绿城学徒李永前反周期加码 中交地产入局代建红海

观点网 “代建第一股”绿城管理赴港上市热炒之后，万亿级代建市场又迎来了一个参赛者——中交地产。

代建并非新鲜事物，新鲜的是这种业务逐渐成为了产业链中举足轻重的一环。万科、绿城、金地、建业、雅居乐、阳光城等许多房企先后入局，逐渐形成了政府代建、商业代建、资本代建三种模式。

中交地产试水代建业务，也许可以看作是对绿城管理的借鉴和仿效。毕竟，作为中交房地产集团旗下企业之一，绿城管理正风生水起，奔跑在赴港上市的路途中。

同为“中交系”地产业务平台，仍徘徊在百亿规模的中交地产，需要一些新的突破口，而代建业务就是其中之一。

从绿城到中交的代建学徒

绿城管理董事长兼总经理李军曾在2018博鳌房地产论坛上公开表示，市场下行的时候，代建会获得更多的项目机会，“市场下行的时候，对代建公司、对轻资产管理公司是一个加杠杆的过程，在市场上行的时候再出货。”

李军发言时的行业背景，是中国实体经济存在下行压力，市场流动性出现部分问题，叠加地产行业宏观调控，房地产自投板块开始减杠杆。

当时，部分房企不断加码代建、轻资产管理，对外实施品牌输出和管理输出，等待在市场上行时出售。

这个观点是否仍适用于今天？从房企动作与市场表现来看，答案是肯定的。

据观点指数研究院最新发布的《2020中国房地产代建管理报告》，以绿城、建业、金地等为代表的房企已经布局代建业务多年，并取得良好业绩。

截至2019年9月30日，绿城管理代建业务收入15.13亿元，净利润6.79亿元，累计管理面积6850万平方米；2019年，金地管理代建业务收入增至3.9亿元，净利润增至1.11亿元，累计合约管理面积超700万平方米。

李军曾对观点新媒体透露，在房地产行业十几万亿规模中，代建业务仍有很大发展空间，越来越多房企品牌入局代表着“店多隆市”，是好事。

当前，国内经济下行压力增大、新冠疫情影响整体行业销售背景下，绿城管理正式启程赴港上市，无疑也向业界证实了代建模式的一种特点，正如物业服务行业。

于中交地产而言，2019年从绿城中国执行总裁岗位调任中交地产的李永前，也对公司进行了大刀阔斧的架构调整，并提出了“六个一工程”战略，大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

其中，代建业务正式落地于2020年1月。彼时，北京联合置业（现中交房管）先是与惠州市惠燃实业发展有限公司、中食冷冻仓储（广州）有限公司签订项目委托管理服务协议，而后正式更名为中交房地产管理集团有限公司。

公开资料显示，该公司早前为房地产开发公司，持有青岛中交·阳光屿岸项目、杭州中交莫干山写字楼项目、石家庄中交财富中心项目，并对西安中交科技城项目持股15%。

为什么是中交？为什么是代建？

虽然绿城中国与中交地产是“中交系”地产业务兄弟公司，同时保持了同业竞争关系，但是绿城管理的经营和发展中几乎没有“中交系”的身影。

反观中交地产在这个时候试水代建、加码轻资产，很难说不是对绿城管理的一种效仿。

为什么是绿城？业内人士指出，从管理层面出发，如今中交地产党委书记、董事长兼总裁李永前曾在绿城履职5年，担任绿城房产董事兼执行总经理、执行总裁，其管理模式、经营理念深受绿城影响。

从内部竞争出发，同样背靠中交集团，绿城中国已进入2000亿元规模，而中交地产一直徘徊在百亿规模，有必要向兄弟企业看齐、赶超。

此外，中交地产于去年提出了3年内500亿元，5年1000亿元，甚至“央企前三”的目标，必须积极寻找新的增长点。

为什么是代建业务？就绿城模式而言，代建项目贡献了2019年全年合约销售额的三分之一，且代建业务毛利率高达50%、净利润约20%。此外，轻资产业务对重资产板块有天然的削峰填谷作用，能够在市场下行阶段对冲风险、产生业务协同。

目前，代建业务对中交地产来说仍是一个“新生儿”，未来发展尚无定调。从其借鉴绿城管理模式来看，或许可以管窥其可能的发展模式。

一是重仓一二线核心城市，这点与中交地产近期拿地倾向不谋而合，但并未披露是否与代建业务有关。2020年以来，中交地产以近9天拿一宗地的节奏，花费103.85亿元加码了北京、郑州、重庆、天津、武汉、苏州、昆明等七个城市。

二是进军城市更新或旧改。在这方面，李永前虽已将其纳入“六个一工程”战略，但目前中交地产旗下旧改项目并不多见。据观点新媒体不完全统计，浙江瑞安西垟村旧改是近期中交地产对外披露的为数不多的旧改项目，而该项目首次披露时间已在四年前。

三是选择资金强大、关系更好的央国企合作。这一点中交地产与绿城管理不同，作为一家央企地产公司，中交地产本身已经具备良好的政府合作平台，合作公司除了首开、华润等央国企外，还有金科、龙湖等民企；同时，中交地产与中交系公司合作密切，多笔交易均为关联交易，常见合作关联方有中交二航局、中交置业等。

四是与金融机构合作，利用代建业务流量，收购设计院、商业运营，开展咨询、教育培训等业务，打造闭环体系。这一方式对流量要求较高，暂时并不适用于中交地产的代建业务。

进一步到资本合作方面，代建业务逐渐成熟之后，参考绿城管理寻求上市也是未来的一个可能性发展。而得益于中交与绿城之间千丝万缕的联系，中交地产代建业务或许能在前人的基础上进展得更为顺利。