解局 | 中海观察之宏洋秘密

观点地产网

2020-03-25 20:31

  • 集中三四线的发展,却也造成中海宏洋过往暗影与现在的高光。

    观点地产网 作为旗下三四线城市重要平台,中海宏洋发布了2019年经营业绩。

    3月20日,中国海外宏洋集团有限公司发布截至2019年12月31日止年度的末期业绩公告。期内,中海宏洋录得营业额为285.91亿元,较去年上升32.8%,毛利及毛利率分别为95.28亿元及33.3%,而去年则分别为62.61亿元及29.1%。

    公告指出,报告期内,中海宏洋的经营溢利为80.16亿元,较去年上升54.7%,拥有人应占溢利为33.3亿元,比去年上升63%,每股基本盈利为97.3仙(2018年为61.5仙)。

    作为中海旗下的三四线区域平台,中海宏洋似乎并不引人关注。但事实上,若按照2019年的销售成绩,或者总土地储备量,其在中海都具有非常重要的地位。

    值得一提的是,这一平台,在最新的人事变动中,也迎来新的改变,由过去一段时间的中海董事长兼任变为专人专职,不再由颜建国兼任,转由庄勇负责,或许这也意味着中海宏洋未来也被寄予了更大的期望。

    可以知道的是,在受疫情影响的2020年,中海宏洋依然为自己定下了600亿元的合约销售目标,并且在新购土地储备、竣工入伙面积、新开工面积上均有不同幅度的增长。而管理层在投资者会上甚至明确表示,未来派息率虽会向行业看齐,但要兼顾扩张。为了扩张,资产负债率可以提高到70%。

    三四线城市平台

    2010年,中海完成蚬壳电器的股权收购,这是中海宏洋的前身。目前,中海宏洋的定位很清晰,是中海的三四线城市发展平台,这一清晰定位,与当时时代背景息息相关。

    2008年金融危机让房地产蒙上阴影,大批房企经营困难,濒临资金链断裂的风险,但随着四万亿刺激政策的实施,房地产行业复苏,其中,三四线城市的房地产迅速兴起。

    那一年,中海确定了“内生性增长加外延式扩张双线并举”的发展战略。外延式扩张就是紧盯有机会的上市公司平台,或者上市公司旗下的地产资产包进行收购。而据报道,当时中海策略明确,便是直接并购上市公司。

    在上述背景下,彼时已经开始冲击千亿,并且连续多年为行业利润王的中海,也希望能抓住三四线的波段性机会。就这样,它遇上了中海宏洋。

    资料显示,蚬壳电器工业(集团)有限公司是1955年成立的家用电器企业,1984年于香港上市,此后又收购了光大集团旗下光大房地产公司70%的股权。2009年,中海地产与蚬壳电器联合宣布重组计划,随后于次年3月成功控股,6月份,蚬壳电器正式更名为"中国海外宏洋"。

    依据分工,中海地产将以一二线城市市场为主,而中海宏洋则以三四线城市为主,尽管中海宏洋原来在北京、广州等一二线城市拥有业务,但该等项目完成后,被要求将不再涉足一二线城市。

    收购完成后,中海的第一场业绩发布会上,时任中海主席的孔庆平亦表示,中海宏洋与中海有定位上的划分,基本上是用区域划分的方式。

    典型的案例是,2016年,中海完成中信并购,当年10月,中海便火速将资产包中的三四线城市项目注入中海宏洋,这也是完成收购后的第一个安排。

    彼时,中海宏洋收购中海附属公司卓美投资的全部股权。卓美投资的主要资产是位于中国三线城市的多个住宅项目,初始交易对价为35.16亿元,这些项目多数来自于中信。

    另一方面,在中海公布的2020年寻地计划中,若仔细查看合作城市范围,中海宏洋的范围为三线及以上城市,而其他华东、北方、华南、华北及西部区域,则均为区域内一二线城市。

    高光与暗影

    清晰的定位,有效的避开了与母公司的同业竞争,但集中三四线的发展,却也造成中海宏洋过往的高光与暗影。

    据观点地产新媒体了解,2019年,中海宏洋年度合约销售537.33亿元,涉及合约面积合共504.44万平方米,其中合约销售金额占中海全部合约销售份额逾16%,合约面积占比约28%。在销售排名上,中海宏洋也仅次于华北以及华东区域,是仅有的三个销售过500亿元的区域。

    而中海宏洋于2019年末拥有土地储备共达2400.93万平方米楼面面积,这已经超过中海(不含中海宏洋)土地储备的1/3。若使用2019年中期数据对比,及中海总土地储备6789万平方米以及中海宏洋2386万平方米对比,中海宏洋的土储占比达到34.88%。

    回看中海宏洋历年的销售,是带有中海近年变化的强烈特征,基本可以以领导人变动划分节点,在分别为孔庆平时代,郝建民时代以及颜建国时代。在郝建民时代,中海舍弃了区域化制度,转为总部集权的垂直管理模式。这一时期,不管是中海,还是中海宏洋,销售增速均有所下降。

    数据来源:公司公告,观点指数整理

    在颜建国时代,中海重拾规模,来到2020年,更是进行了权利下放,将管理更职业化,并且更是高调宣布寻地计划,或许对于中海而言,未来,规模是铁了心要重新做大的。以此来看,拥有大量土储的中海宏洋,未来会有着不轻的任务。

    据管理层在业绩会上透露的,目前,中海宏洋的任务主要还是扩大规模,2020年销售目标要去到600亿元,未来,在重要城市要争取百亿销售,整体目标要上千亿。

    不过,虽然中海宏洋的销售成绩基本与中海情况类似,但是受限于三四线城市发展平台的定位,中海宏洋却没有中海一般的面对政策风险能力。自中海2010年接手中海宏洋至今,中海宏洋的财务成绩基本可以说是坐了“过山车”。

    数据显示,从2010年开始,中海宏洋净利润持续攀升,在2013年达到巅峰。但转折点来的很快,2014年中海宏洋密集布局三四线,缩减北京等一线城市业务,加上政策调控,导致中海宏洋在2014年至2016年业绩跌至谷底。

    2015年,去库存目标的提出,中央通过信贷宽松、政策优惠等手段为三四线城市减轻高库存的压力,这也使得中海宏洋净利润重新回暖。

    数据来源:公司公告,观点指数整理

    如果对比中海2010年至2019年的经营业绩便可发现,与中海每年保持经营业绩稳健增长不同,中海宏洋收到政策波动的影响较大。

    随着房住不炒政策的不断强调,三四线投资热也在逐渐退去,对于中海宏洋而言,是否真的如颜建国之前所言,做到既要规模,又要效益呢?

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    撰文:廖尧    

    审校:武瑾莹



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