观点直击 | 绿景中国:还是关注大规模连片开发的旧改项目

观点地产网

2020-03-30 23:09

  • “一两年之后,公司就主要依靠两个非常大的旧改项目提供增长点。” 陈健民称,这两个重点项目就是珠海东桥智慧城区更新项目及深圳白石洲城市更新项目。

    观点地产网 3月30日,绿景中国在网上举行了2019年年度业绩发布会,公司执行董事兼主席黄敬舒,带领执行董事兼行政总裁唐寿春、财务总监兼公司秘书陈健民等管理层出席,与投资者、媒体等进行交流。

    过去一年,这家唐寿春口中的“特色地产商”取得了不错的成绩。得益于红树湾壹号项目实现结转,绿景中国营业收入同比大增52.85%至69.02亿元,毛利录得44.3亿元,同比增长64.93%,而毛利率为64.2%。

    当中,红树湾壹号项目贡献了全年收入的75%,该项目的毛利率更超过70%,净利润率超过30%。据了解,红树湾壹号前身为沙嘴村旧改项目一期,楼盘于2018年10月入市。

    短期增长点:四个项目

    对于未来几年发展,绿景中国目标十分明确,管理层亦作出了详细的规划:短期内依靠几个项目进行过渡;接下来则主要待白石洲旧改项目进入收获期,为公司带来爆发性增长。

    具体而言,2020-2022年,绿景中国将利用现有项目实现平稳增长。陈健民表示,“目前公司拥有可售货值超过150亿元”,已足够未来几年稳定使用(去年该公司总合同销售金额约为62.8亿元)。

    “红树湾壹号还有30亿货值……深圳美景广场货值亦接近30亿元……珠海喜悦荟货值在90-100亿元,老项目化州国际花城,一年也是可以提供10-15亿元销售左右。” 陈健民透露。

    他说,上述四个项目就是绿景未来一两年收入的增长点。同时,还有深圳黎光城市更新项目、香港流浮山项目预计都能产生收入。

    前者最早在2007年便由绿景介入,项目开发建设用地面积4.25万平方米;后者是绿景在香港的首个房地产发展项目,占地面积约8.24万平方米,由约114栋低密度临海独栋别墅组成。

    另一方面,按管理层的说法,绿景中国未来还将提高对商业物业的关注。资料显示,截至去年年末,绿景中国共持有26项投资性物业,总建筑面积约61.27万平方米。

    “估计随着旗下核心城市旧改项目的开发,及大股东资产的陆续注入,估计8-9年之间,公司投资性物业建筑面积将达到200万平方米。” 执行董事黄浩源表示,届时租金收入或可达到数十亿元。

    据了解,绿景中国2020/21年计划开业的商业项目就有,东莞绿景佐阾购物中心和绿景佐阾红树湾壹号购物中心。

    旧改航母白石洲

    “一两年之后,公司主要依靠两个非常大的旧改项目提供增长点。” 陈健民称,这两个重点项目就是珠海东桥智慧城区更新项目及深圳白石洲城市更新项目。

    其中,珠海东桥项目在刚刚过去的1月份已经实现开工。根据计划,这个占地面积20.8万平方米,总建筑面积约74.4万平方米的旧改,将分两期开发。项目总体可售面积约30.3万平方米,预计一期将在2021年下半年开始预售。

    至于开发规模达358万平方米的白石洲项目,其一直被外界称为"深圳旧改航母"。“项目计划将进行三期滚动开发,并预计在2023-2030年进入销售、现金回笼阶段。” 唐寿春表示。

    同时,项目一期在2020年下半年就能开工,按此预测在2022年底或能进行初步预售。

    去年10月末,通过直接收购控股股东黄康境的私人公司,绿景将白石洲项目25%股权注入上市平台。而何时能实现完全注入,则是外界对绿景中国的关注点之一。

    对此陈健民透露,余下75%股权注入进度,将按照项目进度及资本市场环境作决定。“预计时间是在2020年年底进行。”他说,接下来公司的最重要工作,是要达到私人物业拆迁签约100%,之后项目就能真正进入开发阶段。

    “整个白石洲项目的可售面积预计为180万平方米。”其称,以目前深圳平均楼价计算,一个白石洲项目就能对公司有脱胎换骨的影响。

    除此之外,绿景目前拥有土地储备约450万平方米用作未来使用。“大股东还有近1500万平方米土储,未来将会陆续注入到上市公司。”执行董事叶兴安介绍。

    他表示,在一定程度,上市公司土地储备是能够满足未来很多年开发需要,因此公司没有土储压力,“拿不拿地都可以”。

    “但公司还是会积极拓展新的项目。”他提出,未来绿景的拓展方向还是集中珠三角和长三角两个经济发达地区。其中,在珠三角会比较关注“较大规模的连片开发的城市更新项目”,在长三角则将积极寻找一些相对短平快的项目。

    “开发结转单个利润、毛利率较高的大型项目,便能惠泽全年”,是对绿景中国过去经营路线的简单概括,而绿景未来还将继续坚持这个模式。

    “大股东孵化,成熟项目注入上市平台,上市公司进行开发。”唐寿春表示,与控股股东一二手联动发展城市更新项目,是绿景中国独特的商业模式,该模式也十分抗风险。他希望大家看到公司未来的潜力。

    撰文:刘子栋    

    审校:刘满桃



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