杭州新年首场百亿土拍 融创补仓、花样年首入与低利润的中梁

观点地产网

2020-01-17 22:01

  • 一面是低利润,一面是规模压力,2020年房企依然没那么好过。

    观点地产网 岁末年初,与房企们发债一样积极的,还有各个城市的推地。

    2020年行进了不到20天,作为去年全国卖地最多的城市,杭州土地市场早已热火朝天。不久前,阳光城、旭辉就纷纷以封顶价+自持补仓,制造今年杭州土拍的首次封顶。

    1月17日,杭州迎来新年首场百亿土拍,主城区7宗地块总成交达131.3亿元,总出让面积28.9万平方米,计容面积71万平方米。

    其中,4宗涉宅用地竞争最为激烈,吸引近20家房企围猎,起拍价高达109亿元。最终,涉宅地分别被中梁、融创联合体、滨江、花样年收入囊中,合计吸金126亿元。

    溢价方面,融创联合体拿下的下沙中心区单元地块创涉宅用地里的最高溢价,溢价率20.5%;其次为首入杭州的花样年,以18.97%的溢价率竞得牛田单元地块。

    在浙江中原地产首席分析师荆海燕看来,“今天土拍整体显得比较热的原因还是在于地块比较吸引,最终没拍到封顶,也显示房企还是比较冷静。”

    事实上,自2019年杭州开始实现“双限”政策后,项目的售价被牢牢限制,导致房企利润空间越来越低,“要靠快周转、低融资成本、压缩运营费用来保证利润空间,所以溢价率要压住。”荆海燕补充道。

    一面是低利润,一面是规模压力,2020年房企依然没那么好过。

    融创、滨江补仓与杭州三甲之争

    尽管近几年在杭州都有不错的销售表现,但热衷并购的融创在公开土地市场出现得不多,此次拿地可以说是久违的回归。

    据悉,今天融创是以联合体身份拿下金沙湖商住地,另外两家房企分别为坤和与开元,地块成交总价41.1亿元,楼面价17768元/平方米,溢价率20.5%。

    根据规划,地块的商业面积不少于35%,其中还要按五星标准建设酒店,商务写字楼功能不小于30000平方米,配套性商业不大于5000平方米。

    据观点地产新媒体了解,背靠开元酒店集团,开元在酒店、物业上都有非常雄厚的基础;另外,坤和也是杭州本地知名的老牌房企,在打造商务写字楼部分上有丰富经验,比如杭州知名的5A甲级写字楼坤和中心,以及此前和万州联合推出的商业新物种K-lab。

    因此,不难理解为何融创会拉来本土的开元和坤和共同竞拍,三家各司其职,也算是合作共赢。

    不过,仅从地块成交价格来看,20.5%的溢价率给融创留下的利润空间并不算大。

    根据出让资料,地块的商业商务部分起始楼面价5002元/平方米,住宅起始楼面价19991元/平方米,若商业、住宅地价溢价比例相同,地块住宅部分实际楼面价约为24089元/平方米。

    另据限价规定,地块毛坯销售均价不高于33500元/平方米,精装均价不高于37500元/平方米。有本地媒体推算,剔除建安成本、财务成本,地块预期的利润率或仅有7%。

    相比之下,本土房企滨江拿下的灯塔单元商住地情况则稍微好些。

    据了解,滨江今天拿地的总成交价为17.75亿元,楼面价15122.11元/平方米,溢价率6.61%。

    根据规划,地块有10%公租房及25%商业建面,其中,商业部分地价9000元/平方米,因此地块住宅部分实际楼面价约1.9万元/平方米。

    按照限价政策规定的毛坯销售均价不高于29500元/平方米,精装标准不高于3500元/平方米,仅从账面上看,滨江的地块利润或将好于融创。

    从在杭销售规模而言,滨江和融创一直都是杭州三甲的有力争夺中。

    据当地媒体统计显示,2019年,融创东南在杭州的全年销售金额221.61亿元,位列杭州房企销售操盘口径的亚军,滨江排名第四。但从权益上看,滨江则以176.32亿元位列榜首,融创则只有133.8亿元,排名第四。

    不同的是,作为深耕杭州的本土房企,自绿城被中交入主后,滨江就一直被看做杭州本土的房企老大。

    据观点地产新媒体不完全统计,2019年内,滨江在杭州拿地就已超过300亿元,为在杭房企拿地冠军,杭州对滨江的意义不言而喻。

    而入杭7年的融创则更多在并购市场发力。

    据统计,2018年至今融创仅在杭州土地市场出现3次,包括2018年11月48.6亿元拿下运河新城两宗宅地,2019年2月34.65亿元拿下大江东1宗商住地块,以及今天以联合体41亿元夺金沙湖商住地。

    此外,2019年融创还曾以收购方式拿下杭州城北43万平米大型商业综合体万融城。

    花样年首入与低利润的中梁

    除两强之争外,今天杭州土拍也不乏一些新面孔和罕见露面的房企。

    其中,深圳房企花样年18.18亿元竞得江干区牛田单元宅地,楼面价27367.23元/平方米,溢价率18.97%,是其在杭州的首秀。

    资料显示,地块出让面积30205平方米,计容建筑面积66451平方米,另需配建10%(6645平方米)公租房,剔除公租房部分,花样年拿下地块的楼面价为30407.9元/平方米。

    根据限价规定的毛坯销售均价不高于38400元/平方米,精装均价42400元/平方米推算,地块的利润空间也不会太大。

    同样的情况也发生在中梁身上。

    在今天最受关注的未来科技城纯宅地中,共有包括绿城、滨江在内的20家房企参与竞拍,最终62轮报价后,中梁以49亿元总价竞得,楼面价22842.80元/平方米,溢价率14.21%。

    地块总建面21.4万平方米,其中需须配建住宅总建筑面积5%比例的公租房(10728.85平方米)。提出该部分,该地块的实际楼面价为24266元/平方米。

    按政府限价,地块毛坯销售均价不高于31000元/平方米,精装均价不高于34500元/平方米,杭州本地媒体预计,地块的利润率或将不足2%。

    不过,作为今天土拍中体量最大的地块,未来科技城地块总住宅货值达70亿元。在年初这个时间节点拿下,按照中梁的周转率,基本可以确保年内开盘,为2020年的销售产生不少贡献。

    显然,随着地产行业整体的利润率被压缩,房企至少要保证自身的规模不落后。

    事实上,从今天的土拍看,无论是顶着利润压力都要突围而出的,还是作为新人高溢价首入的,都预示着杭州这座新一线城市仍是各家房企的必争之地。

    据观点地产新媒体不完全统计,截至目前,2020年杭州已经先后进行六场土拍,卖出近30宗地块,总体成交金额超过300亿元。

    撰文:黎倩    

    审校:钟凯



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