现场 | 绿地与2019 张玉良回应转型、负债和风波中的董家渡

观点地产网

2020-01-08 15:36

  • 无论是回应绿地近来的各种传言,还是复杂的市场环境,这位掌舵着万亿资产房企的创始人都信心满满。

    观点地产网 2020年第一周,绿地控股就迫不及待成为第一家披露业绩快报的上市房企。

    与往年一样,业绩发布翌日,1月8日上午,忙碌的张玉良依旧会抽空在绿地总部与一众媒体见面,总结过往,展望未来。

    稍有不同的是,除张玉良和董秘王晓东外,今年绿地还特地派出了团审计中心常务副总经理副总吴正奎回应近来最受市场关注的绿地财务情况。

    据其介绍,截至2019年末,绿地的资产负债率同比2018年下降了1.55点,达到87.94%,扣除预收账款后的负债率为81.46%。与此同时,绿地的经营性现金流净额为124亿,连续15个季度为正。

    张玉良对此颇为满意,“作为一家万亿资产的企业,负债下降1个点,扣除预售款下降2.25个百分点,这个数字大概同行的大企业中是比较大的,这是中央的要求,也是我们自身的要求。”

    63岁的张玉良始终带着标志性笑容,无论是回应绿地近来的各种传言,还是复杂的市场环境,这位掌舵着万亿资产房企的创始人都对外界展现其的信心满满。

    根据绿地透露的数据,2019年内,绿地控股成功在境外发行27.2亿美元债,推进ABS11.56亿,平均融资成本为5.6%,同样维持行业低位,但对比国企仍略高。

    另据业绩快报显示,2019年,绿地全年营业总收入4225亿元,同比增长21%;利润总额305亿元,同比增长26%;归母净利润149亿元,同比增长31%。

    其中,两大主业房地产和大基建分别完成营收1947亿元、1866亿元,合计占绿地全年营收的90%,而金融业务则贡献了总额35亿元的利润,同比增长40%。

    用张玉良的话概括,“绿地这一年,实现了高质量的增长。”

    稳规模与降负债

    尽管各方面指标都在逐步改善,但在以销售为王的房地产,销售额始终是目前市场评判房企最重要的依据之一。

    数据显示,2019年绿地实现合同销售金额3880亿元,与2018年基本持平,完成合同销售面积3257万平方米。其中,绿地在第四季度实现合同销售金额1534.89亿元,比去年同期增长27.3%。

    显然,通过四季度的销售冲刺,绿地有惊无险地保住销售TOP6的位置,但与4000亿的目标继续还差一口气,另外在2018年,绿地还曾提出保持未来三年房地产平均销售规模在5000亿水平。

    对此,张玉良回应称,5000亿是当时绿地基于对中国地产行业的判断提出的,但在2019年,绿地明确提出的目标是4000亿,“我们希望超过4000亿,这是可以完成。”

    而对于绿地规模落后的“定论”,张玉良强调,绿地对房地产业务的定位是主业,但绿地早已不是单一的地产企业,因为单一的地产是不可持续的,因为不应以单一的销售指标来衡量绿地的行业地位,至于销售不足有市场原因,有团队能力原因,但总体他依旧表示满意。

    对于2020年的销售目标,张玉良则继续保持谨慎,“绿地的目标是稳中有增,但是不会增加很多,我们是注重质量,注重中长期的竞争力。”

    根据业绩快报,2019年,绿地房地产主业全年结转收入1947亿元,同比增长21%;毛利率28.6%,同比增长6%,较2016年毛利率20.65%累计增长约四成。

    此外,2019年全年,绿地实现回款3010亿元,其中住宅部分回款率达89%,较去年进一步上升4个百分点。

    分区域来看,绿地三四线城市销售业绩快速增长,占整体销售额的51%,其中住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%,回款金额同比增长41%,一二线城市则贡献49%的销售额。其中,在绿地全国17个区域事业部中,包括绿地香港、江苏、西北、浙江、上海等8个区域的销售额超200亿。

    新增土储方面,绿地全年累计获取项目108个,新增权益土地面积1805万平方米,权益计容建筑面积3508万平方米,总土地款977亿元,新增总货值近4500亿元,平均楼面价2439元/平方米。

