解局 | 奥园上海奉贤项目交易里的左右手生意

观点网 在资本市场看来，能赚钱的就是好生意。

3月13日，奥园健康发布与母公司中国奥园就上海奉贤项目进行合作的事项，从这笔交易中，奥园健康综合收益表确认约200万元收益。

自去年12月12日买地，作为物管公司奥园健康买下土地重资产并不被资本市场认可。仅三个月时间，与中国奥园合作协议落地，当日奥园健康股价上涨3.98%至7.320港元。

另一受益方中国奥园，仅通过近1080元/平米的超低土地成本拿下位于上海奉贤的土地，以6150万元撬动上海建面约为7.59万平方米的一个综合体项目。

显然，奥园这种左右手生意模式，已然玩转于多元化业务之间。

以“东方美谷”之名

事实上，上海“东方美谷”早已是奥园事先张扬的项目。

该项目从2019年5月19日与上海奉贤签约，到项目启动，奥园仅用了一百多天的时间便拿下这个产业综合体。

在2019年9月29日项目启动仪式上，是以中国奥园（股票代号：3883）的名义举行的，而并非奥园健康。

随后12月12日，奥园健康发布公告，公司间接全资附属公司上海奥慧妍健康科技有限公司于当日中标上海奉贤区工业综合开发区11A-01A号地块的国有建设用地使用权，总代价8200万元。

观点新媒体了解到，上述地块为科研设计用地，总面积约为3.04万平方米，地上建筑容积率为2.5及地上建筑面积约为7.59万平方米，期限50年。

关于上述地块用途，奥园健康在公告中表示，该地块将发展成为康养及医疗美容产业综合体，包括于该产业综合体开设大健康产业区域总部、大健康科技孵化中心、医美旗舰店、医美产品研发中心、医美产品展示中心、体验中心以及人才培训中心。

这正是“东方美谷”项目。

有意思的是，作为物管概念上市的奥园健康，公布买地事项后投资者并不买单。次日股价下跌6.3%至5.65港元。

5天后，奥园健康再次发布公告表示，母公司中国奥园同意就该地皮的开发项目提供全面的协助，包括负责该项目的房屋建设成本、设施设备安装成本及后续成本投入。

截止今年3月13日，奥园健康间接全资附属公司上海奥慧妍与广州奥盈投资（中国奥园的间接全资附属公司）订立有关该地块的合作协议。

据此，上海奥慧妍及广州奥盈投资须就项目合作开发该地块，即（其中包括）广州奥盈投资须负责项目的整体开发、建筑、运营及管理，并有权享有项目产生的经济利益的70%。

换言之，中国奥园平台拥有“东方美谷”的70%控制权与并表。

公告显示，该地块位于上海市奉贤区奉浦街道，总面积约为30,369.2平方米，而地上总建筑面积约为75,923平方米。于该公告日期，上海奥慧妍已取得土地使用权证及建设许可证。

据了解，奥园东方美谷规划分为两大区块：南地块为奥园医美国际总部；北地块为跨境电商板块，引入跨境电商平台、打造奥买家大中华区总部，将项目整体打造为奥买家特色产业园区平台。

此次启动的奥园医美国际总部和奥买家大中华区总部只是奥园投资奉贤的第一阶段。

奥园计划将在第二阶段继续投入150亿元，投资华亭东塘项目、农艺公园田园综合体，以及在未来空间与日本世家、深圳华夏动漫一起共同打造未来智慧城。

奥园的反哺生意

总的来看，奥园健康与中国奥园的这笔交易看上去是两全其美的生意。

本次交易中，奥园健康预期公司将于合作协议的生效日期于其综合收益表确认约200万元收益。从广州奥盈投资将收取的金额6150万元将用作集团一般营运资金及/或用于集团业务的未来发展。

有分析师预估，该地块未来总投入约在3-4亿元左右。按此投资比例测算，并综合考虑奥园健康低成本拿地、后期商业招商运营和物业管理权等额外权益，奥园健康拥有的项目收益权占比约在25%-30%。

奥园健康预计该地皮开发项目建成后，将在该项目中提供物业管理、招商引资及大健康产业运营服务等轻资产服务，亦会以合理的价格收取管理、品牌输出等运营费用。

对于中国奥园来说，上海奉贤地块近1080元/平米的超低土地成本，留下了巨大的资产增值空间，这种通过奥园健康的产业服务以低价获得土地从而获得土地开发，是中国奥园常用的手法。

同样地，奥园对多元化业务加大投入也暗含拓展土储的考虑。

据了解，奥园目前经营战略是一业为主、纵向发展，纵向发展即指跟原来主业有关联的产业协同发展，多元化业务在资源储备上反哺主业。

资料显示，奥园通过收并购、旧改以及综合体、医美等概念方式夺得不少土地储备。仅2019年，奥园通过合作、并购方式获得位于广东深圳、湖南郴州以及广西梧州等共四个项目，涉及土储450亩，包括深圳坪山区的恩达电路板厂市区更新项目、湖南郴州长信广场以及广西藤县两个项目。

奥园集团旗下的奥园文旅集团、奥园商业集团、奥园科技集团、奥园健康集团、奥园金控集团，这些看似跟房地产开发无关，但都能支撑奥园的发展。

业内人士表示，“房企收并购标的企业呈现多元化，纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，如旧改、文旅、物流等。多元化收并购一方面有利于企业获取优质土地资源，另一方面也为企业多元化发展提供了试水平台和资源支持。”

奥园健康公告称：“此次与中国奥园集团的合作将为集团的健康及医疗美容业务发展创立一个‘东方美谷’模式。未来将此健康及医疗美容的业务发展模式推广至中国其他城市。”

事实上，不仅仅是东方美谷模式，奥园健康其实还是更多是依托于母公司中国奥园的全国性布局，在母公司进入的同时一并把这些区域周边的物业收并购或者一并拓展。

尤其是在粤港澳大湾区，奥园健康在一线城市主要是依托中国奥园发展，中国奥园本身在一线城市也拿了很多项目。据数据披露，在物业管理方面，奥园健康几乎大部分布局都在粤港澳大湾区，占到62%以上。