杭州新年首场百亿土拍 融创补仓、花样年首入与低利润的中梁

观点网 岁末年初，与房企们发债一样积极的，还有各个城市的推地。

2020年行进了不到20天，作为去年全国卖地最多的城市，杭州土地市场早已热火朝天。不久前，阳光城、旭辉就纷纷以封顶价+自持补仓，制造今年杭州土拍的首次封顶。

1月17日，杭州迎来新年首场百亿土拍，主城区7宗地块总成交达131.3亿元，总出让面积28.9万平方米，计容面积71万平方米。

其中，4宗涉宅用地竞争最为激烈，吸引近20家房企围猎，起拍价高达109亿元。最终，涉宅地分别被中梁、融创联合体、滨江、花样年收入囊中，合计吸金126亿元。

溢价方面，融创联合体拿下的下沙中心区单元地块创涉宅用地里的最高溢价，溢价率20.5%；其次为首入杭州的花样年，以18.97%的溢价率竞得牛田单元地块。

在浙江中原地产首席分析师荆海燕看来，“今天土拍整体显得比较热的原因还是在于地块比较吸引，最终没拍到封顶，也显示房企还是比较冷静。”

事实上，自2019年杭州开始实现“双限”政策后，项目的售价被牢牢限制，导致房企利润空间越来越低，“要靠快周转、低融资成本、压缩运营费用来保证利润空间，所以溢价率要压住。”荆海燕补充道。

一面是低利润，一面是规模压力，2020年房企依然没那么好过。

融创、滨江补仓与杭州三甲之争

尽管近几年在杭州都有不错的销售表现，但热衷并购的融创在公开土地市场出现得不多，此次拿地可以说是久违的回归。

据悉，今天融创是以联合体身份拿下金沙湖商住地，另外两家房企分别为坤和与开元，地块成交总价41.1亿元，楼面价17768元/平方米，溢价率20.5%。

根据规划，地块的商业面积不少于35%，其中还要按五星标准建设酒店，商务写字楼功能不小于30000平方米，配套性商业不大于5000平方米。

据观点新媒体了解，背靠开元酒店集团，开元在酒店、物业上都有非常雄厚的基础；另外，坤和也是杭州本地知名的老牌房企，在打造商务写字楼部分上有丰富经验，比如杭州知名的5A甲级写字楼坤和中心，以及此前和万州联合推出的商业新物种K-lab。

因此，不难理解为何融创会拉来本土的开元和坤和共同竞拍，三家各司其职，也算是合作共赢。

不过，仅从地块成交价格来看，20.5%的溢价率给融创留下的利润空间并不算大。

根据出让资料，地块的商业商务部分起始楼面价5002元/平方米，住宅起始楼面价19991元/平方米，若商业、住宅地价溢价比例相同，地块住宅部分实际楼面价约为24089元/平方米。

另据限价规定，地块毛坯销售均价不高于33500元/平方米，精装均价不高于37500元/平方米。有本地媒体推算，剔除建安成本、财务成本，地块预期的利润率或仅有7%。

相比之下，本土房企滨江拿下的灯塔单元商住地情况则稍微好些。

据了解，滨江今天拿地的总成交价为17.75亿元，楼面价15122.11元/平方米，溢价率6.61%。

根据规划，地块有10%公租房及25%商业建面，其中，商业部分地价9000元/平方米，因此地块住宅部分实际楼面价约1.9万元/平方米。

按照限价政策规定的毛坯销售均价不高于29500元/平方米，精装标准不高于3500元/平方米，仅从账面上看，滨江的地块利润或将好于融创。

从在杭销售规模而言，滨江和融创一直都是杭州三甲的有力争夺中。

据当地媒体统计显示，2019年，融创东南在杭州的全年销售金额221.61亿元，位列杭州房企销售操盘口径的亚军，滨江排名第四。但从权益上看，滨江则以176.32亿元位列榜首，融创则只有133.8亿元，排名第四。

不同的是，作为深耕杭州的本土房企，自绿城被中交入主后，滨江就一直被看做杭州本土的房企老大。

据观点新媒体不完全统计，2019年内，滨江在杭州拿地就已超过300亿元，为在杭房企拿地冠军，杭州对滨江的意义不言而喻。

而入杭7年的融创则更多在并购市场发力。

据统计，2018年至今融创仅在杭州土地市场出现3次，包括2018年11月48.6亿元拿下运河新城两宗宅地，2019年2月34.65亿元拿下大江东1宗商住地块，以及今天以联合体41亿元夺金沙湖商住地。

此外，2019年融创还曾以收购方式拿下杭州城北43万平米大型商业综合体万融城。

花样年首入与低利润的中梁

除两强之争外，今天杭州土拍也不乏一些新面孔和罕见露面的房企。

其中，深圳房企花样年18.18亿元竞得江干区牛田单元宅地，楼面价27367.23元/平方米，溢价率18.97%，是其在杭州的首秀。

资料显示，地块出让面积30205平方米，计容建筑面积66451平方米，另需配建10%（6645平方米）公租房，剔除公租房部分，花样年拿下地块的楼面价为30407.9元/平方米。

根据限价规定的毛坯销售均价不高于38400元/平方米，精装均价42400元/平方米推算，地块的利润空间也不会太大。

同样的情况也发生在中梁身上。

在今天最受关注的未来科技城纯宅地中，共有包括绿城、滨江在内的20家房企参与竞拍，最终62轮报价后，中梁以49亿元总价竞得，楼面价22842.80元/平方米，溢价率14.21%。

地块总建面21.4万平方米，其中需须配建住宅总建筑面积5%比例的公租房（10728.85平方米）。提出该部分，该地块的实际楼面价为24266元/平方米。

按政府限价，地块毛坯销售均价不高于31000元/平方米，精装均价不高于34500元/平方米，杭州本地媒体预计，地块的利润率或将不足2%。

不过，作为今天土拍中体量最大的地块，未来科技城地块总住宅货值达70亿元。在年初这个时间节点拿下，按照中梁的周转率，基本可以确保年内开盘，为2020年的销售产生不少贡献。

显然，随着地产行业整体的利润率被压缩，房企至少要保证自身的规模不落后。

事实上，从今天的土拍看，无论是顶着利润压力都要突围而出的，还是作为新人高溢价首入的，都预示着杭州这座新一线城市仍是各家房企的必争之地。

据观点新媒体不完全统计，截至目前，2020年杭州已经先后进行六场土拍，卖出近30宗地块，总体成交金额超过300亿元。