    除公开土地市场,2019年初绿地121亿收购董家渡,也为其在一线城市的核心区域新增近百万平土储。

    王晓东透露,截至2019年末,绿地的总土储达到1.69亿平方米,其中在建面积1.13亿平方米,另有5609万平米拟建的土地储备。

    一手加大投资,一手仍要继续降负债,对绿地而言仍是不小的挑战。

    据观点地产新媒体了解,截至2019年末,绿地的资产负债率同比2018年下降了1.55点,达到87.94%,尽管处于高位,但近三年都已呈现下降趋势。

    另据吴正奎透露,2020年绿地会继续通过加快结转、增加利润、净资产以及清理应付账款等途径降低负债,此外,在基金项目的二级三级企业也不排除会引进投资者,分担资金压力。

    市场稳中有降 地产要转型

    与万科的收敛聚焦,以及行业里谈转型色变的大多数房企不同,随着地产业务增长逐渐缓慢,张玉良表示房地产需要多元化和转型。

    从大环境来看,张玉良指出,在过去的2019年,国家经济增速下行,经济增长压力加大,除部分行业的龙头企业,科技型企业,拥有相对较好的竞争力,成长性较大,大部分企业都属于比较困难。

    对于2020年的房地产市场,张玉良称,“市场总量下降,不会再往上。至于下多少,我认为5—10%的可能性是有的。另外城市更新因为政策的原因也会带动市场。”

    尽管市场稳中有降,但张玉良对绿地的目标依旧稳中有升,他指出,绿地能保持整体营收和利润的持续较快增长,主要是依靠以基建为主的传统产业。

    “地产行业确实要转型,绿地正是在转的过程当中实现了较快增长,我认为我们已经成功转型,很正常的过去了。”

    反映在业绩表现上,绿地基建业务2019年全年营业收入1866亿元,同比增长47%,全年累计新签合同金额3766亿元,同比增长19%;金融产业全年实现利润总额35亿元,同比增长40%;商贸产业实现营业收入67亿元,同比增长91%。

    按照张玉良的规划,未来1-2年,绿地的大基建业务要进入全国前五,实现营收4000亿元。

    虽然撑起了绿地营收的半边天,但与地产业务近30%的毛利率相比,大基建长期不到5%的毛利率也大大拉低了绿地整体的利润表现。

    对此,张玉良坚持,行业有行业的利润率,不同行业有不同的水平,不能用同一个标准衡量,也不能简单地比较利润率,而是要比较是否在行业里是高的,据其透露,绿地大基建的ROE水平还是很高的。

    值得一提的是,不久前证监会新政指出,对A股的大企业要开放分拆。

    是否会将旗下多元化业务逐一拆分上市,张玉良表示,会探索消费领域和基金领域,但是要看时机。消费领域的价值高,还有大基建也高于房地产,第二个是酒店旅游,第三个大基建,就看下一步,我们先尝试一个。

    回应风波与董家渡

    回顾绿地过去一年,从年初收购董家渡项目,到年末种种停工传言,这家上海本地最大房企始终处于“树欲静而风不止”的风波中。

    对此,见面会上,张玉良也都一一回应。

    “外滩中心(即董家渡项目)这个项目很好,它的来历是城市更新,前面的企业家发生一些问题,我们接手了。这个项目我们非常满意,接手之后进展的速度也非常快。”

    据观点地产新媒体了解,12月末安信一笔关于董家渡项目的信托发生延期兑付,产品本金和预期收益将统一由2019年12月27日延期至2021年12月30日。

    对此,绿地控股曾公开回应称,目前董家渡项目一切进展顺利,而安信信托只是项目的股东,其未能安排好该笔信托计划的兑付,与董家渡项目没有任何关系。

    据张玉良透露,项目第一期的7栋楼已经完工,住宅也有一部分已经封顶了,马上要预售了,其他办公楼,因为楼层比较高,有的200多米,有的300多米,目前都在全速推进。

    事实上,作为集团的重点推进项目,在接盘董家渡的这一年内,绿地已耗费大量财力和精力确保项目的开发建设。

    “建设速度之快,人家四年没起来,你一下就上去了。”张玉良不忘调侃道。

    另据了解,目前绿地持有董家渡项目50%股权,但该项目还尚未并入到上市平台报表中。

    对此,张玉良回应观点地产新媒体称,“董家渡项目我们会并表的,但什么时候并表,我们没有决定。是否会收购接下来的股权,这个要看B端,因为这是一个项目公司。”

    至于武汉项目停工风波,张玉良继续回应称,“当地的商场,九汉中心的14万平米的群楼已经开业了,开业第一个月200万消费者,你说这个楼,楼的下面已经开业,你说停工,我觉得是笑话。”

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    撰文:黎倩 张钇璟    

    审校:杨晓敏



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