解局 | 绿地香港200亿云南大盘袖里乾坤

观点网 “海南调控给了云南机会。”这是绿地香港布局云南后的阶段性总结。

行业的大背景，是海南2016年提出“两个暂停”政策后，房地产企业文旅地产投资纷纷转向广西、云南地区，绿地香港也成为这波大军里的一员。

自2017年6月5日，绿地香港签下了云南第一康养特色小镇项目——绿地春城·滇池，获得一个占地4000亩的大项目。随后，首席运营官侯光军在2018年中期业绩会上指出，文旅康养是下一步转型方向。

占地4000亩的云南滇池国际健康示范城，曾创下10分钟销售5.3亿元的纪录。此前公开信息披露，绿地香港在这个项目上的投资额将达到306亿元。

或许是尝到了甜头，绿地香港近两年来，加大了在云南的布局。

3月17日，绿地香港与昆明市晋宁区人民政府签订《投资开发合作协议》，对晋宁区晋城镇地块开发达成合作共识，签约项目占地为4050亩，投资规模200亿元，拟在晋宁片区打造集康养、科创、文旅为一体的大健康项目。

绿地香港云南公司表示，2020年将有20万平方米的健康和教育产业落位昆明。据观点新媒体了解，本次昆明之行，绿地香港不仅推进“梦云南”项目、滇池国际健康城新地块以及晋宁项目，还就打造“东南亚全球贸易港”项目进行磋商。

圈下的一个个云南大盘，能否成为绿地香港新故事的主角？

重注云南

进入2020年，绿地香港加快了布局云南昆明的脚步。

据观点新媒体不完全统计，绿地香港前三月就通过土地拍卖市场、收并购、政府签约等形式，落地多个项目。

2月18日，云南昆明春节后首次进行网上土地拍卖，出让地块为呈贡斗南地块。最终，昆明绿辉置业有限公司（绿地香港）竞得地块，成交总价3.85亿元，溢价率39.49%。

据悉，此次土拍吸引了绿地香港、新希望、长麟投资、卓越、海伦堡5家房企参拍，经过40轮激烈竞价后，绿地香港关联公司昆明绿辉置业有限公司顺利拿下。

据观点新媒体了解，地块编号为KCC2019-14、15，位于呈贡斗南片区石龙路和古滇路交汇处，东侧临近今年即将开通的地铁4号线，西侧为环湖东路。地块面积约152亩，为住宅用地，地块容积率1.6-3.2，最大可建面积约22万平方米，起价约2.76亿元。

一个礼拜后，绿地香港与雅居乐成立合营企业，共同开发位于云南昆明的项目，合营企业注册股本总额为8亿元，将由绿地香港和雅居乐分别拥有50%股权。

资料显示，合营企业主要从事发展昆明市西山区前卫街道办事处的地块（地块编号为KCXS2017-4及KCXS2017-8）。

据观点新媒体了解，上述两宗地块由雅居乐于2019年9月竞得，总代价人民币15.7亿元，预计总建筑面积约26.1万平方米，平均楼面地价约每平方米6010元。

进入三月，绿地香港官微发布消息称，3月17日与昆明市晋宁区人民政府签订《投资开发合作协议》，对晋宁区晋城镇地块的开发达成合作共识，项目占地为4050亩，投资规模200亿元。

随着不断加码云南布局，在2019年半年报中显示，绿地香港上半年录得销售的21个项目中，有4个来自昆明，分别为绿地海珀澜庭、绿地云都会广场、盛高大城、绿地香树花城。

大盘圈地计划

如果时光转回2017年，对绿地香港来说，这也是开始大盘圈地计划的重要时间点。

2017年8月，绿地香港以11.4亿元收购佛山高明千亩文旅小镇项目，首入珠三角。5个月后，绿地香港再斥18.6亿元，收购了肇庆千亩文旅大盘——宋隆小镇。

在西南区域，2017年6月5日，绿地香港签下了云南第一康养特色小镇项目绿地春城·滇池。

“绿地春城·滇池国际健康示范城”是绿地香港康养产业目前落地的重点项目之一，也是昆明重点招商引资落地项目之一，整盘占地4600亩，是目前滇池边第一个也是最大一个以 “大健康”为核心主题的4000亩大盘。

随后在2017年12月8日，昆明绿地滇池置业有限公司以底价208458万元（约合20.8亿元）竞得昆明大渔片区共计11宗481663.24平方米（约合722.5亩）土地。

据昆明国土资源局公布信息显示，11宗地均位于滇池旅游度假区大渔片区关坡山，出让面积共481664平方米（约合722亩），楼面地价在1335-4118元/平方米之间。

此次拿地便是绿地春城·滇池项目的一期用地。

2019年5月24日，昆明绿地滇海置业有限公司以底价15.3亿元拿下绿地滇池国际健康城二期13宗32.3万平方米土地，交易楼面价1500元/平方米-4473元/平方米 。

出让公告显示，按照“统一规划、统一供地”的原则，上述地块必须整体性规划和实施开发建设，而报名参与第二期土地竞买者，必须同时承诺报名参与第三期土地竞买，意味着绿地香港会在未来拿下第三期项目用地。

至此，绿地滇池国际健康城已经在拿地上投资36.15亿元，以极低的价格拿下连片土地，这便是大盘的诱惑力。

可以预见，随着200亿晋宁项目签约落地，绿地香港将会复制滇池国际健康城的模式，未来为公司贡献十分庞大的土地储备。

然而，绿地香港也不得不面对的是，无论文旅地产还是特色小镇，从几十万平方米甚至到几平方公里的开发，一般需在3-5年以上才能形成规模效应，而且大部分项目前期基础设施落后，配套不完善，不能像市区住宅楼盘一样进行预售。

但在业内人士看来：“当前需要加以警惕的是，若继续用盲目照搬、定位不清、无差异化、无特色亮点等方式推进，云南大量特色小镇项目或许也只能迎来被淘汰的命运。”

难以达到的千亿

自借壳盛高实现香港上市后，不断地寻求转型却未能成气候的绿地香港，最终还是重新回到地产主业轨道。

自2014年将互联网金融纳入公司业务板块后，绿地香港房地产互联网金融业务迅速扩张，地产主业则呈现增长缓慢的态势。

据观点新媒体了解，2016年，绿地香港全年实现合约销售为182.19亿元，按年增加约人民币8.31亿元，增幅仅为4.8%。

土地储备方面，2015年，绿地香港只在下半年收获4宗地块，2016年全年也仅收购和竞买获得5宗地块。

及至2017年，当金融业务步入正轨后，绿地香港开始加大对房地产的投入。据观点新媒体不完全统计，通过收购和其他渠道，绿地香港全年进账7个项目，截至2017年6月30日，绿地香港拥有土地储备约1460万平方米。

在房地产“寒冬”，绿地香港冲刺千亿规模的口号有点冷。“三年实现千亿销售目标”是陈军在2017年业绩发布会上披露的。

千亿销售目标也成为绿地香港近几年发展的主要任务，2013年至2018年，绿地香港销售规模年复合增长率约为61.18%。

从2018年379.25亿元到2021年实现1000亿元，绿地香港年复合增长率维持在38.15%即可。

对于一家房地产企业来说，想要保持38.15%的销售额年复合增长率并不难，但是“巧妇难为无米之炊”，土地储备才是房企真正的筹码。

截止到2019年中期，绿地香港拥有土地储备约2010万平方米，与2018年同期2000万平方米土储基本持平。

实际上，2019年绿地香港全年销售为484.58亿元，距离理想值还有很长一段距离。

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