骏集团高管们拜访新城控股,并坦言希望通过学习研究新城高速成长、跨越千亿的发展路径。

    数据显示,2019年中骏实现租金2.84亿元,同比增长117.3%,期内共布局的世界城数量仅有14个,分布在北京、福州、泉州、南昌、南安、莆田、泰州、河源、张家港、昆明、平顶山等十余座城市。商业总建面98万平方米,其中已开业3座,其余将在2020-2022年间陆续开业。

    为此,中骏未来五年需要每年增加20个购物中心的布局。

    对于完成目标,黄朝阳透露了信心,“2020年中骏计划拿20个购物中心,长租公寓30个(包括轻资产),一季度疫情影响下就已经拿了三个购物中心,相信今年完成这个目标应该是可行的。”

    另外管理层续称,未来中骏世界城的净收入回报率预计可达8%,目前购物中心里商铺的租约一般为3年,到期续约租金上涨的幅度可达到15%-20%。

    长租公寓方面,目前中骏共拥有20000间长租公寓,已开业8个项目,预计2020年底开业数超过8500间。

    尽管地产商们对长租业务的热情已逐渐降温,不过中骏对这一领域仍持看好态度。值得注意的是,新冠疫情后,不少国内长租公寓品牌都出现退租等各类问题。

    对此,方隅行政总裁陈坚回应称:“长租公寓一直都是比较抗周期性的存量物业类别,对我们长期来看是好事,因为我们的产品是偏高端的。”

    另据其介绍,2020年3月,方隅与中东主权基金Proprium Capital Partner设立5亿美元投资基金,首期规模2.3亿美元。

    显然,在中骏的规划中,无论是购物中心,还是长租公寓未来都将为公司提供稳定的现金流。

    不过,从目前的规模来看,中骏仍有很漫长的道路。另一方面,当万达和新城已经将这一模式玩透,留给中骏的空间还有多少呢?

    撰文:黎倩    

    审校:武瑾莹



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